Investir dans une résidence touristique en montagne génère des rendements bruts de 6 à 14% selon les stations, mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément modifié les règles du jeu. Nouvelles obligations déclaratives, fiscalité alourdie sur les meublés non classés, contraintes énergétiques : le cadre réglementaire impose désormais une approche plus structurée pour maintenir la rentabilité de votre investissement.

Le marché immobilier de montagne reste dynamique malgré ce contexte. Selon la FNAIM, les prix ont progressé de 26,2% en cinq ans, avec encore +2,5% en 2024 alors que le marché national reculait de 1%. Les taux d’occupation hivernaux dépassent 80% dans les stations d’altitude, et la demande locative ne faiblit pas. Nous vous détaillons comment naviguer dans ce nouveau cadre pour optimiser votre investissement.

Ce que change la loi le meur pour les propriétaires en montagne

Entrée en vigueur le 19 novembre 2024, la loi Le Meur (dite « anti-Airbnb ») vise à réguler le marché des meublés de tourisme. Pour les propriétaires de résidences en station de ski, plusieurs dispositions impactent directement la gestion et la fiscalité de leur bien.

La première mesure concerne la déclaration obligatoire. D’ici mai 2026, tous les meublés de tourisme devront être enregistrés via un téléservice national, y compris les résidences principales. Ce numéro d’enregistrement permettra aux communes de contrôler le respect des quotas et des normes en vigueur.

Une fiscalité durcie sur les meublés non classés

Le régime micro-BIC subit une refonte majeure. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement forfaitaire passe de 50% à 30%, avec un plafond de revenus réduit de 77 700 € à 15 000 € par an. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire.

Les meublés classés (1 à 5 étoiles) conservent un traitement plus favorable : 50% d’abattement et un plafond de 77 700 €. Faire classer son logement coûte entre 300 € et 500 € et prend 2 à 3 mois. Pour un bien générant plus de 15 000 € de revenus annuels, cette démarche devient quasiment impérative sur le plan fiscal.

Attention : la loi de finances 2025 prévoit également la réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente. Un appartement de 200 000 € revendu 244 000 € après 28 000 € d’amortissements déduits verra sa plus-value imposable passer de 44 000 € à 72 000 €.

Les nouvelles règles en copropriété

La loi renforce considérablement le pouvoir des copropriétés sur la location saisonnière. Désormais, une assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers, contre l’unanimité auparavant. Les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de ce type de location.

Tout propriétaire souhaitant louer en saisonnier doit informer le syndic au préalable. En cas de non-respect, l’amende peut atteindre 100 000 € pour transformation illégale de logement en meublé de tourisme. Avant d’investir, nous vous conseillons de vérifier le règlement de copropriété et de sonder les autres propriétaires sur leur position.

Les contraintes énergétiques à anticiper

Les meublés de tourisme doivent désormais respecter les mêmes exigences de performance énergétique que les locations classiques. Cette obligation constitue un défi majeur pour les résidences de montagne, souvent anciennes et mal isolées.

Depuis novembre 2024, tout nouveau meublé nécessitant une autorisation de changement d’usage doit afficher un DPE compris entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme, anciens et nouveaux, devront être classés entre A et D. Le non-respect de cette obligation expose à une amende de 5 000 €.

Selon les données de marché, plus de 77% des logements en station de ski affichent une étiquette énergétique E, F ou G. Ces biens seront progressivement exclus du marché locatif touristique si aucune rénovation n’est entreprise.

Budgéter les travaux de rénovation énergétique

Pour un appartement de 40 m² en station, une rénovation énergétique complète (isolation, menuiseries, chauffage) coûte entre 25 000 € et 40 000 €. Ce montant doit être intégré dans votre calcul de rentabilité, surtout si vous visez un bien ancien à prix attractif.

L’avantage du régime réel LMNP permet de déduire ces travaux de vos revenus locatifs, voire de créer un déficit reportable sur les années suivantes. Pour évaluer l’impact de ces dépenses sur votre cash-flow, intégrez-les dès la phase d’étude du projet.

Rentabilité réelle d’un investissement en station de ski

La location saisonnière en montagne affiche des rendements bruts attractifs, mais la réalité des chiffres impose une analyse fine. Les revenus se concentrent sur la haute saison hivernale (décembre à avril), période durant laquelle 80% des recettes annuelles sont générées.

Les stations d’altitude (au-dessus de 1 800 m) offrent les meilleures perspectives grâce à un enneigement garanti et une saison plus longue. Val Thorens, avec un prix moyen de 6 500 à 7 500 €/m², permet d’atteindre des rendements bruts de 4 à 6%. Tignes, entre 6 000 et 8 000 €/m², affiche des performances similaires avec l’avantage d’une activité quatre saisons.

Exemple chiffré : un studio à Val thorens

Prenons un studio de 25 m² acheté 175 000 € (7 000 €/m²) dans une résidence bien placée. En haute saison, ce type de bien se loue entre 800 € et 1 200 € la semaine. Sur 18 semaines de location hivernale à un tarif moyen de 900 €, vous générez 16 200 € de revenus bruts.

Les charges viennent ensuite réduire cette performance. Comptez environ 2 500 € de charges de copropriété annuelles (déneigement, chauffage collectif, entretien des parties communes), 1 500 € de frais de gestion locative si vous déléguez, et 1 000 € de taxe foncière. Le revenu net avant impôts s’établit autour de 11 200 €, soit un rendement net de 6,4%.

En régime LMNP réel, l’amortissement du bien et du mobilier peut ramener l’imposition à zéro pendant 10 à 15 ans. Pour simuler précisément votre fiscalité, utilisez notre calculateur de rendement locatif.

Les charges spécifiques aux résidences de montagne

Les copropriétés en station de ski supportent des charges nettement supérieures à celles des résidences classiques. Le déneigement des accès, l’entretien des locaux à skis, le chauffage en conditions extrêmes et les équipements collectifs (piscine, spa) alourdissent significativement la facture.

Les frais de gestion locative saisonnière représentent généralement 15 à 25% des loyers perçus. Ce pourcentage couvre l’accueil des vacanciers, le ménage entre deux locations, la gestion des réservations et l’entretien courant. Si vous optez pour une gestion en direct via Airbnb ou Booking, prévoyez les commissions des plateformes (3 à 15% selon les services) et le temps que vous devrez y consacrer.

Choisir la bonne station pour investir

La station détermine l’essentiel de la performance de votre investissement. Plusieurs facteurs discriminants permettent d’identifier les emplacements les plus porteurs en 2025.

L’altitude constitue le premier critère. Au-dessus de 1 800 mètres, l’enneigement reste garanti sur le long terme malgré le réchauffement climatique. Les stations de moyenne montagne (sous 1 500 m) voient leurs prix stagner, voire reculer, et leur attractivité locative diminuer. Cette tendance devrait s’accentuer dans les années à venir.

Les stations à privilégier selon votre budget

Pour les budgets conséquents recherchant la sécurité patrimoniale, Val Thorens, Méribel et Les Menuires dans le domaine des 3 Vallées offrent une valeur refuge. Travailler avec un promoteur immobilier spécialiste de la montagne peut s’avérer judicieux pour accéder aux programmes neufs les mieux positionnés. Les prix élevés (6 000 à 12 000 €/m²) se compensent par une demande locative constante et une valorisation régulière du patrimoine.

Les investisseurs à la recherche d’un meilleur rapport rendement/prix peuvent se tourner vers les stations périphériques des grands domaines : Vaujany (accès Alpe d’Huez), Peisey-Vallandry (accès Paradiski) ou Sainte-Foy-Tarentaise. Ces stations affichent des prix plus accessibles tout en bénéficiant de l’attractivité des grands domaines skiables.

Pour les budgets plus limités, Flaine (4 200 €/m²), Samoëns ou Saint-Gervais permettent de se positionner avec un ticket d’entrée raisonnable. La rentabilité brute y atteint souvent 6 à 8%, mais la valorisation patrimoniale reste moins assurée.

Structurer juridiquement votre investissement

Le choix du cadre juridique impacte directement la fiscalité et la transmission de votre bien. Deux options principales s’offrent à vous : la détention en direct ou via une société.

La détention en nom propre reste la plus simple pour un premier investissement. Combinée au statut LMNP, elle permet de bénéficier de l’amortissement comptable et d’une fiscalité optimisée. Vous conservez également la possibilité de profiter personnellement du bien pendant les périodes creuses sans contraintes particulières.

Quand opter pour une SCI ou une SARL de famille

Si vous investissez à plusieurs (couple, fratrie, amis), la Société Civile Immobilière facilite la gestion et la transmission. Chaque associé détient des parts proportionnelles à son apport, et les décisions se prennent collectivement selon les règles définies dans les statuts.

La SARL de famille permet de combiner les avantages de la société avec ceux du régime BIC (amortissements, déficits imputables). Cette structure convient particulièrement aux projets familiaux de plusieurs biens ou aux investissements conséquents. Elle complexifie toutefois la gestion administrative et impose une comptabilité rigoureuse.

Le choix entre LMNP en direct et société dépend de votre situation patrimoniale globale. Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif vous aidera à déterminer la structure la plus adaptée à vos objectifs.

Gérer efficacement la saisonnalité

La concentration des revenus sur la saison hivernale impose une gestion rigoureuse pour maintenir la rentabilité annuelle. Les propriétaires qui tirent leur épingle du jeu sont ceux qui réussissent à générer des revenus complémentaires hors saison.

Le tourisme estival en montagne progresse chaque année. Randonnée, VTT, trail, activités bien-être : les stations investissent massivement pour diversifier leur offre. Tignes, Les Deux Alpes ou Chamonix affichent des taux d’occupation estivaux significatifs grâce à cette stratégie quatre saisons.

Optimiser le calendrier de location

La tarification dynamique permet de maximiser les revenus en ajustant les prix selon la demande. Les semaines de vacances scolaires (Noël, février, Pâques) justifient des tarifs premium, parfois le double des périodes creuses. Les outils de revenue management automatisé proposés par les plateformes facilitent cette optimisation.

Entre les saisons, pensez à proposer votre bien aux travailleurs saisonniers des stations. Ces locations de plusieurs mois à tarif modéré permettent de générer un revenu complémentaire tout en assurant une présence dans le logement, bénéfique pour son entretien.

FAQ : investir en résidence touristique de montagne

Quel rendement espérer d’un appartement en station de ski ?

Le rendement brut varie de 4% à 8% selon la station et le standing du bien. Après charges de copropriété, frais de gestion et fiscalité, le rendement net se situe généralement entre 3% et 6%. Les stations de haute altitude offrent les meilleures performances grâce à une saison plus longue et une demande soutenue.

La loi le meur s’applique-t-elle à mon bien en station ?

Oui, toutes les locations de meublés de tourisme sont concernées, quel que soit leur emplacement. Vous devrez enregistrer votre bien via le téléservice national d’ici mai 2026, respecter les nouvelles règles de DPE et vous conformer aux éventuelles décisions de votre copropriété sur l’autorisation ou l’interdiction de la location saisonnière.

Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

Si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an et que vous souhaitez rester au micro-BIC, le classement devient quasi obligatoire pour conserver un abattement de 50% au lieu de 30%. Le coût de la démarche (300 à 500 €) est rapidement amorti par l’économie fiscale réalisée.

Quelles stations privilégier face au réchauffement climatique ?

Les stations situées au-dessus de 1 800 mètres d’altitude conservent un enneigement fiable et voient leur valeur patrimoniale progresser. Val Thorens, Tignes, Les Arcs, La Plagne ou Les Deux Alpes font partie des emplacements les plus résilients. Les stations de moyenne montagne présentent un risque plus élevé à horizon 10-15 ans.

Comment gérer la location depuis chez moi ?

Deux options principales existent : la gestion en direct via les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) ou la délégation à une conciergerie locale. La première solution préserve votre marge mais demande du temps ; la seconde coûte 15 à 25% des loyers mais vous libère de toute contrainte opérationnelle.

Puis-je profiter de mon appartement pendant les vacances ?

Oui, et c’est l’un des attraits de ce type d’investissement. En LMNP, aucune règle ne vous impose un taux d’occupation minimum. Vous pouvez réserver les semaines qui vous conviennent pour votre usage personnel, à condition que cela reste compatible avec vos objectifs de rentabilité.