Vous cherchez à vous construire un patrimoine immobilier et vous avez raison, investir dans la pierre peut être très rentable et comporte de nombreux avantages. C’est d’ailleurs l’investissement préféré des Français. Il est conseillé, pour améliorer la rentabilité, de profiter du fameux effet de levier en empruntant sans apport personnel. Ce type de prêt permet en effet de continuer à faire fructifier son épargne tout en achetant un bien pour en tirer un revenu locatif. Bien souvent, les mensualités sont amorties par le montant du loyer. Vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux.
En collaboration avec Pretto, courtier immobilier 100 % gratuit, nous avons choisi de vous détailler ce type d’emprunt.
1 – Quelles conditions pour obtenir un prêt immobilier sans apport ?
L’apport personnel
Pour construire un bon dossier pour une demande de financement, on vous demandera généralement d’apporter une partie, voir l’intégralité, de votre épargne. C’est l’apport personnel. Il sert de “garantie” pour les banques et leur prouve que vous savez épargner. Un budget immobilier se compose de votre apport personnel et du montant emprunté. Vous pouvez choisir d’apporter une somme plus ou moins importante pour constituer votre apport. Elle aura un impact direct sur le taux de votre crédit immobilier.
L’apport sert à rassurer la banque, mais surtout à financer les frais qui ne seraient pas récupérables en cas de défaut de paiements : les frais de notaire et de garantie majoritairement. Ces frais s’élèvent à environ 10 % du coût total auxquels s’ajoutent 10 % supplémentaires en gage de sécurité.
Pour un investissement locatif, il est plus intéressant de conserver son épargne pour investir. En effet, en la conservant, vous pouvez continuer à faire fructifier votre épargne alors que votre bien loué s’auto-finance. Les banques l’ont bien compris, c’est pour cette raison qu’elles proposent dans certains cas un prêt à 110 %, c’est à dire sans apport.
Sous quelles conditions ?
Les banques n’accordent pas systématiquement des prêt sans apport. Il y a trois types de profils qui ont de “bonnes” raisons de ne pas présenter d’apport pour leur crédit immobilier.
Les primo-accédants : pour les banques, vous n’avez pas encore eu le temps de vous constituer une épargne importante.
Les particuliers épargnants : vous avez beaucoup d’épargne ? Des produits de défiscalisation ? Comme évoqué plus haut, si les taux rémunérateurs de votre épargne sont plus importants que le taux d’intérêt proposé, il vaut mieux garder son épargne.
Les investisseurs : vous avez plus de chances que la banque accepte votre demande de crédit immobilier sans apport si c’est pour un investissement locatif. Dans ces cas là, plus vous empruntez, plus votre bénéfice foncier augmente et donc leur base imposable aussi. Nous verrons plus bas les avantages fiscaux d’un emprunt sans apport.
Si votre taux d’endettement après emprunt est assez bas, vous n’aurez pas trop de problèmes à emprunter sans apport. Sachez que vos revenus locatifs seront pris en compte à hauteur de 70 % dans le calcul de votre endettement, pour pallier les risques potentiels.
2 – Quels avantages à emprunter à 110 % ?
Profiter de l’effet de levier
L’effet de levier qu’est-ce que c’est ? C’est une notion financière qui permet de s’enrichir en s’endettant. Ce fameux mécanisme permet d’alléger vos charges tout en augmentant la rentabilité de l’investissement locatif. En d’autres termes, c’est quand le coût de votre emprunt est inférieur à la rentabilité de votre investissement.
Les loyers que vous percevez vous permettent de rembourser votre crédit. Vos liquidités, quant à elles, restent intouchées et continuent de vous rapporter de l’argent. Vous êtes également protégé par l’assurance emprunteur. S’il vous arrive quelque chose, votre bien sera légué intégralement payé. C’est un très bon moyen de se constituer très rapidement un patrimoine immobilier important.
En plus de ça, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour l’imposition au réel. Tant que vous serez endetté, vous payerez moins d’impôts. Il est donc très intéressant d’en profiter en faisant financer son achat au maximum.
Profiter de la défiscalisation
Comme nous avons pu le voir, les intérêts de votre crédit immobilier sont déductibles du loyer que vous percevez. Les déductions sont différentes si vous louez votre bien meublé ou non :
Location vide : en plus des intérêts, vous pouvez dans ce cas déduire les travaux réalisés de vos loyers. Si ces charges sont supérieures au montant du loyer, vous créez ce que l’on appelle un déficit foncier. Le total de vos revenus est réduit, ce qui réduira vos impôts.
Voici une liste non-exhaustive des frais que vous pouvez réduire :
● Frais de gestion
● Primes d’assurance loyers impayés
● Provisions pour charges de copropriété
● Travaux d’amélioration, entretien et réparations
● Intérêts d’emprunts
Location meublée : Vous pouvez choisir entre le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le régime de location professionnel (LMP). Pour la LMNP, vous pouvez déduire les charges et amortissements de vos revenus locatifs qui ne seront donc pas assujettis aux impôts. Pour la LMP, vous créez un déficit foncier en déduisant vos charges et pouvez donc réduire vos impôts.
Vous avez aussi des lois qui encouragent l’investissement dans le neuf comme la Loi Pinel. Lorsque vous achetez un bien sur plan, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre les 21 % de votre investissement total suivant la durée de la location.