Comprendre le cash flow en immobilier locatif :

Si tu t’intéresses à l’investissement immobilier locatif, tu as certainement dû déjà entendre parler de cash flow.

• Mais qu’est-ce qu’est le cash flow ?

Littéralement, ce terme anglais signifie « flux de trésorerie ».

Il correspond à l’écart entre ce que tu gagnes et ce que tu dépenses.

Il t’indique concrètement combien ton investissement locatif te rapporte ou te coûte tous les mois.

• Comment calcule-t-on le cash flow de son projet ?

Cash flow = loyers charges comprises – mensualité d’emprunt – charges de copropriété  – taxe foncière – assurance PNO (propriétaire non occupant) –  impôts et CSG/CRDS sur les revenus fonciers.

Si tu optes pour la location meublée sous le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel, tu peux annuler ta fiscalité sur tes revenus locatifs.

Partons sur exemple simple avec cette option fiscale :

Tu as acheté un studio 100 000€, que tu loues en meublé 780€/mois charges comprises.

Tu rembourses 640€/mois de mensualités d’emprunt et paies 50€/mois de charges de copropriété, 30€/mois de taxe foncière et 10€/mois d’assurance PNO.

Ton cash flow est donc de : 780 – (640 + 50 + 30 + 10) = + 50€/mois

Tu l’auras compris, en fonction de tes revenus locatifs et dépenses, ton cash flow peut être de 3 sortes :

• Cash flow positif : Félicitations, tu gagnes de l’argent tous les mois.

Attention toutefois, plus tu gagnes plus ta prises de risques est en générale proportionnelle. De nombreuses formations en lignes ne jurent que par un cash flow très élevé, cela s’associe souvent à un très fort risque de vacance locative qui laisse le propriétaire sans loyers pour rembourser son crédit pendant de longue période, méfiez-vous!

• Cash flow nul (ou neutre) : Tu as atteint l’autofinancement, ton emprunt se rembourse tout seul.

Tu te construis un patrimoine immobilier locatif sans que cela te coûte.

• Cash flow négatif : Ton investissement te demande un effort d’épargne tous les mois.

Tu as sans doute privilégié un emplacement sûr qui selon toi ne perdra pas de valeur dans le temps.

Surveille ta capacité d’emprunt si tu souhaites pouvoir faire d’autres investissements locatifs.

• Comment faire évoluer son cash flow ?

Il faut jouer sur les variables suivantes :

• le prix d’acquisition du bien
• la localisation : trouver une ville où les prix au m2 sont abordables tout en étant dans un secteur à forte tension locative afin de limiter la vacance locative
• les loyers à corréler au secteur et niveau de prestation fourni (travaux et ameublement)
• le financement : apport personnel, durée du crédit, le taux, coût de l’assurance emprunteur, le différé de remboursement
• le montant des travaux et mobilier
• les charges de copropriété et la taxe foncière
• le choix du régime fiscal (location meublée ou nue, régime réel ou forfaitaire)

En synthèse, le cash flow est un bon indicateur pour savoir si un bien immobilier correspond à ta stratégie d’investissement. Comme le calcul de ta rentabilité locative, il t’aidera à sélectionner les biens sur lesquels te positionner.

Le TRI, Taux de Rendement Interne, reste tout de même le seul moyen de réellement calculer le rendement global de votre investissement locatif.