Vous hésitez entre une SCI (Société Civile Immobilière) et une SARL familiale pour investir dans l’immobilier locatif ? Ces deux structures sont en effet particulièrement adaptées quand on envisage ce type de projet mais elles ont chacune leurs spécificités. Pour que vous puissiez faire votre choix, découvrez les 3 avantages principaux de chaque structure en matière d’investissement locatif.
Investissement locatif : les avantages de créer une SCI
Transmission du patrimoine optimisée
C’est probablement le point le plus intéressant ! Si vous investissez en famille, la transmission du patrimoine acquis pourra être fiscalement optimisée. La SCI permet de réaliser des donations successives afin de bénéficier au mieux des abattements fiscaux prévus par la loi. Elle vous permet aussi de diminuer le montant des droits de donation et de succession. Enfin, cette forme juridique protège les couples en concubinage : si un des concubins décède, le bien immobilier peut revenir intégralement à celui qui reste.
Choix dans le type d’imposition
Dans certains cas, la SCI vous permettra d’optimiser votre stratégie fiscale et d’obtenir une meilleure rentabilité. Par principe, elle sera soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Chaque associé sera imposé sur les revenus liés à la SCI, proportionnellement à ses parts dans le capital social. Néanmoins, vous pouvez opter pour une imposition sur la société (IS). Jusqu’à 38 120 € euros, les bénéfices seront alors imposés au taux réduit de 15%, puis à 28 % entre 38 120 € et 500 000€, et à 33,33% au-delà de ce montant. L’option de l’IS peut donc être intéressante si vous êtes déjà fortement imposé sur vos revenus. À vous de déterminer l’option la plus intéressante !
Prise de décision à la majorité
L’investissement dans de l’immobilier locatif via une SCI vous permettra d’éviter deux inconvénients majeurs que l’on retrouve lors d’un achat en indivision. En cas de désaccord, l’unanimité n’est pas requise. Les décisions seront donc prises lors d’une assemblée générale selon les règles de majorité choisies dans les statuts. Les règles de cession de parts sont également facilitées : si l’un des acquéreurs veut quitter la SCI, il aura simplement à vendre ses parts.
Investissement locatif : les avantages de créer une SARL familiale
Option pour l’impôt sur le revenu
En choisissant une SARL de famille pour votre investissement locatif, vous pourrez prétendre à l’imposition sur le revenu, sans limitation dans le temps (contrairement à une SARL classique). Cette option fiscale est un excellent atout qui vous permettra :
• d’imputer le déficit subi par l’entreprise à votre imposition personnelle (en cas de mauvaise santé de la SARL familiale, vous ne serez pas doublement pénalisé)
• d’éviter la double imposition IS puis IR, en cas de bénéfice.
Exonération pour la cession des parts sociales
Bonne nouvelle pour l’associé qui part à la retraite et qui veut vendre ses parts : l’option pour l’IR dans une SARL familiale lui permettra de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales. Attention, pour cela, celles-ci doivent représenter la totalité des droits qu’il détient.
Option pour le dispositif LMNP
Enfin, avec une SARL de famille, vous pourrez choisir le régime LMNP (location meublée non professionnelle) et ce dispositif a de nombreux atouts. L’investissement locatif avec une SARL immobilière permet notamment d’amortir les coûts d’acquisition des biens immobiliers et d’en effacer fiscalement les revenus. Dans certaines conditions, cela représente aussi un avantage sur le plan de la TVA. Grâce au possible démembrement des parts sociales, la transmission du patrimoine immobilier est également optimisée.
Vous connaissez maintenant les principaux avantages à créer une SCI ou une SARL familiale pour votre investissement locatif. Vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans ce projet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe.