Posséder un bien immobilier et parvenir à le financer quasi intégralement en le louant. Telle est la promesse de l’investissement locatif que les entrepreneurs du Web ne cessent de mettre en avant. Nous n’allons pas ici vous dire que tout ce type d’investissement est une vaste blague puisque de nombreuses personnes ont réussi à avoir une vie plus confortable grâce à lui. Cependant, nous souhaitons vous mettre en garde sur trois éléments importants que beaucoup d’investisseurs débutants ont tendance à mettre sous le tapis !

Le cash flow réel et certains coûts cachés

C’est probablement le principal piège : se concentrer uniquement sur la rentabilité brute annoncée qui se base sur le montant des loyers à percevoir. C’est en effet celle qui s’opère dans le “meilleur des mondes”. Enfin, même pas puisqu’il existe en réalité des dépenses récurrentes (maintenance des équipements, travaux, taxe foncière, assurance…) qui varient en fonction du bien. En outre, il faut inclure les imprévus dans le calcul (départ de locataire, remplacement de certains équipements…) pour être au plus juste.

On va prendre un exemple concret pour que ce soit plus clair : une maison avec un loyer à 1 000 euros achetée avec un crédit à 800 euros. Un débutant en immobilier pourrait penser que le solde est positif (200 euros d’écart). Mais on intègre les différents éléments cités précédemment, le cash flow réel peut devenir négatif. D’où l’importance d’être accompagné par des spécialistes en immobilier pour calculer la rentabilité nette et éviter de déchanter une fois la machine lancée.

La réglementation locative

Il y a mille et une façons d’investir dans l’immobilier locatif et le cadre juridique peut grandement varier en fonction du type d’investissement. Nous pensons notamment aux règles qui ne sont pas les mêmes entre un bien meublé et vide, sachant qu’il y a le statut de LMNP à prendre en considération. En outre, la location du bien a aussi son importance : dans une zone dite “tendue”, ce sera par exemple la loi ALUR qui s’appliquera. Vous ne pourrez donc pas augmenter les loyers à votre guise ni expulser un locataire sans un motif d’expulsion précis.

Vous devez aussi avoir en tête qu’il est déjà impossible de louer les passoires thermiques (rang G ou F) et que ces mesures vont se généraliser à d’autres logements moins énergivores. Il vous faudra ainsi anticiper si jamais vous comptez louer un bien d’occasion.

La gestion des locataires

Avant d’envisager l’investissement locatif, vous êtes-vous demandé comment vous alliez sélectionner vos locataires ? Si la réponse à cette question est “non”, nous vous recommandons de vous pencher sur le sujet ! On dit souvent en effet qu’un mauvais locataire peut ruiner un projet immobilier dans son ensemble. Vous avez alors deux principales options : 

  • Soit choisir les locataires vous-même en vérifiant dans le détail chaque garantie (revenus, antécédents) afin d’estimer les risques d’impayés ou de dégradations possibles.
  • Soit confier entièrement la gestion locative à une agence immobilière réputée. Cela n’est certes pas gratuit, mais c’est ce que choisissent une majorité de propriétaires pour gagner en sérénité.

Dernier conseil : en cas de location saisonnière, essayez d’assurer vos arrières en proposant des contrats clairs qui prennent en compte la plupart des cas de figure !