Votre locataire veut sous-louer votre logement et vous hésitez à accepter sa demande ? Vous craignez de ne pas être en règle ? Si la pratique de la sous-location est de plus en plus courante, elle reste cependant réglementée. Pour éviter les mauvaises surprises, on fait le point sur la procédure à mettre en place afin de vous protéger.
Qu’est-ce que la sous-location ?
La sous-location est une pratique qui consiste pour un locataire à louer tout ou partie de son logement à une tierce personne, le sous-locataire. Le locataire devient alors le bailleur du sous-locataire. Cette pratique peut être intéressante pour le locataire qui peut ainsi partager les loyers ou ne pas laisser son appartement vide pendant une certaine duree. Mais elle peut aussi poser certains problèmes au propriétaire du logement et en tant que propriétaire, devez-vous accorder cette possibilité à votre locataire ? Quels sont les enjeux, les risques et les obligations légales liés à la sous-location ?
Les risques de la sous-location pour le propriétaire
La principale préoccupation pour le propriétaire est le risque que le sous-locataire ne respecte pas les termes du contrat de location. En effet, si le sous-locataire ne paie pas son loyer, c’est le locataire principal qui est responsable vis-à-vis du propriétaire. Mais si le locataire principal ne peut pas payer, le propriétaire peut se retrouver dans une situation délicate.
De plus, un locataire qui sous-loue son logement peut être tenté de le faire à un loyer plus élevé que celui qu’il paie lui-même. Cela peut créer des tensions entre le locataire, le sous-locataire et le propriétaire.
Les avantages de la sous-location pour le propriétaire
Il n’y a pas que des inconvénients à la sous-location pour le propriétaire. En effet, si le locataire principal a des difficultés à payer son loyer, la sous-location peut lui permettre de le faire et donc d’éviter une situation d’impayés.
De plus, lorsqu’un locataire part temporairement (pour un voyage, une mission à l’étranger…), la sous-location peut éviter que le logement ne reste vacant. Cela peut être rassurant pour le propriétaire qui sait que le logement est occupé et entretenu.
Enfin, la sous-location pour transformer votre appartement en location courte durée peut aussi être une stratégie gagnante. Il est possible dans ce cas d’etablir un bail spécial, d’augmenter le loyer et de rajouter des conditions spécifique.
Le cadre légal de la sous-location
La sous-location est encadrée par la loi. En France, selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement qu’avec l’accord écrit du propriétaire. Cet accord doit préciser le montant du loyer qui sera versé au sous-locataire. Si le propriétaire refuse, le locataire ne peut pas sous-louer le logement.
Si votre locataire sous-loue votre logement sans votre accord (vous avez dit non) ou sans vous avertir, vous pouvez demander la résiliation du bail. De plus, si le sous-locataire commet des dégradations, c’est votre locataire qui sera responsable. De plus, si la sous-location est effectuée sans l’autorisation du propriétaire, ce dernier peut résilier le contrat de location.
Bon à savoir : sachez que même si vous êtes propriétaire de votre logement, vous ne pourrez pas expulser le sous-locataire.
À quelles conditions accepter la sous-location à son locataire ?
Avant d’avancer un « non » catégorique à votre locataire s’il vous fait une demande en ce sens, prenez le temps de réfléchir à sa proposition. Dans tous les cas, votre bien vous appartient et si vous accepter la sous-location, celle-ci doit se faire en toute confiance.
Voici quelques pistes qui pourraient vous aider à faire votre choix :
- Vous n’avez jamais eu de problèmes avec votre locataire actuel : il paie à l’heure, il est discret et a toujours été respectueux du logement ;
- Vous avez la possibilité d’organiser une rencontre avec le sous-locataire ;
- Le sous-locataire et le locataire acceptent de fixer un cadre à la sous-location avec un contrat.
Sachez que la décision finale vous revient. Vous avez le droit de refuser la proposition de sous-location, librement et sans avoir à vous justifier du motif du refus.
Propriétaire : comment vous protéger ?
Si vous acceptez que votre locataire sous-loue votre logement pendant son absence, nous vous conseillons de demander à votre locataire de bien formaliser la situation. Le but est d’encadrer juridiquement la sous-location pour vous protéger en cas de problèmes (dégradations, impayés …).
Dans un premier temps, demandez à ce votre locataire vous informe par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois le courrier reçu, demandez-lui de constituer un contrat de sous-location avec le sous-locataire.
L’importance du contrat de sous-location
Pour sécuriser la sous-location, il est essentiel de rédiger un contrat de sous-location en bonne et due forme. Ce contrat doit préciser les obligations et les droits de chaque partie : locataire principal, sous-locataire et propriétaire.
Le document doit indiquer les conditions dans lesquelles le logement sera sous-loué :
- Durée du sous-bail;
- Identité du locataire et du sous-locataire;
- Montant du loyer pour le sous-locataire (il ne peut excéder le prix loyer payé par le locataire principal);
- Montant du dépôt de garantie.
En théorie, dès lors que vous avez été informé et que vous avez donné votre accord écrit à votre locataire, vous n’êtes pas obligé de participer à l’édition de ce contrat de sous-location et vous n’avez pas à le signer. En pratique, il est conseillé d’y prendre part pour être sûr que celui-ci sera fait dans les règles.
Sachez également que le locataire doit obligatoirement fournir au sous-locataire votre autorisation écrite ainsi qu’une photocopie du contrat de bail en cours (loi Alur). N’hésitez pas à lui rappeler.
Vous l’avez compris, la sous-location est une pratique courante mais qui doit respecter certaines règles. N’hésitez pas à en parler avec votre locataire et à participer à la création du contrat de sous-location.
L’assurance et la sous-location
Concernant l’assurance, le locataire sous-loueur doit informer son assureur de la sous-location. En effet, cela peut avoir des conséquences sur son contrat d’assurance habitation. Il peut être nécessaire de modifier les garanties pour couvrir les risques liés à la présence d’un sous-locataire.
Quant au sous-locataire, il est également recommandé de souscrire une assurance habitation. Cela lui permettra d’être couvert en cas de dommage causé au logement, et cela rassurera également le locataire principal et le propriétaire.
De plus, le propriétaire bailleur a également tout intérêt à être informé de la sous-location, pour s’assurer que son bien est correctement assuré. En effet, en cas de dommage, si le sous-locataire n’est pas assuré, c’est le propriétaire qui pourrait être tenu pour responsable.
Conclusion
La sous-location peut être une solution pratique pour le locataire qui souhaite partager son loyer ou ne pas laisser son logement vacant pendant une certaine durée. Toutefois, elle nécessite une bonne préparation et une communication transparente entre toutes les parties concernées.
En tant que propriétaire, bien que la sous-location puisse comporter certains risques, elle peut aussi présenter des avantages. Notamment, elle peut permettre d’éviter des situations d’impayés et de savoir le logement occupé et entretenu.
Cependant, pour que la sous-location se passe au mieux, elle doit être encadrée par un contrat de sous-location en bonne et due forme, et le contrat de bail initial doit être adapté en conséquence. De plus, toutes les parties doivent être correctement assurées pour éviter toute mauvaise surprise.
En somme, accorder la sous-location à son locataire est une décision qui ne doit pas être prise à la légère. Elle doit être mûrement réfléchie et toutes les précautions nécessaires doivent être prises.
