Le statut LMNP reste un placement solide en 2026. La loi de finances 2025 a seulement modifié la fiscalité de la revente, pas celle de vos loyers.

Oui, le statut de loueur en meublé non professionnel garde tout son intérêt en 2026. La réforme récente a touché un point précis : l’imposition de la plus-value à la revente. Voici ce qui change vraiment et comment ajuster votre stratégie.

Ce que la réforme de 2026 change pour votre LMNP

L’imposition de vos loyers ne bouge pas. Le régime micro-BIC conserve son abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, et le régime réel permet toujours d’amortir le bien pour effacer une large part de votre impôt sur les revenus locatifs.

Le vrai changement concerne la sortie. Depuis l’article 84 de la loi de finances 2025, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Une réponse ministérielle de mars 2026 a même confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont aussi concernés.

Un bien fortement amorti peut voir son imposition sur la plus-value nettement alourdie à la revente. Nous vous conseillons de raisonner sur une détention longue pour lisser cet effet.

Bonne nouvelle : les résidences services étudiantes, seniors et EHPAD échappent à cette réintégration. Le détail du dispositif figure dans le cadre légal de la location meublée publié par l’administration.

LMNP géré ou non géré : quel format privilégier ?

Deux voies coexistent. Le LMNP géré vous lie à un exploitant via un bail commercial, avec des loyers sécurisés mais une marge de manœuvre réduite. Le LMNP non géré vous laisse le contrôle total : choix du locataire, fixation du loyer et récupération du bien à l’échéance.

Pour un investisseur qui veut piloter son bien et s’adapter à son marché local, le format non géré garde notre préférence. Si vous souhaitez approfondir cette piste, ce guide pour investir en LMNP avec iSelection en 2026 détaille les critères d’éligibilité et le choix du régime fiscal adapté.

Au-delà de 77 700 € de recettes, le régime réel devient obligatoire. En dessous, il reste souvent gagnant dès que vos charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire de 50 %.

Questions / réponses

Le LMNP est-il encore rentable en 2026 ?

Oui, surtout pour une détention longue. La rentabilité locative reste intacte, seule la fiscalité de revente s’est durcie.

Quels biens échappent à la réintégration des amortissements ?

Les résidences services étudiantes, seniors et EHPAD conservent l’ancien régime de plus-value.

Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel ?

Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent l’abattement de 50 % du micro-BIC.

Quand bascule-t-on en loueur professionnel (LMP) ?

Dès que vos recettes dépassent 23 000 € par an et la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

La réforme touche-t-elle l’imposition de mes loyers ?

Non. Elle concerne uniquement le calcul de la plus-value lors de la revente, pas la taxation annuelle des loyers.