Le classement DPE dessine désormais la frontière entre un bien locatif rentable et un actif immobilisé. Les logements G ne sont plus loués à un nouveau locataire depuis 2025, les F suivent le même chemin en 2028, et les E en 2034. Pour l’investisseur, la question n’est plus si il faut agir, mais quand, combien il faut engager, et sous quel montage fiscal. Sans plan, la décote à la revente et le gel des loyers grignotent le rendement plus vite qu’une hausse de taux.
Nous croisons chaque semaine des investisseurs qui découvrent trop tard qu’un bien F ou G ne se loue plus dans les mêmes conditions qu’il y a cinq ans. Le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 rebat les cartes du parc locatif privé, environ 3,9 millions de logements selon le ministère de la Transition écologique, avec des effets financiers concrets : loyers gelés, sanctions civiles, décote à la revente, obligation d’audit énergétique. Cet article détaille le cadre légal en vigueur en 2026, les seuils précis du DPE, les sanctions déjà applicables, puis pose l’arbitrage financier rénover ou vendre chiffres à l’appui, avec un cas concret complet à Toulouse.
DPE f et g : ce que le classement signifie vraiment
Un DPE (diagnostic de performance énergétique) mesure la consommation d’énergie primaire d’un logement en kWh/m²/an et ses émissions de gaz à effet de serre en kgCO2eq/m²/an. Depuis la réforme du 1er juillet 2021, la note résulte du plus mauvais des deux critères. Un logement peu émetteur mais énergivore peut donc basculer en F, et inversement.
Les seuils f et g
- Classe F : consommation entre 331 et 450 kWh/m²/an ou émissions entre 71 et 100 kgCO2eq/m²/an.
- Classe G : au-delà de 420 kWh/m²/an ou plus de 100 kgCO2eq/m²/an.
- G+ : sous-catégorie non officielle dans le DPE mais consacrée par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 : dès qu’un logement dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale, il perd le statut de logement décent depuis le 1er janvier 2023.
Le DPE reste opposable
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Le locataire qui découvre une classe manifestement erronée peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et, dans certains cas, du bailleur. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’a plus aucune valeur en 2026 : les diagnostics émis entre 2013 et 2017 sont périmés depuis le 1er janvier 2023, ceux de 2018 à mi-2021 depuis le 1er janvier 2025. Nous vous invitons à vérifier la date de votre DPE avant toute mise en location ou décision d’arbitrage.
Le calendrier des interdictions à jour 2026
La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 organise une extinction progressive de la location des passoires thermiques. Trois textes cadrent le sujet : l’article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation, le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, et l’article 6 de la loi n° 89-462 sur les rapports locatifs.
| Étiquette DPE | Interdiction nouvelle mise en location | Statut logement décent | Hausse de loyer possible |
|---|---|---|---|
| G+ (au dessus de 450 kWh/m²/an) | 1er janvier 2023 (métropole) | Non depuis 2023 | Non depuis août 2022 |
| G | 1er janvier 2025 (métropole) | Non pour nouveau bail | Non |
| F | 1er janvier 2028 | Non pour nouveau bail à cette date | Non |
| E | 1er janvier 2034 | Concerné à cette date | Autorisée jusque là |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte, ce calendrier est décalé : G+ depuis le 1er juillet 2024, G en 2028, F en 2031. Un ajustement réglementaire portant sur les modalités d’application aux baux en cours a été discuté en 2025 et 2026 sans remettre en cause le principe : le bailleur qui signe un nouveau bail ou renouvelle un bail expiré doit respecter la classe minimale applicable à la date de signature.
Ce que l’interdiction change concrètement pour le bailleur
La décence énergétique, socle du dispositif
La performance énergétique fait partie des critères de décence depuis le 1er janvier 2023 (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire d’un logement non décent peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection pour demander la mise en conformité, une baisse de loyer, voire des dommages et intérêts. La sanction civile ne se limite donc pas à un simple avertissement administratif.
Le gel des loyers depuis août 2022
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter : ni indexation annuelle sur l’IRL, ni révision entre deux baux, ni majoration au renouvellement. Ce blocage réel réduit mécaniquement le rendement locatif net d’un F ou G de 1,5 à 2 points sur cinq ans, dans un contexte inflationniste où l’IRL a dépassé 3,5 % en 2023.
Les baux en cours
Un bail signé avant l’interdiction reste valide jusqu’à son échéance légale. En pratique, le bailleur d’un G+ peut poursuivre la location tant que le locataire en place reste, mais tout renouvellement tacite depuis 2023, ou tout changement de locataire, replace le bien sous l’obligation de décence énergétique. Un bail meublé d’un an renouvelé de plein droit en 2026 sur un logement G bascule ainsi dans la catégorie non décent.
Rénover ou vendre : l’arbitrage chiffré
Nous formalisons systématiquement l’arbitrage sur trois lignes : coût des travaux, décote de revente en l’état, effet sur le rendement locatif. Le point d’équilibre dépend du niveau de départ (F vers D ou G vers D), de la surface, et de la stratégie patrimoniale.
Coût moyen de rénovation vers d
D’après les retours du programme MaPrimeRénov’ et les données de l’Anah, un passage F vers D coûte en moyenne 350 à 550 euros/m² pour une rénovation par gestes (isolation combles, changement chaudière, VMC), 700 à 1 200 euros/m² pour une rénovation d’ampleur incluant murs et menuiseries. Un G vers D nécessite le plus souvent un chantier global : entre 900 et 1 400 euros/m² selon la région et l’état du bien.
Décote de revente d’une passoire thermique
Les Notaires de France publient chaque année une valeur verte du DPE. Sur 2024-2025, la décote médiane observée pour un logement F par rapport à un D équivalent atteint 6 à 9 % en zone tendue, 10 à 16 % en zone détendue. Pour un G, la fourchette monte à 11 % en zone tendue et jusqu’à 19 % en zone détendue. Ces chiffres progressent chaque année à mesure que le calendrier avance.
| Scénario (bien F, 60 m², 220 000 € valeur D équivalente) | Coût / Perte | Impact patrimonial |
|---|---|---|
| Rénovation par gestes vers D | 25 000 à 35 000 € | Valeur restaurée, loyer débloqué, éligible aides |
| Rénovation d’ampleur vers B | 45 000 à 70 000 € | Décote effacée, prime valeur verte de 3 à 5 % |
| Revente en l’état (décote 8 %) | 17 600 € de moins-value | Sortie immédiate, plus-value LMNP à recalculer |
| Maintien en location (bail en cours) | Loyer gelé et risque juridique | Perte de 1,5 à 2 points de rendement sur 5 ans |
Le calcul favorise la rénovation dans deux cas nets : un bien en zone tendue où la valeur verte compense les travaux en moins de sept ans, ou un bien détenu en LMNP réel où l’amortissement des travaux dope le rendement net après impôt.
Cas concret : un t3 classé f à Toulouse
Prenons un investisseur, Julien, qui détient depuis 2019 un T3 de 62 m² dans le quartier des Minimes à Toulouse. Loyer actuel 780 euros hors charges, DPE F confirmé en 2024 (378 kWh/m²/an, chauffage gaz individuel, simple vitrage sur la moitié des menuiseries). Valeur estimée en D : 235 000 euros, valeur en l’état F : 216 000 euros (décote 8 %).
- Option A – Rénover : isolation extérieure impossible en copropriété, donc isolation intérieure des murs donnant sur l’extérieur, remplacement chaudière gaz par pompe à chaleur air/eau, changement des menuiseries restantes, VMC hygroréglable. Devis global 42 000 euros TTC. Passage estimé de F à C. MaPrimeRénov’ bailleur (parcours accompagné) : environ 6 500 euros. Prime CEE : 2 200 euros. Éco-PTZ 30 000 euros sur 15 ans. Reste à charge net après aides : 33 300 euros, financé par éco-PTZ et un apport de 3 300 euros. Loyer envisageable après travaux : 890 euros (+14 %). Passage possible en LMNP réel pour amortir les travaux sur 15 ans, générant environ 2 800 euros d’amortissement annuel.
- Option B – Vendre en l’état : prix de vente attendu 216 000 euros. Plus-value calculée sur prix d’achat 178 000 euros majoré des travaux et frais forfaitaires, soit une plus-value taxable d’environ 22 000 euros. Impôt et prélèvements sociaux (36,2 % avec abattements pour durée de détention 7 ans) : environ 5 400 euros. Cash net après remboursement du solde de crédit (98 000 euros) : environ 112 600 euros.
- Option C – Vendre à un marchand de biens ou investisseur value-add : décote plus forte (12 à 15 %), mais gain de temps et absence de risque chantier.
Sur ce dossier, le TRI de l’option A dépasse 9 % nette sur 10 ans en tenant compte de la valeur verte et de la remise en location, contre 5,5 % pour un simple maintien locatif jusqu’à sortie forcée en 2028. L’option A l’emporte, à condition que le syndic vote l’accès au ravalement collectif prévu en 2027, ce qui divise le coût de l’isolation extérieure.
Financer et fiscaliser les travaux : les leviers de l’investisseur
Les aides publiques mobilisables en 2026
- MaPrimeRénov’ bailleur : accessible aux propriétaires louant nu en résidence principale du locataire, plafonnée à 20 000 euros par logement sur cinq ans, majorée pour la rénovation d’ampleur si audit énergétique préalable.
- Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’ et non imposables pour le bailleur particulier.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro plafonné à 50 000 euros pour rénovation d’ampleur, sur 20 ans. Cumulable avec un crédit bancaire classique.
- TVA à 5,5 % sur les travaux réalisés par un artisan RGE pour l’amélioration énergétique du logement.
- Aides locales : régions, métropoles et intercommunalités proposent des enveloppes complémentaires (jusqu’à 5 000 euros dans certaines EPCI en 2026).
Le déficit foncier renforcé jusqu’en 2025
Pour les biens loués nus au régime réel, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global reste plafonnée à 10 700 euros par an. Le dispositif temporaire porté à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique visant un passage F ou G vers A, B, C ou D, prévu par la loi de finances rectificative pour 2022, s’est appliqué aux dépenses engagées jusqu’au 31 décembre 2025. En 2026, seul le plafond classique de 10 700 euros s’applique, avec report possible du surplus sur le revenu foncier des 10 années suivantes.
L’amortissement en LMNP réel
Un investisseur en meublé au régime réel amortit les travaux d’amélioration sur une durée comprise entre 10 et 25 ans selon leur nature. Sur notre cas Toulouse, la pompe à chaleur s’amortit sur 15 ans, les menuiseries sur 20 ans, l’isolation sur 25 ans. Cette combinaison neutralise fiscalement une grande partie du loyer pendant plus d’une décennie, ce qui compense le coût du chantier bien plus efficacement qu’un simple crédit d’impôt.
Le refinancement bancaire
Négocier un refinancement avec la banque au moment des travaux permet parfois de dégager un cash-out sur la valeur post-travaux. Le nouveau LTV est calculé sur la valeur cible D ou C, pas sur la valeur en l’état. Nous détaillons cette mécanique dans notre guide sur le refinancement de crédit immobilier locatif et sur la négociation du crédit investisseur.
Stratégies d’investisseur face au calendrier
Le calendrier DPE ouvre en réalité une fenêtre d’opportunités pour un investisseur qui accepte de porter un chantier. Trois angles gagnent du terrain en 2026 :
- Acheter décoté, rénover, refinancer : viser un F ou G en zone tendue, négocier une décote de 10 à 15 %, budgétiser les travaux avec un devis RGE avant la promesse, refinancer sur la valeur post-travaux à 12 mois.
- Racheter à un bailleur bloqué : cibler les copropriétés où plusieurs bailleurs abandonnent faute de trésorerie travaux. Le prix d’entrée descend, et une rénovation collective peut être portée en assemblée générale.
- Repositionner en meublé de tourisme classé dans les zones où c’est encore autorisé : le cadre DPE s’applique aussi aux locations touristiques depuis la loi Le Meur 2024, mais avec un calendrier différent, à croiser avec la réglementation locale des changements d’usage.
Pour évaluer précisément le potentiel d’un dossier, nous utilisons trois outils maison : notre calculateur de TRI, notre calculateur de rendement locatif et notre calculateur de cash-flow. Utilisés ensemble, ils donnent une vision claire du rendement post-travaux et de la sensibilité au coût du chantier.
FAQ
Un logement classé g peut-il encore être loué en 2026 ?
Un bail en cours au 1er janvier 2025 continue à courir. En revanche, tout nouveau bail sur un logement G est interdit depuis cette date, et tout renouvellement tacite ouvre au locataire un recours pour non-décence.
Le locataire peut-il exiger des travaux à ses frais du bailleur ?
Oui, la loi Climat et Résilience étend le droit du locataire à exiger la mise en conformité énergétique par saisine de la commission départementale de conciliation puis, à défaut, du juge des contentieux de la protection. La sanction peut aller jusqu’à la baisse ou suspension du loyer.
Faut-il refaire un DPE après travaux ?
Oui, un DPE post-travaux est indispensable pour prouver la nouvelle classe, débloquer les hausses de loyer et sécuriser la mise en location. Ce nouveau diagnostic vaut aussi pour la revente et remplace celui d’origine, sous réserve qu’il soit toujours dans sa durée de validité de 10 ans.
Peut-on vendre un logement f ou g sans rénover ?
Oui, la vente reste possible mais un audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les monopropriétés F et G, puis pour les E à partir du 1er janvier 2025. Cet audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite.
Le calendrier f 2028 peut-il encore bouger ?
Des propositions d’aménagement ont été portées par plusieurs sénateurs et par la FNAIM depuis 2024, notamment pour tenir compte du parc en copropriété. À ce jour, aucun texte adopté n’a modifié l’échéance du 1er janvier 2028 pour les F. Nous vous conseillons de planifier vos arbitrages sur la base du droit en vigueur.
Quelle stratégie fiscale privilégier pour financer les travaux ?
Sur un bien loué nu, viser l’imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, avec report du surplus. Sur un meublé, basculer au régime réel LMNP permet d’amortir les travaux d’amélioration sur 10 à 25 ans et de neutraliser une part significative de l’impôt sur les loyers pendant plus d’une décennie.
