Comment estimer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?
Votre capacité d’emprunt détermine le budget maximal que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier. Elle se calcule principalement à partir de votre taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % selon les recommandations du HCSF. Pour un investissement locatif, les banques intègrent également 70 % des futurs loyers dans leurs calculs, ce qui modifie sensiblement l’équation.
Nous allons voir ensemble comment calculer précisément cette capacité, quels leviers utiliser pour l’augmenter et quelles erreurs éviter face à votre banquier.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximal qu’une banque acceptera de vous prêter. Elle dépend de vos revenus, de vos charges existantes et de la durée de remboursement envisagée. Connaître ce montant avant de chercher un bien vous évite de perdre du temps sur des projets hors budget.
Plusieurs facteurs entrent en jeu dans ce calcul : votre situation professionnelle, votre ancienneté dans l’emploi, vos crédits en cours et bien sûr vos revenus mensuels. Les banques cherchent avant tout à sécuriser leur prêt, elles privilégient donc les profils stables avec des revenus réguliers.
La capacité d’emprunt se distingue de la capacité d’achat : cette dernière inclut également votre apport personnel et les frais annexes (notaire, garantie, travaux).
Le taux d’endettement : la règle des 35 %
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose depuis 2022 un plafond de 35 % assurance comprise. Autrement dit, vos mensualités totales de crédit ne peuvent pas dépasser un tiers de vos revenus nets.
La formule est simple : divisez l’ensemble de vos charges de crédit par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100. Si vous gagnez 3 000 € nets et que vous remboursez déjà 300 € de crédit auto, votre mensualité maximale pour un prêt immobilier sera de 750 € (soit 1 050 € de charges totales, correspondant à 35 % de 3 000 €).
Attention : le taux d’endettement intègre l’assurance emprunteur. Un crédit affiché à 34 % hors assurance peut dépasser les 35 % une fois l’assurance ajoutée et être refusé.
Comment calculer votre capacité d’emprunt
Le calcul s’effectue en trois étapes. Commencez par recenser vos revenus nets mensuels : salaires, primes régulières, revenus locatifs existants (pris à 70 %), pensions. Listez ensuite vos charges fixes : crédits en cours, pensions alimentaires versées, loyer si vous restez locataire. La différence entre 35 % de vos revenus et vos charges actuelles donne votre mensualité maximale disponible.
Prenons un exemple concret. Vous gagnez 4 000 € nets par mois et vous remboursez un crédit auto de 200 €. Votre capacité d’endettement maximale est de 1 400 € (35 % de 4 000 €). Vous pouvez donc consacrer 1 200 € par mois à votre futur crédit immobilier. Sur 20 ans à 3,5 %, cette mensualité correspond à environ 200 000 € d’emprunt.
Pour affiner ce calcul, nous vous recommandons d’utiliser un simulateur de rendement locatif qui intègre l’ensemble des paramètres de votre projet.
Les spécificités pour l’investissement locatif
L’investissement locatif bénéficie d’un traitement particulier. Les banques acceptent d’intégrer les futurs loyers dans le calcul de vos revenus, mais avec une décote de 30 %. Cette prudence couvre les risques de vacance locative et d’impayés. Si vous prévoyez de percevoir 800 € de loyer mensuel, la banque comptabilisera 560 € de revenus supplémentaires.
Cette particularité change considérablement la donne. Un projet locatif bien calibré peut s’autofinancer partiellement, voire totalement. La rentabilité du bien influe donc directement sur votre capacité d’emprunt. Plus le rendement locatif est élevé, plus votre capacité d’achat augmente.
Un investissement locatif augmente vos revenus tout en créant de l’endettement. Si le bien génère suffisamment de loyers, votre capacité d’emprunt pour un second projet reste quasi intacte.
Comment augmenter votre capacité d’emprunt
Plusieurs leviers permettent d’optimiser votre capacité. Le premier consiste à allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit les mensualités et augmente mécaniquement le montant empruntable. Le coût total du crédit augmente, mais l’effet de levier en investissement locatif compense généralement ce surcoût.
Soldez vos crédits à la consommation avant de déposer votre dossier. Ces petits crédits pèsent lourd dans le calcul du taux d’endettement. Un crédit auto de 300 € par mois représente 50 000 € de capacité d’emprunt en moins sur 20 ans. Négocier une délégation d’assurance peut également faire gagner quelques points de taux d’endettement.
L’apport personnel joue un rôle indirect mais réel. Avec un apport de 10 à 20 % du projet, vous rassurez la banque et pouvez parfois négocier des conditions plus favorables. Pour un investissement locatif, privilégiez toutefois un apport limité afin de conserver de la trésorerie pour les imprévus.
Les erreurs qui plombent votre dossier
La première erreur consiste à sous-estimer l’impact des découverts bancaires. Les banques analysent vos trois derniers relevés de compte. Des incidents de paiement ou des fins de mois difficiles envoient un signal négatif, même si votre taux d’endettement reste acceptable sur le papier.
Ne surestimez pas non plus les loyers prévisionnels. Les banques vérifient la cohérence avec les prix du marché local. Un loyer gonflé pour améliorer artificiellement votre capacité sera immédiatement repéré et pourra entraîner un refus. Pour estimer correctement vos revenus locatifs, consultez notre guide sur le calcul du rendement locatif.
Un CDD, une période d’essai ou moins de 3 ans d’ancienneté en tant qu’indépendant compliquent fortement l’obtention d’un crédit. Les banques ne prendront pas en compte ces revenus jugés instables.
Testez vos connaissances
Question 1 : Quel est le taux d’endettement maximal recommandé par le HCSF ?
Question 2 : Quelle part des loyers futurs est prise en compte par les banques ?
Question 3 : Si vous gagnez 3 500 € nets/mois sans crédit en cours, quelle est votre mensualité maximale ?
Question 4 : Quel élément n’est PAS pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
Question 5 : Pourquoi allonger la durée du prêt augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Questions fréquentes
Peut-on emprunter pour un investissement locatif sans apport ?
Techniquement oui, mais c’est devenu rare depuis les recommandations du HCSF. La plupart des banques exigent désormais un apport couvrant au minimum les frais de notaire, soit environ 8 % du prix du bien dans l’ancien. Quelques établissements acceptent encore le financement à 110 % pour les profils exceptionnels (revenus élevés, épargne importante, patrimoine existant).
Les revenus d’un CDD comptent-ils dans le calcul ?
Non, les banques ne prennent généralement pas en compte les revenus issus d’un CDD, d’une période d’essai ou d’un contrat d’intérim. Seuls les revenus considérés comme pérennes entrent dans le calcul : CDI hors période d’essai, statut de fonctionnaire, revenus d’indépendant avec 3 ans d’historique stable.
Quelle différence entre TAEG et taux nominal ?
Le taux nominal correspond uniquement aux intérêts du prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut l’ensemble des frais : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie. C’est le TAEG qu’il faut comparer entre plusieurs offres, car il reflète le coût réel du crédit.
Comment les banques vérifient-elles les loyers prévisionnels ?
Les banques demandent généralement une estimation locative réalisée par une agence immobilière ou un avis de valeur. Elles comparent également avec les données du marché local (observatoires des loyers, bases de données internes). Un loyer manifestement surévalué sera automatiquement corrigé à la baisse dans leurs calculs.
Peut-on dépasser le taux d’endettement de 35 % ?
Le HCSF autorise les banques à déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers. Ces dérogations sont généralement réservées aux primo-accédants pour leur résidence principale ou aux profils présentant un reste à vivre confortable (revenus élevés). Pour un investissement locatif, dépasser 35 % reste très difficile sans un dossier exceptionnel.
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
Légalement non, mais dans les faits aucune banque n’accepte de prêter sans assurance. La bonne nouvelle : depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais ni pénalités. Une délégation d’assurance peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.
