Depuis le confinement de mars 2020, les chasseurs immobiliers proposant des solutions d’investissement locatif clé en main dans l’ancien poussent comme des champignons.
Pour la plupart, ils regroupent les prestations suivantes :
- Recherche d’un bien et achat immobilier
- Travaux et ameublement
- Mise en location et gestion
Voici quelques conseils pouvant t’aider à choisir le chasseur la plus adapté à ton projet :
Le chasseur immobilier indépendant :
Il est souvent seul et a la capacité à gérer un nombre restreint de clients (3 à 5) en temps mais cela lui permet de faire une recherche dédiée et personnalisée pour chaque client et ainsi mieux appréhender leurs critères de recherche.
Il ne pourra couvrir que quelques localisations.
Etant seul, il pourra trouver le bien répondant à tes critères de recherche et t’accompagner dans son acquisition mais ne couvrira pas forcément l’ensemble des autres prestations clé en main précitées ci-dessus.
Il prend en moyenne entre 3 à 5% d’honoraires.
Il travaille au travers d’un mandat de recherche exclusif pour rentabiliser ses efforts.
Les agences immobilières regroupant plusieurs chasseurs d’investissements :
Elles peuvent proposer et suivre un grand nombre de projets et ceux sur plusieurs villes.
Elles rentabilisent leurs efforts en chassant des biens répondant aux critères de recherche de plusieurs investisseurs en même temps.
Elles pratiquent des honoraires entre 5 à 10% TTC.
Selon l’agence, tu auras à signer un mandat de recherche exclusif ou non exclusif.
Quelque soit l’acteur par lequel tu passeras, pense à toujours bien lire leur mandat de recherche avant de le signer.
Voici une liste des points de vigilance :
- Le mandat est-il exclusif ? Si oui, il te sera interdit de passer par une autre agence ou de réaliser un achat entre particuliers pendant la durée de validité du contrat. Dans le cas contraire, tu serais redevable des honoraires du chasseur même si tu n’as pas trouvé ton bien immobilier grâce à lui.
- Dans le cas d’un mandat exclusif, optes pour un durée de validité du contrat courte (3 mois) afin de ne pas te retrouver emprisonner et passer à côté d’une bonne opportunité si ton chasseur ne te propose pas de biens te correspondants.
- Le montant des honoraires de recherche sont-ils exprimés en TTC ou HT ? Certains acteurs expriment leurs honoraires en HT afin de donner l’illusion de tarifs plus compétitifs.
- Il y-a-t-il un montant minium d’honoraires par projet ?
- Le chasseur se rémunère-t-il au succès et perçoit-il ses honoraires de recherche à la signature de l’acte authentique ou il y a-t-il des frais à payer en amont ?
- En cas d’insuccès ou si tu renonces ton projet, il y a-t-il des frais à ta charge ?
- Quelles prestations couvrent le chasseur ?
- Ses prestations sont-elles forfaitaires ou à la carte ? En effet, si tu as une appétence pour la décoration ou que tu souhaites louer toi-même ton bien, n’opte pas pour un chasseur t’imposant de prendre l’ensemble de ses prestations.
- Les plans sont-il payants ?
- Le mandat présent-il une clause de protection de tes données personnelles, obligatoire depuis la mise en place du RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) ?
Les critères à prendre en compte avant de t’engager avec un chasseur :
L’expérience de votre chasseur d’investissement locatif :
Depuis quand l’entreprise du chasseur existe-elle ? Bénéficier de plusieurs années d’expérience permet d’avoir un réseau d’apporteurs de biens plus important, de sélectionner, tester les meilleurs partenaires (courtiers en financement et assurance, notaires, architecte d’intérieur, entrepreneur, expert-comptable, gestionnaire locatif), et dupliquer son modèle sur plusieurs villes en conservant la même qualité de service client.
Un projet immobilier dans l’investissement locatif dans l’ancien prend en moyenne 10 mois (2 mois avant que tu te positionnes sur un projet, 4 mois entre la signature de la promesse de vente et l’acte authentique, 3 mois de travaux + ameublement et 1 mois de mise en location).
Aussi, méfie-toi des entreprises récentes (moins de 2 ans) mettant en avant un grand nombre d’avis clients, de projets réalisés et ceux sur plusieurs villes, cela peut être exagéré voir mensonger.
Il faut du temps pour devenir un expert de son métier.
Les performances locative et l’expérience d’investissement :
- Combien il y-a-t-il de chasseurs dans l’agence ?
- Combien de projets sont réalisés par an ?
- Quelle rentabilité est indiquée dans les projets (brute, nette de charges, nette fiscale) ?
- Quel est le taux de concrétisation (pourcentage d’investisseurs ayant acheté grâce à eux sur l’ensemble de leurs clients) ?
- Quelle est la durée moyenne pour trouver le bien d’un investisseur ?
- Quelle est le pourcentage de vacance locative sur leurs projets et le delta entre le loyer préconisé avant acquisition et le loyer réel à la mise en place du locataire ?
les réalisations et le résultat locatif :
- Demande à consulter un ou plusieurs projets réalisés avec les données financières (budget global, montant travaux, ameublement, rentabilité).
- Visualise les photos avant / après travaux + ameublement.
- Va visiter des chantiers en cours ou achevés pour te rassurer sur les travaux et ameublements.
le choix des investissements :
- Combien de projets sont-ils proposés par mois ?
- Quelle est l’échelle de budget (de 70 000€ à 900 000€) et de rentabilité (de 4 à 10%) des projets ?
- Est-ce en adéquation avec tes critères de recherche ?
la diversité des projets :
Les acteurs de l’investissement locatifs clé en main ne proposent pas tous les mêmes types de projets : exploitation en location nue ou meublée ou en courte durée, projet de division, de colocation, de coliving, immeuble de rapport. Ceux offrant le plus large choix de projets, te permettrons de diversifier tes investissements et d’affiner tes critères de recherche.
la couverture géographique :
- Quelles sont les villes couvertes ? Avoir la possibilité d’acheter dans plusieurs villes te permet de diversifier tes investissements, d’acheter plus grand ou moins cher dans des villes où les prix au m2 sont plus accessibles, d’aller chercher de meilleures rentabilités et de plus belles perspectives de plus-value à la revente.
les honoraires :
Les honoraires du chasseur peuvent faire baisser la rentabilité de ton projet s’ils ne sont pas compensés par une proposition de biens auxquels tu n’aurais pas eu accès (bien Off Market) ou pu visiter car situés dans une autre ville, une négociation du prix de vente, des tarifs travaux et ameublement compétitifs, une augmentation de la valeur locative et de revente du bien grâce au travail de l’architecte d’intérieur.
les valeurs :
- Quelles sont les valeurs du chasseur ou de son agence ?
- Correspondent-elles aux tiennes ?
- La transparence, l’excellence, le professionnalisme, le plaisir en sont des bons exemples.
la confiance :
Tu n’achètes pas une baguette de pain. Les sommes investies sont importantes et tu vas t’endetter sur 20 ans en moyenne, aussi, il est primordial de pouvoir faire confiance au chasseur à qui tu confies ton projet : est-il lui-même investisseur, te proposera-t-il des biens qu’il pourrait acheter lui-même ? Sa personnalité, sa qualité d’écoute, son empathie, son expertise sont des critères essentiels.
Un chasseur mettant en avant le parrainage pour se développer, prendra à cœur ta satisfaction afin de te fidéliser et que tu le recommande à tes contacts.
le conseil et l’expertise locative :
Opte pour un chasseur cherchant à comprendre ta stratégie d’investissement sur le long terme et sachant te conseiller à l’aide de ses partenaires (type de projets, secteurs, solution de financement, acquisition en nom propre ou société, incidences fiscales). Il sera capable de te dire « n’achète pas ce bien », s’il ne te correspond pas.
Pour rappel, un chasseur immobilier, à moins qu’il ait les certifications CIF et ORIAS, ne peut légalement te faire une étude en financement, en assurance ou une étude patrimoniale. Il est donc obligé de s’entourer de partenaires qualifiés et référencés pour couvrir l’ensemble des étapes de ton projet.
les outils et processus d’investissement :
Les chasseurs te présentent, pour la plupart, leur projet à l’aide d’un support visuel reprenant les informations essentielles afin de faciliter ta prise de décision et convaincre ton banquier de te financer (étude sectorielle, analyse financière, plan, photos, vidéo).
Certains ont un espace client te permettant de visualiser toutes leurs opportunités en cours.
Ils peuvent proposer des alertes en temps réel des nouvelles opportunités disponibles afin que tu ne passes pas à côté, les biens n’étant pas toujours exclusifs au chasseur.
Ils peuvent mettre à disposition des simulateurs d’emprunt, ou de rentabilité selon ta fiscalité ou ton choix d’acquisition (en nom propre ou société).
En conclusion, le choix de ton chasseur immobilier n’est pas anodin. Tu vas lui confier l’achat d’un bien pouvant avoir des conséquences sur ta vie pendant des décennies. Parmi tous les critères listés ci-dessus la confiance et le conseil me semblent les plus importants.
Prend le temps de comparer et demande à tes contacts s’ils ont un bon chasseur à te recommander. Et rappelle toi que les rendements annoncés ne sont jamais garantis, la vacance locative, un dégât des eaux, un facteur externe (grève, intempérie, COVID, etc.), des travaux supplémentaires non prévisibles pouvant les faire varier, aussi pense à faire des simulations conservatrices et vérifie les données que l’on te communique.
Tu es maintenant armé pour trouver le bon partenaire pour tes investissements locatifs.
La chasse (aux bons biens) est ouverte !
Brice Tavernier, Directeur Régional Associé