En matière d’investissement locatif, la recherche d’un bon rendement est essentielle. Récemment sur le blog, nous vous parlions de ce qu’est un bon rendement locatif. En effet, trouver l’emplacement et le bien idéaux ou encore choisir la bonne stratégie d’investissement ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte. Cela peut vous apporter une belle rentabilité, certes. Mais sachez qu’elle peut encore être améliorée même plusieurs années après l’achat. Nous allons aujourd’hui vous donner 5 conseils pour améliorer encore le rendement de votre investissement locatif.
Rendement locatif : choisissez le bon régime d’imposition
La différenciation des types de locations
La première chose à penser pour optimiser son rendement locatif est d’opter pour le bon régime d’imposition pour déclarer votre investissement. Mais avant cela, il convient de différencier la fiscalité d’une location meublée (ce que nous vous proposons chez ImmocitiZ’) de celle d’une location vide. La location meublée relève de la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que la location vide dépend de la catégorie Revenus Fonciers.
Le choix entre deux statuts d’imposition
Il faut ensuite savoir que la déclaration de ses revenus locatifs et le statut d’imposition dépend du montant des loyers que vous touchez. Avec la LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel), vous pouvez choisir entre deux statuts d’imposition. la déclaration au micro-foncier, ou la déclaration au réel. Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement fiscal à hauteur de la moitié de vos recettes. Avec le réel, vous avez la possibilité de déduire vos charges (travaux, frais bancaire, etc).
Le statut à privilégier pour optimiser son rendement locatif
Évidemment, c’est le régime du micro-foncier qui séduit souvent de prime abord. Il est beaucoup plus simple à gérer et vous évite de longs calculs. Mais le problème, c’est que cette option n’est pas forcément la plus avantageuse. Ce qui est surtout vrai au début de votre investissement locatif. Car, c’est à ce moment-là que vous avez le plus de dépenses. Le calcul n’est pas compliqué : pour que le statut du micro-foncier soit rentable pour vous, il ne faut pas que les charges engendrées par votre investissement locatif soient supérieures à 30% du montant des loyers. Or, quand on cumule les coûts liés aux travaux de rénovation, les charges d’acquisition et de gestion du bien ou encore les frais d’emprunt, on dépasse bien souvent ces fameux 30 %. C’est là qu’il devient plus avantageux d’opter pour un régime au réel afin de pouvoir déduire tous ces frais qui nuisent à votre rentabilité.
Rendement locatif : évitez les systèmes collectifs dans votre bien
Vous avez réalisé un investissement locatif en copropriété ? Faites attention aux charges communes ! Bien sûr, certaines sont incontournables. L’entretien des parties communes, le ravalement des façades sont des dépenses qui ne peuvent pas être individualisées. Néanmoins, il est possible d’optimiser son rendement locatif en passant par exemple par un système de chauffage propre au logement. Si le chauffage est collectif, vous pouvez très bien envisager des travaux afin d’équiper l’appartement d’un système individualisé. Ainsi, en ayant une meilleure visibilité concernant la consommation des locataires, vous pourrez à termes réaliser des économies non négligeables sur ce poste de dépenses.
Rendement locatif : réalisez des travaux de rénovation
Une bonne façon de s’éviter des frais inattendus, c’est d’entreprendre des travaux de rénovation. En proposant un bien rénové à neuf, avec de nouveaux systèmes d’électricité, de chauffage, des appareils électroménagers neufs, vous vous éviterez ainsi des problématiques de panne. Il faut savoir qu’un logement en très bon état vous épargnera beaucoup de réparations, néfastes pour votre rendement locatif. Ces travaux de rénovation ont un coût, certes, mais sachez que vous pourrez les déduire si vous optez, comme on l’a vu plus haut, pour un régime au réel.
Rendement locatif : optimisez votre crédit immobilier et vos assurances
Vous n’avez pas encore investi dans la pierre ? Sachez qu’il est préférable, pour améliorer sa rentabilité, d’emprunter plus sur plus longtemps. Si vous avez investi il y a plusieurs années, il est probable que votre taux d’intérêt soit bien supérieur aux taux pratiqués actuellement par les banques. Comme vous le savez, ils sont particulièrement bas en ce moment. Alors, pourquoi ne pas en profiter pour prendre rendez-vous avec votre banquier pour renégocier votre crédit immobilier ? Cela vous permettrait de bénéficier d’un taux plus faible et de mensualités raccourcies qui amélioreraient votre rendement locatif ! N’oubliez pas également qu’il vous est possible de renégocier vos contrats d’assurance. Vous pouvez faire jouer la concurrence afin de chercher la solution la moins chère ! Au final, toutes ces économies cumulées sont bonnes pour la rentabilité de votre investissement locatif.
Rendement locatif : séparez la location de l’appartement et du parking
Ce conseil concerne principalement les personnes investissant dans le cadre du dispositif Pinel. Comme vous le savez peut-être, il existe un plafonnement des loyers par l’état en fonction des zones géographiques où vous investissez. Ce qui veut dire qu’il peut arriver que les montants des loyers soient inférieurs à ceux pratiqués par le marché. Nous sommes bien d’accord sur le fait que cela attire davantage de candidats à la location. Seulement voilà : votre rentabilité locative peut être affectée. Alors, pour changer la donne et obtenir un meilleur rendement locatif, le mieux reste encore louer le parking attenant au bien en créant deux baux.
Voilà, vous savez maintenant comment optimiser encore davantage votre rendement locatif. Si vous avez des questions sur le sujet, n’hésitez pas à contacter notre équipe !