L’intérêt pour l’investissement immobilier en France ne se limite pas à ses résidents. Les non-résidents trouvent également de nombreuses opportunités dans l’Hexagone, mais doivent naviguer à travers un cadre fiscal particulier. Cette exploration détaillée a pour but de clarifier les obligations et les options disponibles concernant la fiscalité immobilière pour ces investisseurs internationaux. Examinons de près les différentes règles et impacts fiscaux qui concernent ceux qui possèdent ou envisagent d’acquérir des biens immobiliers en France.

Principes de base de la fiscalité pour les non-résidents

La fiscalité française peut sembler complexe pour ceux qui sont habitués à différents systèmes. Pour les non-résidents, elle est majoritairement centrée sur les revenus perçus en France. Le point de départ est la définition du statut du non-résident : il s’agit de toute personne ne résidant pas en France plus de 183 jours par année fiscale, et dont le centre économique n’est pas en France. Les revenus générés par des propriétés situées en France sont alors imposables dans ce pays, selon plusieurs critères et règles spécifiques.

Le taux minimum de 20 % pour les non-résidents

Les revenus fonciers des non-résidents sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 %, que vous louiez un logement meublé ou non meublé. Cela est indiqué clairement sur l’avis d’imposition sous la mention « taux minimum de 20 % ». De plus, les prélèvements sociaux, s’élevant à 17,2 %, s’appliquent également. Il est crucial de prendre en compte cette charge globale lors de la planification de votre investissement immobilier.

Location de biens non-meublés

Pour les loyers perçus de logements non-meublés, l’imposition relève de la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer selon le montant de vos revenus :

  • Régime micro-foncier : Si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an, le régime micro-foncier vous concerne automatiquement. Il suffit alors de déclarer ces revenus sur le formulaire n°2042, et un abattement forfaitaire de 30 % s’appliquera.
  • Régime réel : Pour les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent 15 000 €, ou qui préfèrent opter pour ce régime (irrévocable pendant 3 ans), une déclaration n°2044 doit être remplie. Les résultats sont ensuite reportés sur la déclaration n°2042.

Location de biens meublés

Les revenus issus de la location de locaux meublés relèvent de la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC). Que vous soyez sous le statut LMP ou LMNP, ils doivent être reportés dans la déclaration n°2042-C-PRO.

  • Régime réel : Si vous êtes imposé au réel, une liasse n°2031 doit être déposée. Pour un seul bien, adressez-la au Service des Impôts des Entreprises du lieu du bien, tandis que pour plusieurs biens, elle doit être envoyée à l’administration du logement le plus important.
  • Régime micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50 % s’appliquera automatiquement. Pour la location meublée touristique, un abattement de 71 % sera appliqué.

Déclaration des revenus l’année du départ

Lorsque vous quittez la France, utilisez la déclaration n°2042 NR ou n°2044 pour les revenus fonciers. Assurez-vous de déclarer correctement vos revenus locatifs de source française, car ils restent soumis à l’impôt. Si vous avez des questions, notre équipe et la Direction des impôts des non-résidents peuvent vous fournir des informations complémentaires. En comprenant ces règles, vous vous assurerez que votre investissement immobilier reste judicieux et conforme.

Taxation des revenus locatifs

Les revenus locatifs constituent la catégorie de revenu la plus fréquente pour les investisseurs étrangers. Ces revenus sont imposables au même titre que pour les résidents. Il existe cependant des particularités telles que le prélèvement forfaitaire non libératoire de 20% appliqué aux revenus bruts, en plus de la contribution sociale. Ce système peut paraître avantageux comparé aux tranches marginales d’imposition pouvant affecter les résidents fiscaux français plus lourdement.

  • Déclaration obligatoire des revenus fonciers auprès du service des impôts des entreprises
  • Possibilité d’abatement pour charges, après justificatif
  • Calcul de l’imposition sur le revenu net réel ou option pour un régime micro-foncier sous certaines conditions

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Pour les non-résidents, cet impôt s’applique uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France. La valeur vénale des biens est utilisée pour calculer l’assiette taxable. Des abattements spécifiques peuvent être appliqués, notamment un abattement de 30% sur la résidence principale, bien que cela concernera rarement les non-résidents.

Cession d’un bien immobilier et plus-value

La vente d’une propriété en France par un non-résident est sujette à l’imposition sur la plus-value. Les règles relatives à cette taxation prennent en compte la durée de détention du bien, offrant ainsi un abattement progressif après cinq années de possession jusqu’à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. De plus, certains traités de double imposition peuvent influencer le montant de l’impôt à payer. En effet, la France a signé des conventions avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition.

Conventions bilatérales et leur impact

Les conventions fiscales jouent un rôle crucial dans la détermination de la manière dont les revenus immobiliers des non-résidents sont taxés. Chaque convention bilatérale entre la France et d’autre pays peut stipuler des règles différentes pour éviter la double imposition des revenus et de la plus-value. Certaines peuvent prévoir que les revenus locatifs soient imposés dans le pays où se situe l’immobilier, tandis que d’autres allouent l’imposition au pays de résidence du propriétaire.

Conclusion partielle : Importance de l’accompagnement par des experts

Naviguer à travers la fiscalité immobilière en tant que non-résident peut présenter divers défis. Une approche informée nécessite souvent le recours à des spécialistes tels que des avocats fiscalistes ou des conseillers en gestion de patrimoine, capables de fournir des conseils personnalisés et à jour. Ils peuvent aider à mettre en place des stratégies optimales qui respectent la législation en vigueur tout en minimisant les charges fiscales, permettant ainsi aux investisseurs de maximiser leur rendement potentiel.