Vous songez à réaliser un investissement locatif prochainement ? Vous avez raison : c’est un bon choix de placement. En effet, boosté par des taux d’emprunt encore très bas et les dispositifs de défiscalisation, notamment dans l’ancien, l’immobilier locatif reste l’un des meilleurs moyens actuels de placer son argent. Néanmoins, s’il s’agit d’un bon compris, il faut pouvoir s’assurer de la rentabilité du bien avant d’investir. La demande locative est un des paramètres essentiels à la réussite d’un projet d’investissement locatif. Voici pourquoi et comment l’analyser.

Étudier la demande locative avant un investissement locatif

Pourquoi est-ce important ?

La demande locative pourrait se définir comme la capacité à trouver facilement des locataires pour son bien, au prix souhaité. Elle varie énormément selon les villes et les quartiers.

Étudier la demande locative est indispensable avant d’investir. Et pour cause ! Elle est en lien direct avec les loyers que vous percevez en tant que propriétaire-bailleur. La problématique de la demande locative s’inscrit donc au cœur même de la rentabilité de votre investissement locatif !

En bref, un projet réussi est un bien qui génère des revenus locatifs réguliers. Le but ? Pouvoir absorber les charges annuelles du-dit bien et éventuellement, profiter d’un cash-flow. C’est pourquoi, la demande locative doit être soutenue et régulière afin d’éviter les vacances locatives, véritable bête noire de la rentabilité de votre projet.

Quels sont les différents types de demande locative ?

Selon le secteur choisi, on pourra identifier trois types de demande locative :

  • La demande locative faible (celle qui nous intéresse le moins). L’offre est supérieure à la demande. Cela peut concerner notamment les biens situés à la campagne, proches de zones industrielles, dans des villes peu dynamiques, etc. Méfiez-vous de prix au m2 trop bas, en particulier dans ce type de localité : ils cachent parfois une demande locative très faible, risquant de provoquer de fortes vacances locatives.
  • La demande locative équilibrée (celle qui nous intéresse potentiellement). Dans ce cas, la demande est équivalente à l’offre. Pour se démarquer et trouver preneur, il est essentiel de pouvoir se démarquer de la concurrence, en offrant un bien plus attractif que les autres !
  • La demande locative forte ou tendue (celle qui intéresse beaucoup). Ici, la demande est clairement supérieure à l’offre. C’est le cas des villes étudiantes et surtout, des hypercentres. Par exemple, tout Paris est en zone tendue. Les prix au m2 sont généralement plus élevés dans ces zones-là, mais on est sûr d’une chose : votre bien ne connaîtra jamais la vacance locative ! Attention cependant à l’encadrement des loyers en vigueur dans plusieurs villes.

Comment s’assurer d’un flux continu de potentiel locataires ?

Premièrement, vous devez savoir quel type de location vous souhaitez faire : du meublé, de la location nue, du saisonnier, de la location à l’année… Ce qui vous amène à analyser votre cible ! À qui souhaitez-vous louer ? À des étudiants, à des vacanciers, à des actifs… ? Bref, votre stratégie d’investissement locatif va aussi déterminer le type de lieu où vous ferez vos investigations. Voici 3 éléments à prendre en compte pour s’assurer d’une bonne locative.

La localisation de votre investissement locatif

Choisissez une ville dotée d’un bon dynamisme économique et démographique. Elle doit pouvoir proposer des projets de développement pour sauvegarder et attirer de nouvelles populations. Généralement, le centre-ville ou quartier historique, les alentours des écoles et des facultés et les zones touristiques (pour un choix d’investissement saisonnier) sont des lieux à privilégier lors de votre recherche.

La ville dans laquelle vous projetez d’investir possède de nombreuses boutiques fermées en centre-ville et des panneaux « à louer » qui restent longtemps ? Interrogez-vous sur la viabilité de votre projet d’investissement locatif sur cette localité.
Le choix du quartier compte aussi pour beaucoup. En effet, d’un quartier à l’autre (parfois même d’une rue à l’autre), la demande locative peut énormément varier. Optez pour un lieu bien desservi par les transports en commun, doté de commerces de proximité et/ou d’un accès rapide au centre-ville. Regardez également également si le stationnement est pratique.

Le choix du bien pour votre investissement locatif

Afin de pouvoir séduire votre cible, le bien que vous envisagez ne doit pas contenir de défauts majeurs. S’il est très sombre (peu de fenêtres), qu’il dispose d’un fort vis-à-vis avec les voisins d’en face, qu’il est très bas de plafond, au 6e étage sans ascenseur ou encore situé dans une rue très bruyante… Vous aurez peut-être un peu plus de difficultés à trouver preneur. Avant d’investir, demandez-vous simplement si vous aimeriez y habiter. Si la réponse est non, il ne faut peut-être pas s’attarder sur ce bien.

Votre capacité à sublimer votre investissement locatif

Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour louer facilement votre bien ? N’oubliez pas l’aspect rénovation et aménagement intérieur. Si la localisation est bonne, que le bien possède un fort potentiel, vous avez toutes les cartes entre vos mains !

C’est simple : en voyant votre annonce, le futur locataire doit être impressionné. Il doit avoir envie de composer votre numéro, avant même d’avoir fini de lire l’annonce.

En rénovant entièrement à neuf le bien, vous pourrez non seulement bénéficier d’avantages fiscaux (voir notre article sur les dispositifs de défiscalisation) mais vous renforcerez la demande locative sur votre bien. Pour la décoration, n’hésitez pas à découvrir notre article pour savoir comment aménager un studio cosy. En effet, vivre dans un appartement vétuste avec une déco années 80 (ou pire) ne fera sûrement pas rêver grand monde.

Voilà, vous en savez maintenant davantage sur l’intérêt d’étudier la demande locative du secteur où vous souhaitez investir. Vous ne savez pas dans quel lieu où réaliser votre investissement locatif ? Vous recherchez des informations complémentaires ? N’hésitez pas à contacter notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Nous serons ravis de répondre à toutes vos questions.

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