« Je suis serial investisseur et j’ai eu du mal à gérer mes biens seul » Partie 1/3

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Aujourd’hui, j’ai rencontré un bailleur serial investisseur, et pas des moindres ! Il est propriétaire d’environ 50 appartements, de typologies différentes, mais jamais plus grands que 80 m². Et pour corser le tout, ils sont répartis aux 4 coins de la France

Au détour d’une conversation, j’aborderai avec lui ses tips, ses difficultés, ses solutions et nous tenterons de vous donner un maximum de conseils pour ne pas reproduire ses erreurs.

À vos notes !

Quand as-tu commencé à investir ? 

– « J’ai commencé juste après avoir eu 20 ans. J’ai fait quelque chose qu’il ne faut pas faire : j’ai fait un crédit étudiant et je m’en suis servi pour investir dans un studio de 11 m² au 6e étage sans ascenseur (ndlr : il a quand même continuer les études). Bien entendu, j’ai reçu l’aide de mes parents sur tous les plans. Que ce soit sur le plan financier pour compléter la somme, sur le plan administratif et comptable, mais aussi sur le plan des travaux et de la préparation de l’appartement pour l’aménagement de mon 1er locataire. 

Vu que le premier s’est bien passé, j’ai vite enchaîné sur mon 2e, puis je me suis calmé le temps d’apprendre et de faire des erreurs. J’ai repris à 26 ans quand j’ai eu mon premier CDI. Maintenant, j’en possède une cinquantaine, que je gère seul au quotidien. »

Quand tu dis “gérer au quotidien”, cela implique quoi concrètement ? Et combien d’heures cela te prends ?

– « En terme d’heure, c’est variable. En période de rush, entre juillet et octobre, j’ai des journées bien remplies, de 8h à 21h. Car en plus de la gestion, j’ai la sélection des locataires à faire. Quand c’est plus calme, je peux y passer ¾ jours par semaine, cela dépend des choses à gérer. 

Les tâches sont celles d’un cabinet de gestion classique, sauf que je le fais moi-même et sans assistant ! Dans un premier temps, en début de mois, je pointe le paiement des loyers (merci Excel !). Comme c’est rare que tous les loyers arrivent le jour même, je dois pointer tous les jours jusqu’à ce que les comptes soient équilibrés. 

Ensuite, et c’est la tâche la plus stressante, je m’occupe des bobos des appartements et des problèmes que rencontrent les locataires. Et là, il y a la loi des séries qui arrive : il y a des périodes où je n’ai aucun problème, et des périodes où ils arrivent les uns à la suite des autres. C’est du sport ! Il faut jongler entre mes partenaires sur place, avec les locataires qui ne sont jamais dispos etc.. À la fin de la journée, tu n’as qu’une envie c’est de tout vendre ! 

Et la 3e tâche majeure, ce sont les relances si le loyer ne rentre pas. Il faut appeler le locataire, appeler les garants, faire jouer les assurances en respectant les délais, etc. Le tout en gardant son calme :). C’est la partie la plus chronophage et la moins agréable quand tu as 50 apparts ! 

Au début, j’ai eu du mal à appréhender toute cette lourdeur administrative (qu’on a qu’en France d’ailleurs). Mais bon, maintenant, j’ai des outils pour m’aider et mes contacts chez les assureurs :). »

À partir de quel seuil, tu t’es dit, « maintenant, c’est soit je fais gérer, soit je quitte mon job et je gère tout seul » ?

– « En fait, ce point arrive quand tu es à la limite de la rupture psychologique. Tu te dis, soit je fais un burn out car je bosse 50h/semaine et en plus de ça, mes weekends et mes soirées sont pris pour mes appartements. Soit je quitte mon job, soit je me mets un peu au chômage et je bosse pour moi, comme un chef d’entreprise. Et c’est ce que j’ai fait. En plus, je me suis libérée du capital temps et du capital euros qui a fait que j’ai pu apporter un peu pour de nouvelles acquisitions. » 

Retrouvez la suite de l’interview dès la semaine prochaine.