« Je suis serial investisseur et j’ai eu du mal à gérer mes biens seul » Partie 3/3

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Découvrez la dernière partie de l’interview sur notre serial investisseur, qui gère seul ses 50 biens.

Nous vous invitons à lire la partie une et deux afin d’en apprendre davantage sur notre investisseur.

Qu’entends-tu par « peu risqué » ?

« L’emplacement ! Tu as beau avoir un produit hyper rentable (cash flow sympa), si ça ne se loue pas, tu n’auras rien ! Donc, je cherche là où la tension locative est forte. Avec un quartier sympa, les transports proches de l’appart’, ainsi que les commerces. Je poste souvent une annonce pour mesurer les retours et la facilité/difficulté de location. À partir du moment où ces indicateurs sont au vert et que j’applique un loyer cohérent, je mesure mon risque et celui de la banque. »

Pourvu que ça dure !

Outre ces problématiques de financement et de gestion, as-tu rencontré des difficultés majeures qui t’ont parfois décourgé ?

« Affirmatif ! En fait, le plus dur, c’est de trouver des biens qui cochent toutes les cases. Souvent, tu n’es pas seul sur l’affaire, avec des investisseurs qui payent cash ou sans condition suspensive. Bref, c’est là où il faut être intelligent et débrouillard. »

C’est-à-dire ?

« Pour commencer, je ne passe pas par le PAP (particulier à particulier) ou les sites d’annonces où c’est le propriétaire qui vend en direct. Il y a eu trop de déconvenues, trop de lenteur, trop de retournement de situation. 

Comme tout bon chasseur immobilier, j’ai noué des partenariats et me suis fait connaître des petits réseaux. Ensuite, j’ai démarché pas mal d’agences en porte-à-porte, des marchands de biens etc… ! Je préfère payer des frais à des gens de confiance avec qui je sais que je serai en pole position sur l’appart, plutôt que d’aller là où tout le monde va. Je ne prends pas plus de risque en faisant ça, je ménage juste mes efforts et mon temps et j’accrois mes chances de succès ! De plus, ces réseaux m’aident à louer mes appartements ou à trouver de bons entrepreneurs lorsque j’ai des travaux à faire. C’est donc une sorte de partenariat gagnant-gagnant. »

Avant de se quitter, une petite anecdote ?

« Une seule ? Non, j’en ai plein, mais je vais t’en raconter deux :

Un des premiers appartements que j’ai acheté. C’était dans le 94. J’avais donc un super locataire qui paye « rubis sur l’ongle », et qui gère les petits travaux… Du jour au lendemain, il ne paye plus et me balade chaque mois en me racontant des choses qui semblaient vraies. Je lui fais confiance, et je n’active pas la garanti loyer impayé que j’avais prise. Sauf que comme toutes les assurances, tu as un délai pour déclarer un sinistre. Tu vois où je veux en venir ? Il a fallu attendre deux ans que le juge ordonne son expulsion ! Erreur de débutant qu’une agence n’aurait pas faite.. 

Deuxième anecdote : Une locataire d’un studio (toujours dans le 94), qui m’appelle en pleine nuit. Je décroche en me demandant ce qui se passe. Elle était en pleurs et me dit qu’elle a été cambriolée. Je compatie, cependant je lui dis qu’au lieu de m’appeler, elle devrait vite appeler la police ! Elle n’y avait même pas pensé m’a-t-elle dit.. ! »

– « Je te remercie pour le temps et les conseils que tu as donnés pour nos futurs investisseurs. Encore plein d’acquisitions ! »

« Merci et bonne lecture aux lecteurs 🙂 »

Vous êtes prêt à lancer votre projet et devenir un serial investisseur ? L’équipe Immocitiz vous accompagne, prenez rendez-vous !