Peut-on légalement combiner une SCI et une activité de marchand de biens ? Ce guide explore la compatibilité entre ces deux statuts, les risques de requalification fiscale, ainsi que les conséquences fiscales et pénales associées.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Son objectif principal est de faciliter la gestion d’un bien immobilier à plusieurs, notamment en vue de le louer ou de le transmettre. Les associés peuvent ainsi se partager les revenus locatifs, tout en bénéficiant d’une souplesse de gestion et de la protection du patrimoine personnel.

Cependant, la SCI a une vocation civile et ne peut pas exercer d’activités commerciales. Son but est purement patrimonial et non lucratif. Elle est ainsi limitée à la gestion et à la location de biens immobiliers, avec interdiction de réaliser des transactions à caractère spéculatif, ce qui est réservé à d’autres types de structures comme celles de commerçants.

Le marchand de biens : définition et règles

Un marchand de biens est une personne physique ou morale dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers pour les revendre rapidement en vue de réaliser une plus-value. Il s’agit donc d’une activité strictement commerciale, qui est soumise à des obligations particulières, telles que l’inscription au registre du commerce et la tenue d’une comptabilité commerciale.

Avant de devenir marchand de bien, la question de la structure juridique se pose. Doit-on créer une société pour être marchand de bien et quels types de société ?

Compatibilité entre une SCI et l’activité de marchand de biens

Contrairement à la SCI, le marchand de biens vise le profit immédiat par la revente rapide d’immeubles après une rénovation ou une réhabilitation. Il bénéficie d’un régime fiscal distinct, avec des taxes spécifiques comme la TVA immobilière et une imposition sur les plus-values à court terme, souvent plus lourdes que celles qui s’appliquent aux particuliers ou aux SCI.

Les objectifs différents des deux structures

La SCI et l’activité de marchand de biens sont fondamentalement différentes en termes d’objectif. La première est destinée à conserver et à gérer un patrimoine, tandis que le marchand de biens cherche à réaliser des transactions immobilières pour en tirer des bénéfices rapides. Cette divergence d’objectifs crée des tensions lorsque les associés d’une SCI entreprennent des actions qui s’apparentent à une activité commerciale, ce qui pourrait amener l’administration fiscale à requalifier la société.

Les cas de requalification d’une SCI en marchand de biens

Le danger pour les associés d’une SCI est la requalification en marchand de biens par l’administration fiscale. Cela peut survenir si la SCI réalise des ventes répétées d’immeubles avec une intention spéculative. Pour éviter cela, il est crucial que la SCI ne fasse pas plus d’une ou deux ventes immobilières en un laps de temps relativement court. Les critères de requalification sont principalement :

  • La fréquence des transactions.
  • L’intention de réaliser un bénéfice sur la vente.
  • La nature des travaux effectués avant la revente.

Si l’administration considère que l’activité de la SCI est assimilable à celle d’un marchand de biens, elle peut décider de requalifier la société et de la soumettre aux régimes fiscaux et légaux applicables aux commerçants.

Les conséquences fiscales d’une requalification en marchand de biens

Impacts sur la fiscalité

La requalification fiscale d’une SCI en marchand de biens entraîne des conséquences lourdes sur le plan fiscal. La SCI requalifiée devient assujettie à la TVA sur les transactions immobilières, et les plus-values issues de la vente des biens seront imposées à court terme, avec des taux souvent plus élevés. De plus, les avantages fiscaux dont bénéficiaient les associés de la SCI seront annulés, créant ainsi une charge fiscale accrue pour l’ensemble des associés.

Les sanctions possibles

En plus de l’augmentation de la charge fiscale, la requalification peut entraîner des sanctions pénales si l’administration prouve une intention frauduleuse. Cela peut inclure des pénalités financières, voire des amendes conséquentes pour défaut de déclaration d’activité commerciale. Les associés pourraient également être tenus personnellement responsables des dettes de la société dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, ce qui rend la situation particulièrement risquée si une requalification est envisagée.