Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, l’une des premières choses que vous devriez faire est d’évaluer votre capacité d’emprunt. Savoir combien vous pouvez emprunter vous permettra non seulement de déterminer quel type de bien vous pouvez vous permettre, mais également comment vous pouvez structurer votre investissement.
Nous allons vous guider à travers le processus d’estimation de votre capacité d’emprunt. Nous aborderons également d’autres sujets cruciaux tels que le taux d’endettement, le calcul du montant du prêt à obtenir et l’effet des loyers sur votre capacité financière.
Explication des différents termes
Lors de votre rendez-vous avec votre banquier ou un courtier en prêt immobilier, plusieurs termes technique et propre au monde du crédit peuvent être abordés. Voici une explication claire de chacun d’entre eux pour ne pas être perdu dans leur jargon.
La capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt fait référence au montant maximal que vous pouvez emprunter auprès d’une banque ou d’un autre prêteur. Elle est généralement calculée en fonction de votre revenu, de votre niveau d’endettement existant, et de votre situation financière en général.
Connaître votre capacité d’emprunt est essentiel pour définir votre projet d’achat immobilier. C’est un indicateur qui vous permet de délimiter le champ des possibles en termes de choix du bien à acquérir. Vous pourriez être tentés de viser haut, mais n’oubliez pas qu’un prêt est un endettement sur le long terme. Il est donc crucial de ne pas surestimer votre capacité d’emprunt.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement est un facteur déterminant dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Il s’agit du pourcentage de vos revenus qui est consacré au remboursement de vos dettes, y compris le remboursement de votre prêt immobilier.
Le HCSF recommande que le taux d’endettement des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio entre les charges de remboursement des crédits et les revenus nets mensuels, ne dépasse pas 35 %. Le HCSF recommande que le taux d’endettement des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio entre les charges de remboursement des crédits et les revenus nets mensuels, ne dépasse pas 35 %.
Si vous empruntez pour faire un investissement locatif, vous aller avoir besoin d’un excellent dossier et de l’expérience pour dépasser cette limite de taux d’endettement de 35%.
Le TAEG
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur clé utilisé pour évaluer le coût total d’un crédit. Il est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté et inclut non seulement les intérêts, mais également l’ensemble des frais associés à l’emprunt.
Le TAEG permet aux emprunteurs de comparer facilement les différentes offres de crédit proposées par les établissements financiers, en tenant compte de tous les coûts associés.
En résumé, le TAEG est un outil essentiel pour comprendre le coût réel d’un crédit et comparer les offres de manière éclairée. Il inclut tous les frais liés au prêt, offrant ainsi une vision globale et précise du coût de l’emprunt pour l’emprunteur. Pour comparer plusieurs offre, ne regardez pas que le taux du crédit mais plutot le TAEG.
Le taux d’usure
Le taux d’usure est un concept essentiel dans le domaine du crédit, destiné à protéger les emprunteurs contre des conditions de prêt abusives. Il représente le taux maximum légal auquel un prêt peut être accordé. Il comprend tous les frais associés au crédit, tels que les intérêts, les commissions, les frais administratifs, et les assurances obligatoires. Ce taux est fixé par les autorités réglementaires et varie en fonction du type de crédit et de sa durée.
Le taux d’usure est recalculé et publié trimestriellement par la Banque de France. Il est basé sur les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, augmentés d’un tiers.
En résumé, le taux d’usure est une protection légale visant à limiter les taux d’intérêt et les frais appliqués aux emprunts, garantissant ainsi que les emprunteurs ne soient pas soumis à des conditions de prêt injustes ou excessives.
Comment calculer sa capacité d’emprunt
Maintenant que tous les termes techniques sont plus clairs pour vous, voici comment estimer et calculer par vous meme votre capacité d’emprunt. Ce calcul permet de déterminer le montant maximal qu’une personne peut emprunter tout en respectant un équilibre financier sain.
Pour commencer, vous devez évaluer ses revenus nets mensuels, incluant salaires, primes, revenus locatifs, et autres sources régulières de revenus. Ensuite, il faut recenser l’ensemble des charges fixes, comme les crédits en cours, les loyers, les factures et les dépenses courantes.
Pour finir, le rapport entre les charges de remboursement et les revenus, ne doit pas dépasser 35 %. Par exemple, pour un revenu net mensuel de 3 500 euros, un remboursement de crédit de 500€, la mensualité de crédit ne devrait pas excéder 1 050 euros. La formule pour cet exemple est de (3500 – 500) * 0.35.
À cette mensualité maximale, on applique la durée du prêt souhaitée et le taux d’intérêt sur un simulateur de capacité de crédit en ligne pour calculer le capital empruntable.
Il existe de nombreux outils de simulation de prêt en ligne gratuits que vous pouvez utiliser. Cependant, pour obtenir des résultats plus précis, il peut être utile de consulter un conseiller en prêt immobilier qui pourra prendre en compte tous les aspects de votre situation financière.
Comment augmenter ma capacité d’emprunt
Plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre pour optimiser augmenter votre capacité d’emprunt. Celles-ci incluent l’augmentation des revenus, la réduction des dettes existantes, l’amélioration de son profil de crédit, et la prolongation de la durée du prêt.
L’importance de vos revenus
Vos revenus sont bien entendu un élément clé dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Plus vos revenus sont élevés, plus vous pouvez emprunter. Cependant, il ne s’agit pas seulement de votre salaire, mais également de vos revenus fonciers, de vos revenus d’entreprise, de vos allocations, etc.
Il est également essentiel de tenir compte de la stabilité de vos revenus. Par exemple, si vous êtes en contrat à durée déterminée ou si vos revenus fluctuent, la banque peut être plus réticente à vous accorder un prêt important.
L’impact de votre situation professionnelle sur votre capacité d’emprunt
Au-delà de vos revenus, la situation professionnelle est un autre facteur crucial qui influence la capacité d’emprunt pour un investissement locatif. La stabilité de votre emploi, la nature de votre contrat de travail et la durée de votre activité professionnelle sont toutes des considérations importantes pour les prêteurs.
En règle générale, les personnes en contrat à durée indéterminée (CDI) sont plus susceptibles d’obtenir un prêt immobilier, car elles bénéficient d’une certaine sécurité d’emploi. En revanche, si vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD), travailleur indépendant ou entrepreneur, il peut être plus difficile d’obtenir un prêt. Cependant, cela ne signifie pas que c’est impossible. Les banques examineront votre historique de revenus, la durée de votre activité professionnelle et la santé financière de votre entreprise.
Par ailleurs, votre ancienneté dans votre emploi actuel peut également influencer votre capacité d’emprunt. Les prêteurs sont généralement plus enclins à prêter à des individus qui ont une longue histoire de stabilité d’emploi.
L’effet des loyers sur votre capacité d’emprunt
Enfin, n’oubliez pas que si vous envisagez un investissement locatif, les loyers que vous prévoyez de percevoir peuvent également affecter votre capacité d’emprunt. En effet, ces loyers peuvent être considérés comme des revenus supplémentaires, ce qui peut augmenter le montant que vous pouvez emprunter.
Cependant, il est important de noter que les banques sont généralement prudentes lorsqu’elles comptabilisent les loyers dans le calcul de la capacité d’emprunt. Elles peuvent par exemple ne considérer qu’une partie des loyers prévus (généralement 70%), pour tenir compte du risque de vacance locative.
En somme, estimer votre capacité d’emprunt est une étape cruciale dans votre projet d’investissement locatif. Prenez donc le temps de bien analyser votre situation financière et de consulter des professionnels si nécessaire.
