C’est un fait : l’immeuble de rapport possède de nombreux avantages. Il obtient généralement de très bonnes rentabilités s’il est bien choisi et s’autofinance plus vite qu’un autre bien. Acheter un immeuble, c’est aussi avoir l’opportunité de vivre dedans pour réduire les frais, tout en percevant plusieurs loyers à côté. Cependant, si l’appât est intéressant, il ne faut pas oublier certains pièges ! Investir dans un immeuble de rapport ne se fait pas à la légère, vu le temps et l’argent que vous devrez mobiliser pour le projet. Découvrez 6 pièges à éviter lorsqu’on souhaite faire un investissement locatif avec un immeuble.
Ne pas faire diagnostiquer l’immeuble
Dans certaines régions, il est possible de retrouver certains problèmes spécifiques, comme des moisissures, des termites ou encore des champignons. Si vous pensez que cet immeuble ancien que vous visitez peut y être confronté, n’essayez pas d’économiser sur la réalisation d’un diagnostic précis de l’état de boiseries et éléments de structure de l’immeuble. En effet, ces invasions peuvent sérieusement nuire à la structure de l’immeuble à terme. Un diagnostiqueur spécialisé sera en mesure de vous rassurer (ou non) avant de continuer dans le processus d’achat, afin de pouvoir négocier ou abandonner le projet.
Oublier d’inspecter les intérieurs du bâtiment
Investir dans un immeuble de rapport, c’est prendre encore plus de temps lors de la visite et contre-visite potentielle. Car, il n’y a pas que l’intérieur qui compte ! L’extérieur du bâtiment est aussi un élément très important à analyser. Observez les murs, l’état de la toiture et de la charpente dans le détail… car le jour où il faudra faire des travaux, c’est vous seul qui passerez à la caisse ! Demandez de quand datent les dernières remises en état et aux normes de l’immeuble et faites venir un expert du bâtiment si besoin avant de faire une offre. Profitez-en pour estimer le coût global des travaux de rénovation de votre immeuble (intérieurs compris, donc). Ce sera aussi un argument de poids pour négocier le prix d’achat !
Faire l’impasse sur la localisation
Attention là aussi : il ne faut pas se laisser avoir par le prix attractif d’un immeuble. Car, s’il est en rase campagne, non seulement vous aurez du mal à trouver des locataires et donc à rentabiliser votre investissement, mais il sera aussi compliqué de revendre. Cela étant, il ne faut pas non plus s’imaginer qu’il faut impérativement investir dans une grande ou moyenne ville pour réussir son projet. Assurez-vous simplement de la demande locative dans la zone géographique (écoles, commerces, entreprises, etc). Le problème est évidemment le même pour un appartement ou un studio (lot unique).
Choisir trop rapidement ses locataires
Pas évident de deviner quel profil de locataire se cache derrière une personne. Pourtant, une mauvaise ambiance dans un immeuble peut vous confronter à un turn-over que vous n’aviez pas prévu… et à des nuisances pour vous-même si vous y vivez aussi. La vacance locative est l’un des grands ennemis de l’investisseur locatif. Mais ce n’est pas tout : un mauvais locataire peut aussi dégrader son propre appartement et les espaces communs. Pour éviter ces pertes de rendement, ne vous contentez pas de demander un dossier solide, réclamez des recommandations d’anciens propriétaires. C’est souvent bien plus parlant que des papiers mentionnant des revenus. En effet, une personne en CDI qui gagne bien sa vie et possède de solides cautions peut se révéler être un perturbateur en force. Bien sûr, ce piège est aussi valable pour un investissement locatif concernant un lot unique. Soyez vigilant !
Ne pas se renseigner sur la taxe foncière
Tous les ans, chaque investisseur ayant acquis un bien doit s’acquitter du paiement de la taxe foncière. Il suffit d’être propriétaire au 1er janvier de l’année pour y être soumis. Si son tarif approximatif est généralement donné par le vendeur ou l’agence immobilière, il est beaucoup plus sage de demander ce qu’il en est au Centre des Impôts Fonciers (ou Service des Impôts des Particuliers). Sans réponse claire, on part souvent du principe que la taxe foncière équivaut au versement d’un mois de loyer. Attention néanmoins, il arrive parfois que le montant annoncé ou estimé soit erroné ! En effet, dans certaines villes, la taxe foncière peut atteindre jusqu’à 3 mois de loyers. Méfiez-vous aussi de la proximité entre deux villes pour estimer ce coût supplémentaire : il y a parfois de fortes disparités entre 2 communes voisines ! C’est notamment lié au taux d’endettement de la ville en question. En bref : prenez bien le temps de vous renseigner sur la taxe foncière avant d’acheter un immeuble de rapport.
Se laisser berner par les calculs de rendement communiqués
C’est un fait : les agents immobiliers ont tendance à communiquer le rendement brut. Alléchant d’un premier abord, il faut pourtant s’en méfier car il n’inclut pas tous les frais et charges de l’immeuble ! Refaite donc tous les calculs, avec toutes les informations et estimations que vous aurez pu récolter, et déterminez le rendement net de votre futur investissement. Les travaux de rénovation, les charges d’exploitation, les taxes et frais divers peuvent en effet vite peser dans la balance, ne vous faites pas avoir ! Découvrez notre article pour savoir comment ce qu’est un bon rendement en investissement locatif.
Et voilà, vous connaissez maintenant les principaux pièges à éviter lorsqu’on investit dans un immeuble de rapport. Vous souhaitez obtenir davantage de conseils pour votre investissement locatif ? N’hésitez pas à prendre contact avec notre équipe !