« Je suis serial investisseur et j’ai eu du mal à gérer mes biens seul » Partie 2/3

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Nous vous proposons de découvrir la deuxième partie de l’interview avec un de nos serial investisseur. Le gain de temps est un réel atout lorsque l’on gère une cinquantaine de biens. Il nous apprend également qu’un refus dans une banque n’est pas définitif !

La partie une est déjà en ligne.

Vient ma prochaine question. pourquoi, quand tu as eu ce choix à faire, tu n’as pas choisi de payer pour gagner du temps ?

– « Pendant un temps, j’ai fait gérer mes appartements. Au final, c’est juste un report de problème. Par exemple, quand j’ai un dégât des eaux, et que c’est un tiers qui gère, je dois quand même savoir ce qui se passe, donner mon accord, stresser en attendant de savoir combien ça va me coûter etc. Idem pour un litige locataire. C’est quand même à moi de trancher. Certes, je ne suis pas en première ligne, mais pour moi, c’est encore plus angoissant de devoir attendre que de le faire. Alors je le fais !

Il y avait aussi la problématique du territoire. Gérer autant d’agences, avec tous les aller retours par mail ou téléphone que cela implique. Cela me prenait le même temps que de gérer mes locataires seuls. »

Fais-tu de vraies économies ?

– « Oui en argent et oui en temps. Comme je te le disais, je gagne du temps à être en direct avec mes locataires. En revanche, il faut savoir couper, comme le travail. J’ai un téléphone pour mes locataires et un tel perso. Je coupe celui des locataires passé une certaine heure. Il n’y a que pour les re-location où je passe par des agents. Je les connais bien, ils me font des prix de gros !

Je reviens sur les économies que je peux faire. Si je prends une moyenne de frais de gestion à 5% sur un montant mensuel de loyer à 50 000 €, cela fait 2500 €/mois que je peux réinvestir, me verser ou provisionner. Si j’ajoute les frais que prennent les gestionnaires sur les travaux et réparations (environ 10% du montant facturé), cela vient s’ajouter à la somme que je peux économiser.

Sur une année, cela fait des gros montants ! Cependant, il ne faut pas oublier que c’est beaucoup de travail de mon côté. Un CDI à plein temps ! »

Ok, je comprends tout ça. Maintenant, j’aimerai qu’on parle un peu de la recherche de financement. comment as-tu fait pour aller chercher tes crédits, alors que tu dois déjà être bien endetté ?

– « Au début, j’ai eu du mal à obtenir mes financements. J’ai eu quelques refus. À vrai dire, ça met un coup au moral. En plus de ça, pas mal d’apporteur d’affaires se sont braqués et ont eu du mal à me faire confiance. Je réfléchissais, mais je ne trouvais pas la solution. J’ai, au fil de diverses rencontres, discuté avec une personne qui a le même profil que moi. Elle m’a dit que les banques ne communiquent que très peu entre elles. Du coup, avec un même dossier, dans une même banque mais pas dans la même caisse régionale, on peut aller chercher un crédit sans qu’il sache que tu es endetté, à plus que le taux normal. C’est fou mais c’est la réalité ! »

Tu ne trouves pas ça un peu « border » ?

– « Totalement ! Mais je me fixe des budgets d’acquisition raisonnables. Ça me permet de pouvoir éponger en cas de non paiement des loyers. En fait, le plus important, c’est d’avoir un projet peu risqué pour minimiser les pertes en cas de problème.« 

Retrouvez la suite et fin de l’interview dès la semaine prochaine.