Pourquoi investir dans l’immobilier quand on est jeune ?

Commencer à investir dans l’immobilier entre 20 et 30 ans offre un avantage considérable : le temps. Avec un horizon de remboursement pouvant aller jusqu’à 25 ans et un accès au crédit facilité par votre profil « jeune actif », vous pouvez acquérir votre premier bien locatif alors que d’autres attendent d’avoir « suffisamment d’épargne ». L’effet de levier du crédit permet de construire un patrimoine avec l’argent de la banque, remboursé en grande partie par vos locataires.

Nous allons voir pourquoi attendre est souvent une erreur, comment maximiser vos atouts de jeune investisseur et quels pièges éviter pour réussir votre premier achat locatif.

L’avantage décisif du temps sur votre patrimoine

Un investissement réalisé à 25 ans plutôt qu’à 40 ans ne produit pas les mêmes résultats. La différence ne se compte pas en années mais en dizaines de milliers d’euros. Prenons un exemple concret : un appartement acheté 150 000 € à 25 ans, financé sur 20 ans, sera intégralement remboursé à 45 ans. Vous disposerez alors de 20 ans supplémentaires pour percevoir des loyers nets ou réinvestir dans un second bien.

Cette notion de temps joue également sur la valorisation du bien. L’immobilier, selon l’AGEFI, affiche une rentabilité moyenne proche de 9 % sur les vingt dernières années, plus-value et loyers confondus. Un bien conservé 30 ans plutôt que 15 ans bénéficie pleinement de cette appréciation long terme.

Un investisseur qui démarre à 25 ans et achète un bien tous les 7 ans peut détenir 5 biens à 60 ans. Celui qui attend 40 ans n’en aura que 2 ou 3 au même âge.

Un accès au crédit plus favorable avant 35 ans

Les banques appliquent une limite d’âge en fin de prêt, généralement fixée à 75 ans. Un emprunteur de 25 ans peut donc solliciter un crédit sur 25 ans sans difficulté, tandis qu’un emprunteur de 55 ans sera limité à 20 ans maximum. Cette différence de durée impacte directement la capacité d’emprunt : des mensualités étalées sur une période plus longue permettent d’emprunter davantage tout en respectant le taux d’endettement de 35 %.

L’assurance emprunteur constitue un autre avantage de la jeunesse. Son coût dépend de l’âge et de l’état de santé : à 25 ans, comptez environ 0,10 % du capital emprunté par an. À 45 ans, ce taux peut atteindre 0,30 % voire davantage. Sur un prêt de 200 000 € sur 20 ans, cette différence représente près de 8 000 € d’économies. Pour estimer votre capacité d’emprunt, plusieurs facteurs entrent en jeu au-delà de votre âge.

Un CDI reste quasi indispensable pour obtenir un prêt. Si vous êtes en CDD ou en période d’essai, la banque ne prendra pas vos revenus en compte. Patientez quelques mois pour consolider votre situation professionnelle.

L’effet de levier : emprunter pour s’enrichir

L’immobilier est le seul actif que les banques acceptent de financer à crédit pour les particuliers. Cette particularité crée un effet de levier puissant : vous investissez avec l’argent de la banque et remboursez avec les loyers perçus. Autrement dit, vos locataires financent la constitution de votre patrimoine.

Illustrons ce mécanisme. Vous achetez un studio 100 000 € financé à 100 % sur 20 ans (mensualité d’environ 550 €). Le loyer perçu de 500 € couvre 90 % de la mensualité. Votre effort d’épargne mensuel se limite à 50 €, soit 12 000 € sur 20 ans. À l’issue du prêt, vous possédez un bien d’une valeur de 100 000 € minimum, potentiellement davantage si le marché s’est apprécié. Le simulateur de rendement locatif vous permet d’évaluer précisément ce type de montage.

L’effet de levier fonctionne d’autant mieux que les taux sont bas. Même avec des taux autour de 3,5 %, emprunter reste plus rentable qu’attendre d’avoir épargné la totalité du montant.

Investissement locatif vs résidence principale

La question revient systématiquement chez les jeunes actifs : faut-il d’abord acheter sa résidence principale ou investir dans le locatif ? Notre conviction est claire : privilégiez l’investissement locatif si votre situation personnelle le permet. Voici pourquoi.

L’achat de votre résidence principale mobilise la totalité de votre capacité d’endettement pendant 15 à 25 ans. Durant cette période, aucune banque ne vous accordera de nouveau crédit pour un investissement locatif. Vous êtes bloqué. À l’inverse, un investissement locatif bien calibré génère des revenus (les loyers) qui sont partiellement intégrés à vos revenus par la banque (à hauteur de 70 %). Votre capacité d’emprunt reste donc disponible pour un second projet, puis un troisième.

Prenons deux profils identiques avec 3 000 € de revenus mensuels. Le premier achète sa résidence principale à 25 ans et ne peut plus emprunter pendant 20 ans. Le second investit dans le locatif : après 5 ans, il peut acheter un second bien, puis sa résidence principale à 35 ans s’il le souhaite. À 45 ans, le second possède un patrimoine bien supérieur. Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide sur la constitution d’un patrimoine grâce à l’investissement locatif.

Les erreurs de débutant à éviter absolument

La première erreur consiste à surestimer la rentabilité prévisionnelle. Un rendement brut de 8 % sur le papier peut rapidement descendre à 4 % net-net une fois déduits les charges, la vacance locative, la fiscalité et les travaux imprévus. Soyez conservateur dans vos hypothèses : prévoyez 1 mois de vacance par an et 5 % du loyer annuel pour l’entretien courant.

L’autre piège classique est de négliger l’emplacement au profit du rendement. Un studio à 10 % de rentabilité dans une ville en déclin démographique peut devenir invendable et inlouable en quelques années. Privilégiez les villes avec une tension locative forte, une population étudiante ou une activité économique dynamique. Nous vous conseillons de consulter notre formation sur le choix du lieu d’investissement avant de vous lancer.

Ne vous lancez jamais sans épargne de sécurité. Conservez l’équivalent de 6 mois de loyers pour faire face aux imprévus : travaux urgents, impayés, période de vacance prolongée. Cette réserve doit rester disponible et ne pas servir d’apport.

Questions fréquentes