Avez-vous déjà pensé à investir dans un immeuble de rapport ? On parie que non ! Pour la plupart de néo-investisseurs, le premier investissement locatif se fait souvent avec l’achat d’un studio ou d’un petit appartement. Et c’est normal : acquérir ce type de bien est souvent moins coûteux et avec une bonne stratégie, il est possible d’en tirer une rentabilité très correcte.
Mais le souci avec le fait d’investir dans un studio, c’est qu’avec le poids du crédit, les revenus nets deviennent réellement intéressants à partir du moment où le bien est totalement autofinancé. Vous n’avez pas envie d’attendre 10, 15 ou 20 ans (soit la fin du crédit) pour récolter les fruits de votre investissement ? Il existe une autre solution : investir dans un immeuble de rapport ! Nous allons vous expliquer pourquoi ce choix peut être très rentable.
Qu’est-ce qu’un « immeuble de rapport » ?
Lorsque vous entendez parler d’investissement immobilier, votre esprit se tourne sans doute automatiquement vers l’achat d’un appartement ou d’une maison. Mais saviez-vous qu’il est possible d’acheter un immeuble en intégralité ?
Lors de l’acquisition par un seul investisseur de l’intégralité des lots d’un même immeuble on parle alors d’un immeuble de rapport. Contrairement à la copropriété, où plusieurs propriétaires partagent la gestion d’un bâtiment, l’immeuble de rapport appartient entièrement à un seul propriétaire et le libère ainsi de plusieurs contraintes et coûts liés à la copropriété.
L’investisseur n’a pas besoin de prendre des décisions en collaboration avec un syndicat de copropriété ni de faire appel à un syndic pour administrer l’immeuble. Le propriétaire d’un immeuble de rapport gère ainsi l’ensemble de la résidence de manière autonome.
Ce type d’investissement, souvent méconnu du grand public, présente pourtant de nombreux avantages en termes de rendement et de rentabilité. L’achat d’un immeuble de rapport consiste à acquérir un bâtiment entier, composé de plusieurs appartements ou locaux commerciaux, dans le but de les louer. Les loyers encaissés génèrent alors des revenus locatifs réguliers. C’est un choix d’investissement qui présente de nombreux avantages, notamment en termes de rendement et de rentabilité.
Les avantages à investir dans un immeuble de rapport
L’investissement dans un immeuble de rapport offre plusieurs avantages attractifs pour les investisseurs. Pour commencer, il permet de diversifier son portefeuille immobilier. En effet, en achetant plusieurs appartements dans un même immeuble, vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier.
De plus, la rentabilité d’un immeuble de rapport est souvent plus élevée que celle d’un investissement locatif classique. Les loyers perçus pour chaque appartement permettent de générer un revenu locatif important, ce qui favorise un bon rendement à long terme. Voici en détail les avantages de l’investissement dans un IDR.
Des prix et une marge de négociation très intéressante
Investir dans un immeuble de rapport, c’est investir dans plusieurs lots en même temps. Ça fonctionne un peu comme n’importe quel produit : plus on en achète, moins c’est cher. Eh oui : les économies d’échelle s’appliquent aussi au monde de l’immobilier. Le prix au m2 par unité est donc souvent plus intéressant. Puis, ce n’est pas tout ! Un bâtiment entier étant plus coûteux qu’un appartement seul, les acheteurs potentiels se bousculent moins, ce qui le rend plus facilement négociable.
Vouloir acquérir un immeuble de rapport, c’est être en position de force. Et c’est particulièrement le cas s’il s’agit d’un immeuble à rénover entièrement.
Une meilleure rentabilité et un autofinancement plus rapide
Investir dans un immeuble de rapport, c’est posséder plusieurs lots à louer. Et ce sont ces multiples locations qui permettent de l’autofinancer plus rapidement. L’idée derrière cela est celle-ci : plus vous faites travailler une grosse somme d’argent, plus elle peut rapporter vite ! Le crédit se rembourse plus rapidement.
Pourquoi les investisseurs choisissent-ils d’investir dans un immeuble de rapport ? Tout simplement parce que qu’ils peuvent percevoir des rendements locatifs plus élevés. Le calcul est rapide : le m2 est plus faible car on achète en gros tout en négociant, les frais sont moins élevés (frais de dossier d’emprunt, assurances, frais de notaire, etc) et certains frais n’existent plus (ceux du syndic).
Pourtant, les loyers sont sensiblement les mêmes que ceux des logements voisins. Et quand on rencontre un problème d’impayé, ça ne met pas forcément en danger la pérennité de l’investissement. Autre avantage appréciable : être seul propriétaire d’un bâtiment entier, c’est pouvoir décider de tout soi-même concernant les travaux et l’entretien.
Les inconvénients à investir dans un immeuble de rapport
Les risques et les pièges de l’achat d’un immeuble de rapport sont nombreux. Le premier est bien sûr celui de l’endettement. Comme pour tout achat immobilier, l’investissement dans un immeuble de rapport nécessite un apport financier important. Il est donc crucial de bien évaluer votre capacité d’endettement avant de vous lancer.
D’autre part, il faut intégrer le risque de vacance locative. C’est-à-dire le risque de ne pas trouver de locataires pour vos appartements. Cela peut entraîner une diminution de vos revenus locatifs et donc affecter la rentabilité de votre investissement…
Le risque est plus fort
Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer très technique. Cela veut dire qu’en cas d’erreurs, le risque ne pèse pas que sur un seul appartement mais sur tout l’immeuble. Imaginez qu’un locataire soit insupportable et fasse fuir tous les autres locataires, que les travaux de rénovation du bâtiment soient bien plus importants que prévu, que l’emplacement géographique ne soit pas si bon en fin de compte…Ce sont autant d’éléments qui constituent un risque pour la rentabilité de votre investissement.
Un crédit plus difficile à obtenir
Investir dans un immeuble de rapport, c’est se confronter à quelques potentielles difficultés au niveau des crédits immobiliers. Il s’agit d’un premier achat ? Votre crédit risque d’être moins facile à obtenir que pour un studio ou un petit appartement. Le mieux dans ce cas-là, pour se donner toutes les chances de décrocher un prêt pour son immeuble de rapport, c’est de faire appel aux courtiers en ligne.
Ça demande beaucoup de temps
Avant d’investir dans un immeuble de rapport, il faut savoir que ça vous demandera du temps. C’est bien normal : vous aurez tout à gérer seul. Les travaux, l’entretien, la gestion des problématiques dans chaque appartement de l’immeuble, les changements de locataires, la gestion des impayés, les tâches administratives, etc…
Toutes les tâches à gérer avec un seul appartement se démultiplient avec un bâtiment entier. Néanmoins, si vous craignez que cela vous prenne trop de temps, vous pouvez toujours passer par une agence de gestion locative.
Investir dans un immeuble de rapport est donc un choix qui doit être mûrement réfléchi. Il demande une bonne connaissance du marché immobilier, une bonne gestion et la prise en compte de plusieurs critères essentiels. Mais avec les bons outils et les bonnes informations, c’est un choix d’investissement qui peut s’avérer très profitable sur le long terme.
Les critères à prendre en compte lors de l’achat d’un immeuble de rapport
L’investissement dans un immeuble de rapport ne s’improvise pas. Plusieurs critères doivent être considérés lors de l’achat, à commencer par l’emplacement. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est primordial pour garantir la rentabilité de votre projet.
Il faut également prendre en compte l’état de l’immeuble. Des travaux peuvent être nécessaires pour le mettre aux normes ou pour le rénover. Ces travaux représentent un coût supplémentaire à anticiper dans le budget de votre investissement.
L’importance de l’emplacement de l’immeuble de rapport
Lorsqu’il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport, l’un des facteurs les plus importants à considérer est sans aucun doute l’emplacement de l’immeuble. En effet, tous les experts en immobilier s’accordent à dire que l’emplacement constitue la clé du succès de tout investissement immobilier et d’autant plus pour les immeubles.
Choisir un bon emplacement pour votre immeuble de rapport signifie analyser différents facteurs tels que la demande locative dans le secteur, les services et commodités à proximité (transports en commun, écoles, commerces, etc.), le dynamisme économique de la zone ou encore les perspectives de développement à long terme.
Choisir un bon emplacement vous permettra de minimiser le risque de vacance locative et potentiellement de justifier des loyers plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité de votre investissement. Au contraire, si votre emplacement est mauvais, ce n’est pas un seul appartement qui aura du mal à être loué mais tous les appartements. Ce qui peut être problématique rapidement.
Comment gérer un immeuble de rapport ?
La gestion d’un immeuble de rapport peut représenter un défi. Entre la recherche de locataires, la gestion des contrats de location et le suivi des réparations et des travaux, les tâches à accomplir sont nombreuses.
Certes l’immeuble de rapport vous permet de réaliser des économies n’en ayant pas de syndic de copropriété mais ce sera aussi à vous de tout gérer dans l’immeuble : Netoyage des parties communes, sortie des poubelles, entretiens généraux etc …
Lors de l’achat de votre immeuble pensez à trouver de bon prestataire ou établir des règles avec vos locataires pour l’entretien et aussi pour le calme et la bonne entente entre tous les habitants.
La gestion locative d’un immeuble de rapport peut être déléguée à un professionnel de la gestion locative comme pour un appartement. Le coût de la gestion locative d’un immeuble sera identique et les agences sont souvent très ouverte pour récupérer plusieurs lots en une fois. Cette solution vous permet de vous libérer des contraintes liées à la gestion de vos biens immobiliers tout en profitant des revenus locatifs générés.
Investir en SCI pour l’achat d’un immeuble de rapport
Lorsque l’on envisage d’investir dans un immeuble de rapport, une option possible est de passer par une Société Civile Immobilière (SCI). Une SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs associés de détenir et de gérer un bien immobilier en commun.
Investir en SCI présente plusieurs avantages. Tout d’abord, cela offre une grande souplesse dans la gestion de l’immeuble. Les décisions sont prises en commun par les associés, ce qui peut permettre de mieux répartir les charges et les responsabilités.
Ensuite, une SCI permet de faciliter la transmission de l’immeuble. En effet, au lieu de transmettre directement l’immeuble, ce sont les parts de la société qui sont cédées, ce qui peut offrir des avantages fiscaux.
Enfin, une SCI peut permettre d’optimiser la rentabilité de l’investissement. En effet, en cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global de chaque associé, ce qui peut permettre de réduire l’impôt sur le revenu.
Cependant, investir en SCI nécessite une bonne organisation et une gestion rigoureuse. Il est donc conseillé de se faire accompagner par un expert en droit immobilier et en gestion de SCI.
Conclusion
L’investissement dans un immeuble de rapport présente de nombreux avantages pour les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif attractif. Cependant, cela nécessite une bonne connaissance du marché immobilier, une bonne gestion et la prise en compte de plusieurs critères essentiels.
Que vous choisissiez d’investir dans une grande ville ou dans une zone périurbaine, en location meublée ou non, en SCI ou en nom propre, le succès de votre investissement dépendra en grande partie de votre capacité à anticiper les tendances du marché et à gérer efficacement votre immeuble de rapport.
Il est donc essentiel de prendre le temps de bien analyser chaque aspect de votre projet d’investissement et de vous faire accompagner par un chasseur immobilier si besoin. Avec une bonne préparation et une stratégie bien pensée, l’investissement dans un immeuble de rapport peut s’avérer être une option très rentable pour diversifier votre patrimoine immobilier.
