Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Quelle belle idée : vous allez enfin pouvoir préparer votre retraite, vous dégager des revenus supplémentaires et vous constituer un patrimoine. Cependant, il faut savoir une chose. De nombreux investisseurs débutants ont souvent tendance à sous-estimer les frais liés à l’achat de leur bien et à son exploitation. Vous vous demandez quelles sont les charges à prévoir lors d’un investissement locatif ? Vous êtes au bon endroit : taxes et impôts, travaux divers, gestion locative… nous allons vous détailler tous ces frais et vous expliquer leur incidence sur la rentabilité de votre projet.
Immobilier locatif : les taxes et impôts
Les taxes diverses
La première charge à connaître est bien sûr la taxe foncière, cet impôt local dont chaque propriétaire doit s’acquitter chaque année. Afin que cette dernière n’impute pas trop votre rentabilité, sachez qu’il vous est possible de facturer la partie concernant les ordures ménagères à votre locataire. Quant à la taxe d’habitation, un autre impôt local tombant aussi chaque année, elle est uniquement réglée par le locataire, avec la redevance audiovisuelle. Bon à savoir : dans le cas où le logement est inoccupé au 1er Janvier, vous n’avez pas à vous acquitter la taxe d’habitation en tant que propriétaire-bailleur. Dans cet unique cas, elle n’est due par personne.
Les impôts sur le revenu
L’impôt sur le revenu est l’un des postes de dépenses les plus sous-estimés des néo-investisseurs. En effet, selon votre niveau d’imposition, il peut avoir un impact plus ou moins important sur le rendement de votre investissement. Ce n’est pourtant pas une fatalité ! Il est évidemment possible de faire de l’optimisation fiscale, en choisissant d’opter pour une LMNP ou encore de déclarer au réel ou au micro foncier, par exemple. Le type de montage financier de votre opération peut également impacter votre imposition. N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine ou avec notre équipe pour en savoir plus !
Immobilier locatif : les travaux
Les travaux de rénovation
Dans le cas d’un investissement locatif dans l’ancien, vous aurez généralement au moins quelques travaux de rénovation à prévoir. Qu’il s’agisse de 2 000 ou de 20 000 € de travaux, c’est quelque chose qu’il faut savoir chiffrer avant d’acheter. Pas de question de se lancer à l’aveuglette, sans avoir conscience des coûts de réfection pour proposer un logement décent à son locataire. Cependant, même si ces travaux peuvent nuire d’un premier abord à votre rentabilité, sachez qu’il existe quelques astuces pour réduire la facture. Car non seulement acheter dans l’ancien peut vous offrir des montants alléchants, mais vous allez aussi pouvoir obtenir des réductions fiscales (Pinel ancien ou Denormandie, par exemple). Selon votre régime d’imposition choisi, vous pourrez aussi déduire tous les frais liés à la remise en état du bien. C’est le cas du régime au réel.
Les travaux de rénovation peuvent aussi concerner les parties communes et intervenir après l’acquisition de votre bien. N’oubliez donc pas, avant d’acheter dans l’ancien, de vous renseigner sur les travaux prévus par la copropriété. Ils peuvent parfois représenter une somme assez importante (façade, toiture).
L’aménagement du bien
Lorsque vous réalisez un investissement locatif et choisissez l’option du meublé (un choix qu’on valide à 100%), il faut aussi inclure dans les charges l’aménagement de l’appartement ou du studio. Electroménager, literie, meubles divers, télévision… tous ces éléments ont un certain coût. Néanmoins, tout comme pour les travaux de rénovation, il est possible de déduire ce coût de vos impôts sur le revenu. A savoir : le frigo, le ballon d’eau chaude, la chaudière, les plaques électriques possèdent souvent une garantie de 2 ans. Au delà, ce sera à vous de régler leur remplacement.
Les travaux d’entretien
Entretenir un logement, ça a aussi un coût ! Afin de pouvoir louer dans de bonnes conditions, il est indispensable de réaliser régulièrement des travaux d’entretien. Évidemment, ces besoins en réparations et rafraichissements dépendent bien souvent de la bonne tenue des lieux par le locataire. Nous vous conseillons, afin d’éviter les mauvaises surprises, de fixer une somme forfaitaire chaque année pour pouvoir effectuer ces éventuels travaux (réfection des peintures, des sols, changement d’électroménager, réparation diverses, etc).
Immobilier locatif : la gestion locative
D’autres charges sont également à prendre en compte dans l’immobilier locatif. Il s’agit des frais de copropriété, des assurances voire même des frais de gestion locative. Concernant ce dernier point, si vous n’êtes pas dans la capacité de vous déplacer facilement, opter pour un service de gestion locative est vivement conseillé ! Ce type de service, proposé notamment par ImmocitiZ’, fait vous gagner un temps incroyable. Mais bien sûr, c’est également un coût à répercuter sur le rendement de votre investissement locatif.
Vous connaissez maintenant toutes les charges que vous aurez à comptabiliser pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement. Pour revoir les calculs, vous nous suggérons de consulter notre article « Investissement locatif : qu’est-ce qu’un bon rendement ? ». Et pour toutes les questions relatives à l’investissement locatif, n’hésitez pas à nous contacter. Nous sommes à votre écoute.