Les non-résidents fiscaux qui possèdent un bien immobilier en France sont soumis à l’impôt français sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières. Le taux minimum d’imposition est de 20 % sur les revenus locatifs nets, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : sauf exonération pour ressortissants EEE cotisant à un régime social étranger.
Voici les règles fiscales essentielles que tout expatrié propriétaire en France doit maîtriser, avec les optimisations légales à votre disposition en 2026.
L’imposition des revenus locatifs pour les non-résidents
Un non-résident fiscal qui perçoit des loyers d’un bien situé en France doit déclarer ces revenus en France, quelle que soit sa résidence. Ce principe de territorialité s’applique à tous les propriétaires étrangers ou expatriés, sans exception. Le revenu net foncier (loyers bruts moins charges déductibles : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, assurances, taxe foncière) est imposé à un taux minimum de 20 % jusqu’à 27 478 € de revenu net, puis au taux progressif ordinaire (30 %, 41 %, 45 %) au-delà.
En pratique, la plupart des expatriés préfèrent déclarer leur revenu foncier au régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’imputer les déficits sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Si vous avez un crédit immobilier en cours, ce régime est presque systématiquement plus avantageux que le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %).
Les prélèvements sociaux : une spécificité française
En plus de l’impôt sur le revenu, les non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières. Cela représente une charge fiscale significative qui doit être intégrée dans le calcul de rentabilité d’un bien locatif détenu depuis l’étranger.
Exception notable : les ressortissants de l’Espace Économique Européen (EEE), de Suisse ou des DOM-TOM qui cotisent à un régime social obligatoire dans leur pays de résidence peuvent demander à être exonérés de CSG/CRDS (9,9 %) et à ne payer que le prélèvement de solidarité (7,5 %). Cette disposition, issue d’une jurisprudence européenne (arrêt De Ruyter, CJUE 2015), représente une économie de 9,9 points sur votre base imposable.
Si vous résidez dans un pays ayant signé une convention fiscale avec la France, celle-ci peut prévoir des mécanismes pour éviter la double imposition : crédit d’impôt dans votre pays de résidence, exonération en France de certains revenus ou méthode du taux effectif. Vérifiez systématiquement la convention applicable à votre situation.
La plus-value immobilière pour les non-résidents
La cession d’un bien immobilier en France par un non-résident est imposable en France au taux forfaitaire de 19 % pour les ressortissants EEE ou de 26,5 % (voire 33,33 % hors EEE pour certains cas) pour les autres. À ces taux s’ajoutent les prélèvements sociaux (7,5 % pour les EEE avec sécurité sociale étrangère, 17,2 % pour les autres).
Les abattements pour durée de détention s’appliquent de la même façon que pour les résidents : exonération totale de la plus-value après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le mécanisme est donc le même mais les taux de départ sont plus élevés pour les non-résidents.
Pour les cessions supérieures à 150 000 €, un représentant fiscal accrédité doit être désigné pour les non-résidents hors EEE. Cette obligation est souvent méconnue et peut bloquer la transaction si elle n’est pas anticipée. Les frais de ce représentant (généralement 0,5 à 1 % du prix de vente) sont à la charge du vendeur.
La location meublée pour les non-résidents : le LMNP est accessible
Les non-résidents peuvent opter pour le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour leurs biens en France. Les revenus sont alors imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) plutôt que dans les revenus fonciers. L’intérêt principal : la possibilité d’amortir le bien et les meubles, réduisant parfois à zéro le revenu imposable pendant 10 à 15 ans.
Depuis la loi de Finances 2025, les amortissements LMNP déduits pendant la période de location viennent minorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette modification réduit l’avantage historique du LMNP à long terme mais le régime reste très avantageux durant la période de détention.
Les obligations déclaratives en France pour les non-résidents
Tout non-résident percevant des revenus de source française doit déposer une déclaration de revenus auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR), basé à Noisy-le-Grand. Le formulaire 2042 NR complète la déclaration standard 2042. Si vous avez un représentant fiscal ou un mandataire en France, celui-ci peut gérer ces obligations en votre nom.
La déclaration doit être déposée chaque année, même en l’absence de revenus imposables (déficit foncier reportable, par exemple). L’absence de déclaration peut entraîner des majorations et intérêts de retard significatifs, notamment en cas de contrôle fiscal.
FAQ : fiscalité immobilière des non-résidents en France
Dois-je payer des impôts en France sur mes loyers si j’habite à l’étranger ?
Oui, sans exception. Les revenus fonciers de source française sont imposables en France pour tous les propriétaires, résidents ou non. Le taux minimum est de 20 % auxquels s’ajoutent 17,2 % (ou 7,5 % pour les EEE avec sécurité sociale étrangère).
Comment éviter la double imposition entre la France et mon pays de résidence ?
La convention fiscale bilatérale entre la France et votre pays de résidence détermine le mécanisme applicable. Dans la plupart des cas, un crédit d’impôt est accordé dans votre pays de résidence pour l’impôt déjà payé en France.
Puis-je bénéficier du régime LMNP depuis l’étranger ?
Oui. Le statut LMNP est accessible aux non-résidents qui louent un bien meublé en France. Les règles sont les mêmes que pour les résidents, avec les mêmes avantages d’amortissement.
Quelle est la fiscalité sur la revente de mon bien immobilier en France depuis l’étranger ?
19 % de plus-value (pour les EEE) + prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon votre situation), après application des abattements pour durée de détention. Au-delà de 22 ans, vous n’êtes plus soumis à l’impôt sur la plus-value (mais les prélèvements sociaux s’appliquent jusqu’à 30 ans).
Dois-je nommer un représentant fiscal en France ?
Oui, obligatoirement pour les cessions supérieures à 150 000 € si vous résidez hors EEE. Ce représentant est une entité agréée par l’administration fiscale française qui garantit le paiement de l’impôt dû.
