Un petit détail oublié, et c’est toute l’opération qui peut s’avérer catastrophique ! Heureusement, pour échapper à un mauvais investissement immobilier en Ile-de France, il suffit de savoir à quoi faire attention. Découvrez les erreurs à éviter dans quatre grands domaines : le bien et la copropriété, l’environnement, le prix, et les travaux.
Le bien : oubliez les détails pratiques
Les PV d’assemblée générale et le règlement de la copropriété vous paraissent rébarbatifs et c’est compréhensible… Mais ils contiennent des informations essentielles pour votre investissement locatif clé en main. Vous comptez acheter deux lots et ouvrir une porte sur les parties communes ? C’est sans doute soumis au vote. Vous découvrirez aussi comment l’immeuble est géré : si la copropriété oppose systématiquement un non ferme à toutes les propositions, il y a risque d’immeuble mal entretenu et de soucis par rapport aux mises aux normes obligatoires. Quant au bien lui-même, ne vous concentrez pas sur le bien-être qu’il dégage mais plutôt sur les murs porteurs et l’évacuation des eaux !
L’environnement : ne pas l’étudier personnellement
Vous avez décidé de vous fier à l’annonce pour la distance par rapport aux transports ou aux commerces ? Mauvaise idée : faites le trajet vous-même à pied. Rendez-vous dans le logement plusieurs fois, à différents moments : en journée pour voir la luminosité, de nuit pour vous assurer du calme. Vous devez aussi anticiper en vous renseignant sur les éventuels travaux et prévisions autour de l’immeuble. Par exemple, une installation de discothèque dévalorisera le quartier, et la construction d’un grand complexe locatif tout près répondra à la pénurie de logements et fera donc baisser les loyers.
Le prix : mal l’évaluer
Le bon prix ? Ni trop cher, ni trop bon marché ! Attention à l’achat compulsif : l’impression de faire une bonne affaire est très momentanée. La technique la plus fiable pour faire une proposition valable ? Partir de la rentabilité. Les vendeurs surestiment souvent leur bien, cela fait partie du jeu, il est donc normal de négocier dans une certaine limite, mais il peut aussi arriver que le bien soit dès le départ estimé au juste prix. Dans ce cas, acceptez sans discuter. Si vous êtes trop exigeant de ce côté-là, vous risquez de caler dès la première tentative d’investissement immobilier à Paris et en Ile de-France et de ne jamais réussir à vous lancer.
Les travaux : sous-estimer leur montant et leur durée
N’hésitez pas à faire faire plusieurs devis et ne choisissez pas forcément le moins cher : vous risquez de vous retrouver avec du travail bâclé ou des matériaux de mauvaise qualité. Même remarque pour le mobilier. Vous devez choisir le meilleur rapport qualité-prix visuel et éviter de refourguer vos vieux meubles à vos futurs locataires ! Pour éviter cela, mettez toutes les chances de votre côté et trouver LA solution d’investissement.
Pensez aussi aux délais des travaux en prévoyant la vacance locative : pendant toute leur durée, l’appartement clé en main ne sera pas occupé, vous ne percevrez donc pas de loyers. N’hésitez pas à demander un différé à la banque pour votre crédit, cela vous évitera d’avoir à commencer les remboursements alors que vous n’avez pas de rentrée d’argent.