Quand on investit dans le locatif, surtout dans l’immobilier ancien, il faut être particulièrement attentif lors de la visite des biens. En effet, une bonne identification de potentiels défauts permet de négocier plus facilement. Seulement voilà : il arrive parfois que certains d’entre eux vous échappent. Et c’est bien normal puisqu’ils ne sont pas apparents. On appelle cela des vices cachés. Vous ne savez pas exactement de quoi il retourne et comment réagir si vous en découvrez après avoir acheté ? Nous allons tout vous expliquer !
Immobilier locatif : qu’est-ce qu’un vice caché ?
La définition du vice caché
Le vice caché est une malfaçon importante qui peut rendre le bien difficile voire impossible à habiter. Il doit, par nature, être antérieur à la vente et totalement invisible. La loi propose une définition très claire : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du Code civil).
Des exemples de vices cachés
Voici quelques exemples de malfaçons qui peuvent être considérés comme des vices cachés: la présence de termites ayant provoqué des dégradations du logement avant la vente, une dalle béton fissurée, des fondations en très mauvais état, un carrelage non-homogène, un défaut d’étanchéité, une charpente qui menace de s’effondrer, etc.
Immobilier locatif : les conséquences des vices cachés
La découverte de vices cachés impose généralement de gros travaux de remise en état. Un élément que l’acquéreur n’a donc pas pu prendre en compte dans son prévisionnel, et qui vient peser lourdement sur sa rentabilité. Car, s’il avait eu connaissance des défauts, il aurait certainement négocié le prix du bien, au moins à hauteur du montant des travaux à réaliser pour réparer le dommage… Mais peut-être aussi qu’il n’aurait pas acheté le bien, jugeant l’opération trop complexe. Pour un investisseur, le manque à gagner sur un bien avec une ou plusieurs malfaçons peut être très important. Cela peut entraver sérieusement la réussite du projet d’investissement locatif.
Immobilier locatif : les recours en cas de vices cachés
Avant la vente
Heureusement, il existe une obligation légale pré-contractuelle, qu’on appelle « garantie des vices cachés » et qui intervient avant la vente. Elle peut s’appliquer à tout type de bien. Cette garantie impose au vendeur, professionnel ou particulier, de délivrer le bien exempt de tout problème, ce qui veut dire sans vice caché. Le seul cas où cette garantie ne s’applique pas, c’est lors d’une vente aux enchères.
Après la vente
Si le vendeur a bien confirmé l’absence de vices portés à sa connaissance et que l’acheteur en découvre après la vente, ce dernier pourra alors invoquer le non-respect de la garantie des vices cachés du vendeur. Ensuite, une fois le vice découvert, l’acquéreur a 2 ans pour rapporter le bien au vendeur ou lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception. Selon l’article 1644, l’acquéreur peut alors demander et obtenir l’annulation du contrat de vente ou bien une réduction du prix de vente. Il peut également récupérer des dommages et intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi. C’est le tribunal de grande instance du lieu de situation du logement qui est compétent pour gérer les actions en garantie de vices cachés. Le recours à un avocat est obligatoire.
Vous savez maintenant ce qu’est un vice caché, quelles sont ses conséquences et le recours possible. Vous craignez les faux-pas et connaissez mal le secteur immobilier ? N’hésitez pas à vous faire accompagner par nos chasseurs immobiliers dans votre démarche d’investissement locatif.