Pour être éligible au statut de bailleur privé créé par la loi de finances 2026, vous devez acquérir un logement situé dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux, puis le louer nu pendant neuf ans minimum à un loyer plafonné. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, partout en France et sans zonage. Nous passons en revue chaque critère, l’avantage fiscal à la clé et les pièges à anticiper avant de signer.
Les promoteurs se sont déjà emparés du sujet, à commencer par Cogedim qui détaille l’éligibilité dans le dispositif Jeanbrun pour ses programmes neufs conformes à la RE2020. Une lecture utile pour confronter votre projet aux critères officiels, car le respect de chaque condition détermine l’accès aux avantages fiscaux.
Le statut de bailleur privé, successeur du pinel dans la loi de finances 2026
Le statut de bailleur privé est inscrit à l’article 47 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. On le désigne aussi sous le nom de dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement qui l’a porté. Il concerne les acquisitions signées devant notaire entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
La logique change radicalement par rapport au Pinel. Le législateur abandonne la réduction d’impôt au profit d’un amortissement fiscal : vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement de vos revenus fonciers, comme le ferait une entreprise avec un actif. Le gouvernement vise la remise sur le marché de 50 000 logements locatifs dès 2026 – un objectif inscrit dans le plan « Relance logement » présenté par le gouvernement en janvier 2026 –, dans un contexte où l’offre de locations a chuté de 15 % en cinq ans selon les baromètres des plateformes d’annonces locatives.
Quels logements remplissent les conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé ?
Premier critère, le plus discriminant : le bien doit se situer dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, quelle que soit leur localisation ou leur performance énergétique. Le législateur concentre l’effort public sur la densification urbaine.
Deux voies d’accès existent ensuite selon la nature du bien :
- les logements neufs ou en VEFA, qui doivent respecter la réglementation environnementale RE2020. En pratique, tout programme livré à partir de 2026 coche cette case et le promoteur fournit les attestations à la remise des clés ;
- les logements anciens, à condition de réaliser des travaux de rénovation représentant au minimum 30 % du prix d’acquisition et permettant d’atteindre la performance énergétique exigée après travaux, soit un DPE de classe A ou B.
Contrairement au Pinel, aucun zonage ne restreint l’éligibilité : une ville moyenne en zone détendue ouvre les mêmes droits qu’une métropole en zone A bis. Ce point change la donne pour les investisseurs qui ciblent des villes secondaires à rendement élevé, où le rendement locatif peut être particulièrement intéressant selon les marchés. Pour creuser cette approche, consultez notre guide pour optimiser le rendement locatif de votre projet.
Attention : l’absence de zonage vaut pour l’éligibilité du bien, pas pour les loyers. Les plafonds de loyer intermédiaire restent définis par référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont fixés à l’échelle communale.
Location nue, neuf ans, loyers plafonnés : les engagements du bailleur
L’éligibilité au statut de bailleur privé repose ensuite sur les conditions de mise en location. Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans. La location meublée et la location saisonnière sont exclues du dispositif.
Le cercle familial est verrouillé : impossible de louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent jusqu’au deuxième degré inclus (enfants, parents, grands-parents, frères et sœurs). Cette restriction vise à écarter les montages patrimoniaux sans effet réel sur l’offre locative.
Vous devez enfin respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, selon trois catégories au choix : loyer intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer consenti est bas, plus le taux d’amortissement accordé est élevé. Le texte ne crée aucun barème spécifique : il renvoie aux plafonds existants du logement intermédiaire (type Pinel) et de Loc’Avantages pour le social. Une déclaration d’engagement de location auprès de l’administration fiscale formalise le tout et vous devez conserver bail, quittances, DPE et factures de travaux.
Quel avantage fiscal une fois les conditions remplies ?
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’acquisition, la part du foncier étant exclue forfaitairement à hauteur de 20 %. Le taux dépend de la catégorie de loyer et de la nature du bien.
| Catégorie de loyer | Taux annuel (neuf) | Taux annuel (ancien rénové) | Plafond annuel d’amortissement |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Prenons un exemple concret : un T2 neuf acheté 250 000 € et loué en intermédiaire. La base amortissable atteint 200 000 € (80 % du prix) et l’amortissement annuel 7 000 € (3,5 %), sous le plafond de 8 000 €. Pour un investisseur imposé à 30 %, l’économie approche 3 300 € par an en intégrant les prélèvements sociaux, soit près de 30 000 € sur la durée d’engagement de neuf ans.
S’ajoute la déduction classique des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux) et la possibilité d’imputer le déficit généré sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce cumul amortissement plus déficit foncier qui fait la puissance du mécanisme.
À retenir : l’amortissement est plafonné par foyer fiscal et non par bien. Multiplier les acquisitions ne multiplie pas l’avantage, ce qui oriente la stratégie vers un ou deux biens bien calibrés plutôt qu’un portefeuille dispersé.
Notre avis : pour quel profil d’investisseur ?
Le dispositif Jeanbrun nous semble pertinent pour les contribuables imposés à 30 % et au-delà, qui souhaitent investir dans le neuf collectif en location nue avec une visibilité fiscale de neuf ans. L’absence de zonage et le cumul avec le déficit foncier constituent de vrais progrès par rapport au Pinel, dont la rentabilité finale a souvent déçu.
Restons lucides sur les contreparties : un loyer intermédiaire ampute vos recettes d’environ 15 % par rapport au marché libre, l’engagement de neuf ans est rigide et le non-respect des conditions entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. La location meublée conserve son intérêt pour les investisseurs qui privilégient des loyers libres et une fiscalité optimisée dès la première année. Avant d’arbitrer, nous vous recommandons de comparer les deux approches dans le contexte actuel du marché, que nous analysons dans notre article sur l’investissement locatif en 2026.
FAQ : éligibilité au statut de bailleur privé
Le statut de bailleur privé est-il soumis à un zonage géographique ?
Non. Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans distinction entre zones tendues et détendues. Seuls les plafonds de loyers varient selon la localisation du bien.
Une maison individuelle peut-elle être éligible ?
Non. Seuls les logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs ouvrent droit au statut de bailleur privé. Les maisons restent en revanche éligibles à d’autres régimes comme le LMNP.
Peut-on louer le logement à son enfant ou à un parent ?
Non. Les locations aux membres du foyer fiscal et aux parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus sont expressément exclues du dispositif.
Quels sont les taux d’amortissement du dispositif jeanbrun ?
Dans le neuf : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l’ancien rénové : respectivement 3 %, 3,5 % et 4 %. La base amortissable correspond à 80 % du prix du bien.
Jusqu’à quand peut-on investir sous ce statut ?
Le dispositif couvre les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Une prolongation reste possible mais rien n’est acté à ce jour.
L’ancien avec travaux est-il vraiment éligible ?
Oui, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et permettent d’atteindre la performance énergétique exigée, soit un DPE de classe A ou B. Les taux d’amortissement sont alors légèrement inférieurs à ceux du neuf.
