Pour acheter dans l’immobilier, il faut faire de savants calculs. Ils sont d’autant plus compliqués qu’ils dépendent non seulement de votre situation financière, mais aussi de vos objectifs. Dans tous les cas, pour réaliser une bonne opération et votre premier investissement locatif, vous allez devoir emprunter.
Vous vous demandez de quoi doit dépendre le montant de votre apport personnel ? De vos moyens bien sûr, mais aussi et surtout du type d’achat. Se constituer un patrimoine et avoir un complément de revenus sont les deux principales raisons d’investir dans l’immobilier.
Vous vous trouvez dans le premier cas ? Le rendement sera inférieur et le loyer mensuel ne couvrira pas le montant du crédit à rembourser, vous devez donc calculer la différence, à savoir le montant que vous êtes prêt à débourser chaque mois.
Si vous cherchez un complément de revenus, vous allez bien sûr viser un cashflow neutre ou, mieux, positif, c’est-à-dire tenter de vous enrichir un peu tous les mois. A vous de miser sur l’effet de levier pour que le loyer que vous percevrez couvre, voire dépasse, vos remboursements.
Dans tous les cas, il est déconseillé de se lancer dans un achat immobilier en fonds propres, sans crédit immobilier. Si vous en avez les moyens, faire une offre d’achat sans avoir à dépendre d’une condition suspensive de crédit peut faire accepter votre dossier plus rapidement, mais mieux vaut ensuite passer tout de même par la banque, auprès de laquelle vous n’aurez aucun mal à obtenir un prêt, afin de jouer là encore sur l’effet de levier des taux d’intérêt.
Capacité d’investissement : attention à l’évaluation !
Il existe des sites et outils sur Internet qui peuvent vous aider à calculer votre capacité d’investissement immobilier, mais ne vous y fiez pas totalement : en fonction de votre emploi, l’évaluation de votre revenu ne sera pas la même pour un établissement de crédit immobilier. Il peut par exemple ne prendre en compte qu’une partie de votre rémunération variable. Par ailleurs, parce qu’elles prévoient des périodes de vacances ou une surestimation du loyer que le propriétaire espère tirer du bien, les banques calculent la rentabilité de l’opération sur une base de 70% de l’estimation locative. Alors pour une juste évaluation, consultez plutôt directement un spécialiste.
Banquier ou courtier ?
Le gros avantage du courtier : il apporte des affaires en masse à ses banquiers partenaires et propose donc des taux intéressants. Il peut même être plus intéressant de passer par un courtier pour souscrire un crédit dans votre propre banque ! Certes, il prendra une commission, mais en contrepartie vous échapperez aux frais de dossiers bancaires, généralement offerts en passant par un intermédiaire.
Encadré : l’astuce négociation
Avant de commencer à chercher un bien, demandez une attestation à votre courtier certifiant que vous êtes finançable. Elle vous rendra service par la suite, en particulier si vous visez des zones où le marché est tendu : si vous faites une offre sur un logement et que le vendeur hésite entre votre profil et un autre assez similaire, il sera sensible au fait que le financement soit validé d’avance.