La TVA du marchand de biens obéit à trois régimes distincts : l’exonération, la TVA sur la marge, la TVA sur le prix total. Depuis la réforme de mars 2010, le régime n’est plus figé par défaut : il dépend de la nature du bien revendu, de l’ancienneté de l’immeuble et du profil du vendeur initial. L’arbitrage entre ces trois options conditionne directement la marge nette de l’opération, parfois pour plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Nous vous détaillons ci-dessous le fonctionnement précis de chaque régime, les cas d’application prévus aux articles 257, 268 et 297 C du Code général des impôts, ainsi qu’un cas concret chiffré d’arbitrage sur une opération d’achat-revente à 300 000 euros.
En bref : le marchand de biens est assujetti de plein droit à la TVA. Pour un bien de plus de 5 ans acheté à un particulier, la TVA sur marge s’applique sur option, avec calcul limité au delta prix de vente moins prix d’achat. Pour un bien neuf ou revendu dans les 5 ans de l’achèvement, la TVA sur prix total est obligatoire (taux à 20 %). L’exonération reste possible sur l’ancien lorsqu’aucune option n’est activée.
Marchand de biens et TVA : ce que dit le code général des impôts
Le régime fiscal du marchand de biens repose sur une qualification, pas sur une déclaration volontaire. L’administration fiscale peut requalifier un investisseur en marchand de biens dès lors que la régularité et l’intention spéculative sont caractérisées, avec toutes les conséquences en matière d’imposition des plus-values et de collecte de TVA.
Qui est marchand de biens au sens fiscal ?
La qualification repose sur trois critères cumulatifs : l’achat suivi de la revente d’immeubles, la répétition des opérations, l’intention spéculative. Une déclaration explicite au RCS avec un code APE 6810Z suffit à endosser le statut. À défaut, le fisc peut retenir la qualification a posteriori en s’appuyant sur la jurisprudence constante du Conseil d’État, qui apprécie la régularité et le caractère habituel des opérations.
Cette requalification implicite est un risque majeur pour les investisseurs particuliers qui multiplient les achats-reventes rapides. Nous conseillons à tout profil concerné de consulter notre guide pour réussir sa première opération de marchand de biens avant de basculer dans ce régime professionnel. Nous rappelons que les plus-values sont alors imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus au barème des plus-values immobilières des particuliers.
Assujettissement automatique à la TVA
Le marchand de biens est un assujetti de plein droit à la TVA au sens de l’article 256 A du CGI. La fiscalité des marchands de biens impose une collecte différenciée selon la nature du bien cédé. Le taux normal de 20 % s’applique aux opérations soumises à TVA sur prix total ; le taux de 10 % concerne certains travaux d’amélioration ; le taux de 5,5 % vise la rénovation énergétique lourde.
Depuis la loi de finances rectificative du 9 mars 2010, la logique s’est inversée : la TVA sur prix total est devenue le régime de droit commun pour le neuf et les immeubles vendus dans les cinq ans de leur achèvement. La TVA sur marge est passée au rang de régime particulier, exerçable sur option pour les biens anciens acquis auprès d’un vendeur non assujetti.
Les trois régimes de TVA applicables
Trois traitements coexistent. Le choix dépasse le simple respect de l’obligation : il détermine votre marge nette après TVA et fiscalité. L’investisseur averti étudie systématiquement les trois pistes avant l’acquisition, sur la base d’un compromis chiffré.
Exonération de TVA
L’exonération concerne les immeubles achevés depuis plus de cinq ans revendus sans aucune option de TVA. Le vendeur ne facture pas de TVA à l’acquéreur, ce qui allège la facture finale pour le client. En contrepartie, aucune TVA n’est récupérable sur les travaux ni sur les frais d’acquisition. Ce régime convient aux opérations légères en travaux ou sans acquéreur professionnel récupérateur de TVA.
Attention : l’exonération est le régime automatique par défaut sur l’ancien. Le passage aux régimes optionnels (marge ou prix total) nécessite une option expresse dans l’acte notarié. Sans mention explicite, le régime d’exonération s’applique d’office et fige la situation.
TVA sur la marge
La TVA sur marge, prévue à l’article 268 du CGI, s’applique sur option lorsque le marchand acquiert un bien auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA (particulier, SCI à l’IR sans option). La base imposable est réduite à la marge brute : différence entre le prix de revente HT et le prix d’acquisition majoré des charges liées à l’achat (frais de notaire, droits de mutation, honoraires d’agence).
Ce mécanisme préserve la compétitivité du prix de vente affiché à l’acquéreur, tout en collectant la TVA uniquement sur la valeur ajoutée par le marchand. Le montage est particulièrement pertinent quand le bien est destiné à un particulier acheteur, insensible à la déductibilité de TVA. Le calcul de rentabilité doit alors être piloté finement, notre simulateur de TRI immobilier intégrant l’ensemble des paramètres de valorisation d’une opération.
TVA sur le prix total
La TVA sur le prix total, régie par l’article 257 du CGI, est obligatoire pour les livraisons d’immeubles neufs (moins de 5 ans depuis l’achèvement) et pour les terrains à bâtir cédés à un assujetti. Elle s’applique aussi sur option pour les immeubles anciens. La TVA collectée est calculée sur le prix de vente total (taux 20 %), avec en contrepartie le droit de déduire la TVA payée en amont sur l’acquisition et les travaux.
Ce régime est stratégique quand la valeur des travaux représente une part significative de l’opération (plus de 15 % du prix d’achat) ou quand l’acheteur final est lui-même un professionnel assujetti (SCI à l’IS, entreprise, foncière) capable de récupérer la TVA facturée. Le choix conditionne aussi le financement bancaire d’une opération de marchand de biens, les banques ajustant leur analyse au régime fiscal retenu.
Comment calculer la TVA sur la marge : méthode et formule
Le calcul de la TVA sur marge suit une mécanique précise. La formule officielle isole la marge HT, à laquelle s’applique le taux de 20 % pour obtenir la TVA collectée.
Marge TTC = Prix de vente TTC moins (Prix d’achat + frais d’acquisition). Marge HT = Marge TTC divisée par 1,20. TVA due = Marge HT multipliée par 0,20.
Prenons un cas simple : un marchand achète un appartement 180 000 euros à un particulier, avec 12 000 euros de frais de notaire. Il le revend 240 000 euros TTC après quelques rafraîchissements. La marge TTC atteint 240 000 moins 192 000, soit 48 000 euros. La marge HT s’élève à 48 000 divisé par 1,20, soit 40 000 euros. La TVA due est de 8 000 euros. Le marchand encaisse une marge nette de TVA de 40 000 euros, avant fiscalité IS.
Point clé : depuis l’arrêt de la CJUE Icade Promotion Logement (30 septembre 2021, C-299/20) confirmé par la réponse ministérielle Grau du 1er février 2022, la TVA sur marge n’est applicable que si le bien revendu est identique au bien acquis. Toute division parcellaire ou transformation majeure (changement de destination) fait perdre le bénéfice du régime. Cette jurisprudence pèse lourd sur les opérations de découpe immobilière.
Quel régime selon l’ancienneté et la nature du bien ?
Le régime applicable dépend de trois paramètres croisés : l’ancienneté de l’immeuble, la nature du vendeur initial, la nature du bien (bâti ou terrain). Le tableau ci-dessous synthétise les configurations les plus fréquentes.
| Nature du bien | Vendeur initial | Régime par défaut | Options disponibles |
|---|---|---|---|
| Immeuble ancien (plus de 5 ans) | Particulier ou non assujetti | Exonération de TVA | TVA sur marge, TVA sur prix total |
| Immeuble ancien (plus de 5 ans) | Professionnel assujetti | Exonération de TVA | TVA sur prix total uniquement |
| Immeuble neuf (moins de 5 ans) | Peu importe | TVA sur prix total obligatoire | Aucune |
| Terrain à bâtir | Assujetti (SCI IS, promoteur) | TVA sur prix total obligatoire | Aucune |
| Terrain à bâtir | Non assujetti (particulier) | Hors champ de la TVA | TVA sur marge sur option (art. 268) |
Immeuble ancien vendu par un particulier
C’est la configuration la plus fréquente pour un marchand de biens débutant : le bien recherché a plus de cinq ans et le vendeur est un particulier. Trois voies s’ouvrent alors. L’exonération pure convient si aucune récupération de TVA n’est utile. La TVA sur marge devient pertinente dès que des travaux non déductibles autrement doivent être valorisés dans la marge. La TVA sur prix total ne se justifie que si l’acheteur final est un professionnel récupérateur.
Immeuble neuf ou revendu dans les 5 ans
Aucun choix : la TVA sur prix total à 20 % s’applique de plein droit. Le marchand récupère intégralement la TVA sur ses acquisitions et ses travaux, ce qui allège le besoin en trésorerie. C’est aussi le régime des opérations de promotion immobilière déguisée (transformation lourde) qualifiées de livraisons de bien neuf par l’administration fiscale.
Terrain à bâtir
Le terrain à bâtir suit la règle générale : TVA sur prix total quand le vendeur est assujetti ; TVA sur marge optionnelle quand il ne l’est pas. La jurisprudence Icade impose une vigilance particulière sur les divisions parcellaires : couper un terrain acquis d’un seul tenant en plusieurs lots pour revente individuelle fait perdre le bénéfice de la TVA sur marge, avec risque de rappel fiscal sur le prix total.
Cas concret : arbitrage marge contre prix total sur une opération à 300 000 euros
Nous illustrons le raisonnement avec une opération type. Un investisseur, structuré en SAS marchand de biens à l’IS, achète un immeuble ancien à un particulier pour 200 000 euros, avec 14 000 euros de frais de mutation. Il engage 40 000 euros HT de travaux (48 000 euros TTC) et revend 300 000 euros TTC douze mois plus tard.
| Élément | Régime TVA sur marge | Régime TVA sur prix total |
|---|---|---|
| Prix d’achat + frais | 214 000 euros TTC | 214 000 euros TTC |
| Travaux HT | 40 000 euros (non déductible) | 40 000 euros |
| TVA travaux récupérée | 0 euro | 8 000 euros |
| Prix de vente TTC | 300 000 euros | 300 000 euros |
| Base TVA collectée | Marge HT = 71 667 euros | Prix HT = 250 000 euros |
| TVA collectée | 14 333 euros | 50 000 euros |
| TVA nette due à l’État | 14 333 euros | 42 000 euros |
| Marge brute avant IS | 37 667 euros | 4 000 euros |
Dans ce cas de figure, la TVA sur marge dégage une marge brute nettement supérieure. La différence tient au fait que le prix de revente ne peut être augmenté du montant de la TVA sur prix total : le marché fixe le plafond de valorisation à 300 000 euros, indépendamment du régime choisi. La TVA sur prix total ne redevient compétitive que si le prix de vente HT peut être aligné sur le prix TTC du marché, ce qui suppose un acheteur professionnel récupérateur.
Attention : ces calculs ignorent volontairement l’IS et la CVAE, calculés sur la marge nette après TVA. Une simulation complète doit intégrer le taux d’IS applicable (15 % jusqu’à 42 500 euros de bénéfice, 25 % au-delà) et le coût d’opportunité du décaissement de TVA.
Erreurs à éviter et pièges de la jurisprudence récente
La jurisprudence CJUE Icade a bouleversé les pratiques de découpe. L’administration fiscale a intégré ce raisonnement dans le BOFiP (BOI-TVA-IMM-10-20-10) : toute transformation physique ou juridique entre l’acquisition et la revente disqualifie le régime de la marge. La division d’un immeuble en lots de copropriété, l’agrandissement, le changement d’affectation entrent dans ce périmètre.
Autre écueil récurrent : oublier que l’option TVA sur prix total pour un immeuble ancien est irrévocable pour l’opération concernée. L’option se formalise dans l’acte notarié et engage définitivement le régime. Il n’existe aucun droit à repentir a posteriori en cas de mauvais arbitrage. C’est pourquoi nous préconisons toujours de mandater un expert-comptable spécialisé en marchand de biens avant la signature.
Erreur fréquente : facturer la TVA sur marge à l’acheteur en la faisant apparaître sur l’acte. La TVA sur marge n’est PAS facturée au client : elle est intégrée dans le prix de vente TTC et reversée par le marchand. Faire apparaître une ligne TVA séparée expose à un redressement au titre de la TVA facturée à tort.
Foire aux questions sur la TVA du marchand de biens
Quelle TVA s’applique par défaut au marchand de biens ?
Le régime par défaut dépend de l’ancienneté du bien. Pour un immeuble ancien (plus de 5 ans), c’est l’exonération sauf option expresse. Pour un immeuble neuf ou vendu dans les cinq ans de son achèvement, la TVA sur prix total à 20 % est obligatoire. La TVA sur marge est un régime particulier optionnel, jamais automatique.
Comment calculer la TVA sur la marge du marchand de biens ?
La formule est simple. On isole la marge TTC (prix de vente TTC moins prix d’achat majoré des frais d’acquisition), puis on la divise par 1,20 pour obtenir la marge HT. La TVA due correspond à cette marge HT multipliée par 20 %. Exemple : marge TTC de 60 000 euros = marge HT de 50 000 euros = TVA due de 10 000 euros.
Un marchand de biens peut-il être non assujetti à la TVA ?
Non. L’assujettissement est automatique dès lors que la qualification fiscale est retenue. Un marchand de biens exerçant à titre habituel est assujetti de plein droit à la TVA. Le seul débat porte sur le régime applicable à chaque opération (exonération, marge, prix total), pas sur le statut lui-même.
Un marchand de biens peut-il récupérer la TVA sur les travaux ?
Uniquement si l’opération est placée sous le régime de la TVA sur prix total. Dans ce cas, la TVA payée sur les travaux, les honoraires d’architecte, les diagnostics et les frais de commercialisation est déductible. En régime de TVA sur marge ou en exonération, la TVA payée en amont reste à la charge du marchand et grève sa marge.
La TVA sur marge s’applique-t-elle aux terrains à bâtir ?
Oui, sur option, à condition que le terrain soit acquis auprès d’un vendeur non assujetti et qu’aucune transformation ne soit réalisée entre l’achat et la revente. L’arrêt CJUE Icade impose que le bien revendu soit strictement identique au bien acquis. Une division parcellaire fait perdre le régime de la marge et bascule sur la TVA sur prix total.
Quel est le taux de TVA applicable aux travaux du marchand de biens ?
Le taux normal est de 20 %. Le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d’amélioration, d’aménagement ou d’entretien sur des immeubles achevés depuis plus de deux ans, hors rénovation énergétique lourde. Le taux réduit de 5,5 % vise les travaux de rénovation énergétique performants (isolation, chaudière biomasse, pompe à chaleur haute performance) et les logements sociaux.
Faut-il opter pour la TVA sur marge dans l’acte notarié ?
Oui, l’option doit être expressément mentionnée dans l’acte authentique de vente. Sans mention, le régime d’exonération s’applique d’office pour un immeuble ancien. L’option est irrévocable pour l’opération concernée : impossible de revenir en arrière après la signature. Nous conseillons de fixer le régime en amont, avant la promesse de vente.
Comment savoir si mon bien relève du neuf ou de l’ancien fiscalement ?
Le critère unique est la date d’achèvement de l’immeuble. Un bien est considéré comme neuf pour la TVA s’il est vendu dans les cinq années suivant la date d’achèvement des travaux. Au-delà, il bascule dans l’ancien. Une rénovation lourde qui aboutit à la remise à neuf peut requalifier le bien en neuf au sens de l’article 257 du CGI, avec application obligatoire de la TVA sur prix total.
La TVA sur marge est-elle possible entre professionnels ?
Non. La TVA sur marge est réservée aux acquisitions faites auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA (particulier, SCI à l’IR sans option TVA). Dès lors que le vendeur initial est un assujetti (promoteur, SCI à l’IS, autre marchand de biens), l’opération relève automatiquement du régime de la TVA sur prix total, avec droit à déduction en amont.
Peut-on cumuler exonération sur la revente et récupération sur les travaux ?
Non. Le droit à récupération de TVA en amont est conditionné à la collecte de TVA en aval. Un marchand de biens exonéré sur la revente ne peut pas récupérer la TVA sur les travaux, les honoraires ou les frais d’acquisition. Cette symétrie explique pourquoi l’exonération convient aux opérations légères en travaux, mais devient pénalisante dès que la valeur ajoutée par les travaux dépasse 15 à 20 % du prix d’achat.
