Certaines copropriétés peuvent explicitement l’interdire ou restreindre cette activité via la clause d’habitation bourgeoise, qui limite l’usage du bien à une fonction résidentielle stricte. Les copropriétés ont le pouvoir de limiter, voire d’interdire, la location de courte durée. Le règlement peut stipuler que certaines utilisations du bien, notamment la location touristique, sont prohibées.
Si la location est autorisée, vous devez également obtenir des autorisations administratives spécifiques en fonction de votre commune, comme une déclaration en mairie ou un changement d’usage du bien.
La location Airbnb peut représenter une source de revenus très intéressante pour les propriétaires, surtout dans les grandes villes où la demande touristique est forte. Cependant, louer son bien en copropriété via des plateformes de location de courte durée comme Airbnb est encadré par une législation stricte et doit respecter certaines règles imposées par la copropriété. Voyons ensemble comment louer en toute sérénité, tout en maximisant vos revenus.
Louer en airbnb dans une copropriété : Cadre légal
Le règlement de copropriété encadre l’utilisation de chaque lot, y compris la location de courte durée. Certaines copropriétés interdisent explicitement ce type de location, particulièrement dans les immeubles résidentiels de standing.
Avant tout, vous devez consulter votre règlement de copropriété pour vérifier si la location de courte durée est autorisée. De nombreuses copropriétés imposent des restrictions, notamment via des clauses spécifiques comme la clause d’habitation bourgeoise, qui interdit l’utilisation commerciale du bien et limite son usage à une habitation stricte. Si ces clauses existent, elles peuvent bloquer toute possibilité de louer sur des plateformes comme Airbnb.
Si le règlement contient des clauses interdisant l’usage commercial, ou impose des restrictions sur les activités générant du passage fréquent, il est fort probable que la location Airbnb soit proscrite. Il est donc crucial d’analyser attentivement ce document avant de lancer votre activité.
Une copropriété peut-elle interdire la location airbnb ?
Oui, une copropriété peut interdire la location Airbnb si elle l’a prévu dans son règlement. Le règlement de copropriété constitue la référence juridique en matière d’usage des biens dans l’immeuble. Il peut imposer des restrictions à la location de courte durée, particulièrement en invoquant le besoin de préserver la tranquillité des lieux et de limiter les nuisances (bruit, va-et-vient de locataires). Si vous ignorez ces interdictions, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander l’arrêt de votre activité, avec à la clé des sanctions financières.
Même en l’absence de clauses initiales interdisant la location de courte durée, les copropriétaires peuvent décider d’en introduire via un vote en assemblée générale. Une majorité qualifiée peut être nécessaire pour valider ce type de modification au règlement. Si vous envisagez la location Airbnb et que ces changements sont discutés, il est essentiel de participer activement aux assemblées et d’argumenter en faveur d’un compromis, tel que la limitation à un certain nombre de jours par an, plutôt qu’une interdiction totale.
La clause d’habitation bourgeoise : une limite fréquente
Cette clause, fréquente dans les règlements de copropriété, limite l’utilisation des biens à des habitations dites “bourgeoises”, c’est-à-dire destinées à un usage strictement résidentiel. Elle peut donc interdire la location meublée touristique qui est considérée comme une activité commerciale.
Toutefois, cette clause peut être interprétée de différentes manières, et certains propriétaires ont réussi à la contourner en prouvant que la location de courte durée reste dans le cadre d’une utilisation résidentielle. Si cette clause vous concerne, il est souvent utile de consulter un avocat spécialisé pour déterminer s’il est possible d’obtenir une dérogation ou de négocier une modification du règlement.
Conseils pour bien gérer une location airBNB en copropriété ?
Gérer une location Airbnb en copropriété nécessite à la fois de respecter les règles de la copropriété et de maintenir de bonnes relations avec les voisins. En suivant certaines bonnes pratiques, vous pouvez maximiser vos revenus tout en minimisant les risques de conflits.
Informer et collaborer avec la copropriété
Dès que vous envisagez la location en Airbnb, il est essentiel d’informer le syndic de copropriété. Bien que cela ne soit pas toujours obligatoire, prévenir le syndic permet d’anticiper les potentiels conflits et de s’assurer que votre projet est conforme aux règles en vigueur dans la copropriété. Une bonne communication avec les autres copropriétaires est souvent la clé pour éviter les désaccords.
Dans certaines copropriétés, un vote en assemblée générale est nécessaire pour autoriser les locations meublées touristiques. Préparez bien votre argumentation, en expliquant que vous prendrez toutes les précautions nécessaires pour éviter les nuisances. Mettre en avant des éléments comme la sécurité des locataires et des parties communes, ainsi que des engagements de gestion stricte, peut aider à convaincre vos voisins.
Assurer la tranquillité dans la copropriété
Un point sensible dans la location Airbnb en copropriété concerne l’utilisation des parties communes (hall d’entrée, ascenseurs, etc.). Assurez-vous que vos locataires respectent ces espaces, en les informant des règles dès leur arrivée. Une gestion stricte, par exemple via une conciergerie, peut être un bon moyen de limiter les désagréments.
Si un copropriétaire enfreint les règles du règlement de copropriété en louant sans autorisation, des sanctions peuvent être prises. Les autres copropriétaires peuvent saisir le syndic pour exiger l’arrêt immédiat de la location. Des poursuites judiciaires peuvent aussi être envisagées, notamment des amendes ou l’interdiction de continuer l’activité.
Les obligations légales et fiscales des locations courte durée
Déclarations administratives
En plus de la réglementation interne à la copropriété, la loi impose des démarches administratives spécifiques pour la location Airbnb. Il faudra déclarer votre bien en mairie et, dans certaines villes, obtenir un numéro d’enregistrement. Si vous louez fréquemment, il peut aussi être nécessaire de demander un changement d’usage pour passer d’une habitation à une activité de location touristique.
Obligations fiscales spécifiques
Les revenus générés par les locations Airbnb sont soumis à des obligations fiscales. Vous devrez déclarer ces revenus dans votre déclaration d’impôts sous le régime des locations meublées. Il existe des dispositifs fiscaux avantageux, comme le régime micro-BIC, qui permettent de bénéficier d’un abattement forfaitaire. Assurez-vous de respecter les plafonds légaux et de bien comprendre les règles fiscales associées.
Assurances et couverture en cas de sinistre
Les assurances spécifiques à souscrire
Pour louer en toute sécurité, une assurance spécifique est indispensable. Elle doit couvrir non seulement les dommages causés au bien, mais aussi les éventuels sinistres causés par vos locataires. Airbnb propose déjà une couverture, mais il est souvent recommandé de souscrire à une assurance complémentaire, couvrant la responsabilité civile et les dégâts dans les parties communes.
Les risques en cas de litige avec la copropriété
Les litiges avec la copropriété peuvent être fréquents, surtout si les locataires perturbent la tranquillité des lieux. En cas de conflit, assurez-vous d’être bien couvert juridiquement. Souscrire une assurance protection juridique peut vous permettre de gérer ces conflits de manière plus sereine.
