SCPI ou studio, lequel est le plus rentable ? Cela dépend de vos priorités. Les SCPI offrent une diversification immédiate et une gestion simplifiée, tandis que l’investissement dans un studio permet un contrôle direct et la possibilité de maximiser les rendements. Bien que les studios puissent offrir des rendements plus élevés, ils nécessitent une implication plus active.
Comparatif entre SCPI et investissement locatif
Afin de déterminer quelle option est la plus intéressante entre une SCPI et un studio locatif, nous allons comparer ces deux investissements selon quatre critères essentiels :
- La gestion est souvent déterminante : l’un des atouts de la SCPI est sa gestion déléguée, tandis qu’un studio nécessite une gestion active.
- La rentabilité brute et nette, après déduction des frais, permet de mieux comprendre le retour sur investissement.
- La liquidité, examine la facilité de revente des parts ou du bien.
- La fiscalité différencie les avantages fiscaux disponibles pour chaque type d’investissement. Ces quatre aspects nous permettront de faire une comparaison complète et d’éclairer le choix selon vos objectifs.
Gestion et diversification
Investir dans une SCPI permet une gestion totalement déléguée, ce qui en fait un choix idéal pour les investisseurs cherchant à déléguer la gestion locative. Vous n’avez pas besoin de vous occuper de la recherche de locataires, de l’entretien, ou des aspects administratifs, car tout est pris en charge par une société de gestion. Toutefois, cette gestion a un coût, avec des frais pouvant représenter entre 10 % et 12 % des revenus, ce qui impacte légèrement le rendement final. Pour découvrir plus d’informations sur les SCPI, vous pouvez consulter les articles Découvrez notre avis sur Corum et comment choisir une SCPI.
À l’inverse, investir dans un studio locatif implique une gestion plus active. Vous devrez vous occuper de la recherche de locataires, des réparations, et de la gestion quotidienne, ce qui peut être chronophage. Cependant, ce contrôle direct vous permet de maximiser vos revenus, en ajustant le loyer ou en optimisant l’occupation du bien. Le studio présente aussi un avantage en termes de flexibilité, car il est plus facile de réagir rapidement à des événements du marché ou de modifier l’usage du bien, par exemple en passant d’une location classique à une location meublée ou saisonnière.
En termes de diversification, une SCPI vous offre un accès à un portefeuille varié de biens immobiliers, répartis sur différentes zones géographiques et secteurs économiques, ce qui réduit considérablement le risque de perte liée à un bien en particulier. En revanche, un studio ne vous permet pas de diversifier à moins d’investir dans plusieurs biens, ce qui augmente les risques si le marché local ou le quartier est en difficulté.
Rentabilité brute et nette
La rentabilité est souvent le critère principal pour choisir entre ces deux types d’investissements. En général, un studio locatif bien situé peut offrir des rendements bruts compris entre 5 % et 8 %, voire plus dans certains quartiers en forte demande locative. Toutefois, une fois les charges déduites (frais de gestion, taxes, entretien, etc.), la rentabilité nette chute souvent aux alentours de 4 % à 6 %.
Les SCPI, quant à elles, affichent des rendements bruts annuels de l’ordre de 4 % à 5 %. Bien que cela puisse sembler moins attractif, il est important de rappeler que ces rendements sont obtenus sans efforts de gestion de la part de l’investisseur. En outre, les SCPI offrent des revenus réguliers, sous forme de dividendes, bien que ces revenus puissent être légèrement affectés par les frais de gestion.
Pour mieux illustrer, prenons un exemple :
- Investissement dans une SCPI : Si vous investissez 50 000 €, avec un rendement brut de 4,5 %, cela vous rapportera 2 250 € par an. Après déduction des frais de gestion, il vous restera environ 1 980 €, soit un rendement net de 3,96 %.
- Investissement dans un studio locatif : Avec un studio de 50 000 €, vous pouvez espérer un loyer mensuel de 500 €, soit 6 000 € par an. Après déduction des charges (estimées à 20 %), vos revenus nets annuels seront de 4 800 €, soit un rendement net de 9,6 %.
Ces chiffres montrent que le studio peut être plus rentable à court terme, mais nécessite une gestion active.
Risques et liquidité
L’un des aspects souvent sous-estimés lorsqu’on compare ces deux types d’investissements est le risque et la liquidité. Dans le cas d’un studio locatif, vous êtes exposé à la vacance locative, aux impayés, ou encore aux dégradations du bien, ce qui peut réduire considérablement la rentabilité et accroître les tracas administratifs. En revanche, un studio bien situé dans une ville avec une forte demande locative, comme Paris ou Lyon, peut se revendre relativement rapidement et même générer une plus-value intéressante lors de la revente.
Les SCPI, quant à elles, offrent une certaine protection contre ces risques individuels, puisque les revenus proviennent d’un portefeuille diversifié. Cependant, la liquidité des parts de SCPI peut être plus limitée, surtout en période de crise économique. Il peut parfois être difficile de revendre ses parts rapidement si la demande est faible, bien que certaines SCPI offrent une liquidité accrue grâce à un mécanisme de rachat automatique des parts.
Fiscalité et optimisation
La fiscalité est un autre point crucial à prendre en compte pour évaluer la rentabilité réelle de ces investissements. Les revenus issus des SCPI sont généralement imposés comme des revenus fonciers. Il existe des possibilités d’optimisation fiscale, notamment avec le régime du déficit foncier, mais la flexibilité fiscale est relativement limitée.
L’investissement dans un studio locatif, en revanche, peut offrir davantage de possibilités d’optimisation fiscale. Si vous optez pour la location meublée non professionnelle (LMNP), vous pourrez amortir le bien, ce qui réduit considérablement l’assiette fiscale. En outre, des dispositifs tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard permettent de bénéficier de réductions d’impôts significatives pour les biens neufs ou les résidences de services. Ces dispositifs sont particulièrement intéressants pour les investisseurs cherchant à maximiser leur retour sur investissement tout en réduisant leur fiscalité.
Exemple comparatif chiffré
| Investissement | Montant initial | Rendement brut annuel | Frais annuels | Rendement net après frais |
|---|---|---|---|---|
| SCPI | 50 000 € | 4,5 % | 12 % | 3,96 % |
| Studio locatif | 50 000 € | 12 % (6 000 €/an) | 20 % | 9,6 % |
Dans cet exemple, il apparaît que le studio offre un rendement net plus élevé. Cependant, il nécessite une gestion active et présente plus de risques (vacance locative, gestion des travaux, etc.), tandis que la SCPI offre une solution clé en main, bien que légèrement moins rentable.
Conclusion
Le choix entre investir dans une SCPI ou un studio locatif dépendra principalement de votre profil d’investisseur. Si vous recherchez une solution sans gestion, avec une diversification automatique et des revenus réguliers, la SCPI est un excellent choix. En revanche, si vous êtes prêt à vous impliquer davantage et souhaitez maximiser vos rendements avec un contrôle direct, un studio bien situé peut s’avérer plus lucratif à long terme.
Dans tous les cas, il est essentiel de bien évaluer votre tolérance au risque, votre disponibilité pour la gestion, et vos objectifs de rentabilité avant de prendre une décision.
