Le métier de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers pour réaliser des plus-values après des rénovations. Il exige des compétences en gestion de projets, négociation et fiscalité. Ce métier comporte des risques, dont des périodes sans revenus au début. Cependant, il offre des gains importants pour ceux qui maîtrisent les différentes étapes, de l’achat à la vente. Différents statuts, comme la SAS ou la SARL, permettent d’exercer en toute légalité.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel spécialisé dans l’achat et la revente de biens immobiliers pour réaliser des plus-values. Contrairement à un agent immobilier, qui sert d’intermédiaire entre acheteur et vendeur, le marchand est lui-même à la fois acquéreur et revendeur. Il intervient sur une large gamme de biens : maisons, appartements, terrains ou même des parts de sociétés civiles immobilières (SCI). Pour optimiser les bénéfices, les biens sont souvent rénovés avant d’être remis sur le marché à un prix plus élevé.
La grande différence avec un promoteur immobilier réside dans l’approche : le marchand de biens n’est pas impliqué dans la construction de nouveaux projets. Son travail se concentre sur la transformation de biens existants, les rendant plus attractifs à la revente.
Les principales activités d’un marchand de biens
Achat et revente
La première étape est d’identifier des biens sous-évalués ou ayant un fort potentiel de rénovation. Le marchand de biens est constamment en veille, que ce soit sur le marché immobilier classique, les ventes aux enchères ou via des relations privilégiées avec des agents et notaires. Une fois le bien identifié, il doit l’évaluer, en calculant les coûts de rénovation et les bénéfices potentiels à la revente. Négocier l’achat au meilleur prix est essentiel pour maximiser la rentabilité future.
Rénovation des biens
Une grande partie de la rentabilité du métier repose sur la capacité à améliorer les biens acquis. Les rénovations peuvent aller de simples aménagements esthétiques à des travaux de fond, tels que des mises aux normes énergétiques, la réhabilitation de structures ou l’agrandissement de l’espace habitable. Une gestion rigoureuse des travaux est primordiale pour maîtriser les délais et le budget, afin d’assurer une revente rapide à un prix compétitif.
Stratégies d’investissement
Le marchand de biens ne se contente pas de rénover et revendre, il doit aussi anticiper les tendances du marché immobilier. Il étudie les zones de développement, identifie les meilleures opportunités et planifie ses achats pour les revendre au moment optimal. Diversifier ses investissements, comme acheter à bas prix des biens saisis ou spéculer sur des zones en plein essor, est une stratégie fréquente pour diminuer les risques et augmenter les bénéfices.
Les compétences nécessaires pour réussir
Le métier de marchand de biens exige une variété de compétences techniques et personnelles. De la capacité à négocier des transactions avantageuses à la gestion de projets de rénovation complexes, il est impératif de maîtriser le droit immobilier, la fiscalité et de posséder une solide organisation.
Négociation et vente
Un marchand de biens doit être un excellent négociateur. Chaque transaction repose sur sa capacité à acheter au meilleur prix, puis à revendre avec une marge suffisante. Cela nécessite des compétences en vente, mais aussi une connaissance approfondie du marché immobilier local pour valoriser chaque bien au maximum.
Connaissances juridiques et fiscales
Le métier est fortement encadré par le droit immobilier et la fiscalité. Il est impératif de maîtriser les règles concernant les contrats, les actes juridiques, les droits de propriété et les taxes, comme la TVA et les plus-values immobilières. Ces connaissances permettent d’éviter les litiges et d’optimiser les coûts, tout en restant conforme aux lois en vigueur.
Gestion de projets
La capacité à mener des projets de rénovation est cruciale. Cela inclut la planification, la gestion des équipes et le contrôle des coûts. Un bon marchand de biens est également créatif, capable de trouver des solutions face aux imprévus qui surviennent souvent lors des travaux.
Avantages et inconvénients du métier
Le métier de marchand de biens présente de nombreux avantages, notamment des marges financières attractives et une grande indépendance. Toutefois, il est aussi accompagné de défis, dont les risques financiers et des périodes sans revenus lors du démarrage de l’activité.
Avantages
Le métier offre une grande indépendance, puisque le marchand de biens choisit ses projets et gère son emploi du temps. Les marges réalisées peuvent être importantes si les rénovations et les ventes sont bien planifiées. De plus, le réseau de contacts développé au fil des transactions (notaires, artisans, agents immobiliers) représente un atout important pour la suite de la carrière.
Inconvénients
Le métier comporte des risques financiers, notamment liés aux imprévus lors des rénovations et aux fluctuations du marché immobilier. La concurrence est souvent rude, obligeant le marchand de biens à être toujours en quête de nouvelles opportunités.
De plus, le démarrage peut être long et difficile, avec une absence de revenus pendant plusieurs mois, voire jusqu’à un an. Cette phase de mise en place nécessite une bonne trésorerie, car il faut souvent attendre la revente des premiers biens avant de générer un salaire.
Comment devenir marchand de biens ?
Le métier de marchand de biens n’est pas réglementé, ce qui signifie qu’il n’existe pas de diplôme obligatoire. Cependant, il est fortement conseillé de suivre des formations en immobilier, urbanisme, ou gestion de projets pour acquérir les compétences nécessaires. Plusieurs écoles proposent des cursus allant du BTS au master, avec des spécialisations en immobilier ou en gestion de patrimoine.
Vous pouvez consulter notre article dédié pour devenir marchand de biens qui résumera tous les aspects légaux et pratiques.
Le financement des projets de marchand de biens
Accéder au financement est souvent l’un des premiers obstacles rencontrés par un marchand de biens. Cependant, plusieurs solutions existent pour financer l’achat et la rénovation des biens.
Prêts bancaires
Les banques offrent des prêts immobiliers classiques, qui sont la source de financement la plus courante pour l’achat de biens. Le marchand de biens doit cependant présenter un projet solide et justifier d’une bonne capacité à rembourser. Le taux d’endettement et l’historique financier sont également pris en compte par les banques avant d’octroyer un prêt.
Prêts relais et crédit-bail
Les prêts relais permettent de financer un achat avant la revente d’un bien déjà en possession. Ce type de financement est intéressant pour les marchands de biens ayant déjà un portefeuille de biens en revente. Le crédit-bail immobilier peut aussi être envisagé pour des biens nécessitant de gros travaux, avec un financement progressif adapté au rythme des rénovations.
Partenariats financiers
Il est également possible de s’associer avec des investisseurs privés ou des fonds d’investissement pour financer des opérations immobilières. Ces partenariats permettent de partager les risques financiers et d’augmenter la capacité d’investissement pour des projets de plus grande envergure.
Le statut juridique du marchand de biens
Plusieurs statuts juridiques permettent d’exercer l’activité de marchand de biens. Selon le volume d’affaires et la stratégie choisie, il est possible d’opter pour différents cadres légaux, offrant chacun des avantages et des contraintes spécifiques.
Micro-entreprise
Le statut de micro-entrepreneur permet un démarrage simplifié, mais il impose un plafond de chiffre d’affaires limitant la croissance. De plus, le patrimoine personnel n’est pas distinct du patrimoine professionnel, ce qui peut exposer à des risques financiers.
C’est une option pour démarrer l’activité, grâce à une gestion simplifiée. Toutefois, il impose un plafond de chiffre d’affaires de 188 700 € par an, limitant ainsi la croissance de l’activité.
SCI (société civile immobilière)
La SCI est inadaptée à l’activité d’achat-revente, car elle est conçue pour des investissements locatifs. Pour les marchands de biens, une structure plus commerciale comme la SAS ou la SARL est nécessaire.
SAS ou SARL
Ces structures juridiques sont les plus adaptées pour les marchands de biens. Elles offrent une protection sociale (notamment avec le statut de salarié en SAS) et permettent de mieux gérer les risques financiers et juridiques liés à l’activité. La SARL est un choix plus strict en termes de gestion, mais elle peut être intéressante pour des projets en association..
