Vous avez de l’argent de côté ? Vous pouvez être tenté d’acheter cash un appartement dans le cadre d’un investissement locatif. Et on comprend pourquoi : payer cash permet de s’éviter la procédure d’obtention du crédit bancaire et surtout… les dettes ! Car, financer son bien comptant est l’unique moyen de toucher 100% de ses loyers sans devoir rembourser de crédit. Néanmoins, même si cette solution peut être envisageable, ce n’est pas forcément celle qu’on vous conseille de privilégier. Voici pourquoi.
Investissement locatif : tout est question de stratégie
Lorsqu’on souhaite réaliser un investissement locatif, on cherche à optimiser son taux de rentabilité. Et forcément, ça passe par le mode de financement de son projet ! Faut-il investir tout son capital ou au contraire faire un emprunt ? Pour choisir, il convient d’étudier au préalable les avantages et les inconvénients de chaque stratégie. En faisant les calculs, vous pourrez définir la répartition entre le montant du crédit et la part de cash à investir dans le bien. Cependant, vous verrez que le choix le plus astucieux est souvent celui 10/90 : 10% d’épargne contre 90% de crédit.
Investissement locatif : l’intérêt du prêt immobilier
Profitez de l’effet de levier
Les taux d’emprunt étant très bas, il est très malin de réaliser son investissement locatif en passant par la case crédit immobilier. Emprunter de l’argent à la banque vous aidera à investir jusqu’à dix fois plus que si vous investissez votre seule épargne. Cela s’appelle « l’effet de levier ».
Déduisez vos frais de prêt immobilier
Les impôts sont calculés sur le revenu locatif net. Il se calcule comme ceci : revenu brut (somme des loyers perçus) moins les différents frais déductibles. Le crédit est considéré comme un coût additionnel. En optant pour le prêt immobilier, vous allez pouvoir déduire ces frais de votre imposition ! C’est le régime au réel qui vous permet d’effectuer ces déductions. Ainsi, en ayant recours au prêt immobilier pour réaliser un investissement locatif, vous augmenterez la rentabilité de votre bien ! C’est surtout vrai si vous y effectuez des travaux de rénovation : ils seront eux-aussi déductibles et vous permettront de faire augmenter le prix du loyer.
Négociez plus facilement
Vous n’avez pas de CDI, êtes entrepreneur ? Sachez que garder du cash à la banque vous aidera à négocier plus facilement un ou plusieurs prêts immobiliers. En effet, votre épargne vous donne plus de crédibilité et montre au banquier que vous êtes à l’aise avec votre gestion budgétaire personnelle. Puis, le banquier est malin : il se dit que s’il vous accorde un emprunt, vous placerez peut-être votre épargne chez lui.
Divisez les investissements
L’avantage de posséder plusieurs dizaines de milliers d’euros en cash permet de réaliser plusieurs investissements. D’une part ça permet de réduire le risque, d’autre part, ça vous rapportera bien plus sur la durée. Avoir plusieurs appartements vous permettra de percevoir plusieurs rentes chaque mois. Notre conseil : mettez le minimum d’apport pour chaque investissement locatif et faites en sorte de générer le plus de cash-flow possible (déductions fiscales, biens attractifs avec montant des loyers déterminés en conséquence, etc). Après cela, si vous êtes toujours phobique des prêts immobiliers, vous pouvez imaginer un autre montage financier. Si vous mettez par exemple 50% de votre épargne disponible sur un bien et 50% sur un autre, vous réduirez considérablement les frais liés à l’emprunt et générerez un cash-flow intéressant immédiatement. Après, c’est à vous de voir en fonction de vos objectifs.
Vous savez maintenant pourquoi le recours au prêt immobilier est plus qu’intelligent dans l’investissement locatif. Attention cependant, il ne suffit pas de recourir à l’emprunt pour obtenir une bonne rentabilité : il faut aussi savoir faire des investissements rentables… et ça, c’est notre métier ! N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus.