Acheter un bien immobilier dans le but de le mettre en location est une initiative rentable et prometteuse. Toutefois, il s’avère crucial de choisir la structure juridique adaptée pour maximiser les avantages fiscaux et patrimoniaux de cet investissement. Parmi les structures les plus courantes se trouvent la SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL familiale. Pourquoi opter pour l’une de ces deux entités ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? C’est ce que nous allons décortiquer dans cet article.
Les bases à connaître sur la SCI et la SARL familiale
Avant d’approfondir les raisons qui pourraient vous pousser à créer une SCI ou une SARL familiale pour votre investissement locatif, il est essentiel de bien comprendre ce que ces deux structures juridiques impliquent.
La SCI, contrairement à une société commerciale, est une société civile. C’est une forme de société qui permet à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. La création d’une SCI offre aux associés une certaine souplesse dans la gestion et la transmission des biens.
La SARL familiale, quant à elle, est une forme particulière de SARL (Société à Responsabilité Limitée). Dans une SARL familiale, tous les associés doivent être parents jusqu’au quatrième degré inclus. Cette structure juridique, tout comme la SCI, est très utile pour faciliter la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
Vous hésitez entre une SCI (Société Civile Immobilière) et une SARL familiale pour investir dans l’immobilier locatif ? Ces deux structures sont en effet particulièrement adaptées quand on envisage ce type de projet mais elles ont chacune leurs spécificités. Pour que vous puissiez faire votre choix, découvrez les 3 avantages principaux de chaque structure en matière d’investissement locatif.
Créer une SCI pour son investissement locatif : les avantages
Transmission du patrimoine optimisée
C’est probablement le point le plus intéressant ! Si vous investissez en famille, la transmission du patrimoine acquis pourra être fiscalement optimisée. La SCI permet de réaliser des donations successives afin de bénéficier au mieux des abattements fiscaux prévus par la loi. Elle vous permet aussi de diminuer le montant des droits de donation et de succession. Enfin, cette forme juridique protège les couples en concubinage : si un des concubins décède, le bien immobilier peut revenir intégralement à celui qui reste.
Choix dans le type d’imposition
Dans certains cas, la SCI vous permettra d’optimiser votre stratégie fiscale et d’obtenir une meilleure rentabilité. Par principe, elle sera soumise à l’impôt sur les revenus (IR). Chaque associé sera imposé sur les revenus liés à la SCI, proportionnellement à ses parts dans le capital social. Néanmoins, vous pouvez opter pour une imposition sur la société (IS). Jusqu’à 38 120 € euros, les bénéfices seront alors imposés au taux réduit de 15%, puis à 28 % entre 38 120 € et 500 000€, et à 33,33% au-delà de ce montant. L’option de l’IS peut donc être intéressante si vous êtes déjà fortement imposé sur vos revenus. À vous de déterminer l’option la plus intéressante !
Prise de décision à la majorité
L’investissement dans de l’immobilier locatif via une SCI vous permettra d’éviter deux inconvénients majeurs que l’on retrouve lors d’un achat en indivision. En cas de désaccord, l’unanimité n’est pas requise. Les décisions seront donc prises lors d’une assemblée générale selon les règles de majorité choisies dans les statuts. Les règles de cession de parts sont également facilitées : si l’un des acquéreurs veut quitter la SCI, il aura simplement à vendre ses parts.
Résumé
En résumé, opter pour la création d’une SCI pour votre investissement locatif peut présenter de multiples avantages. Avant tout, la SCI permet une gestion démocratique du patrimoine immobilier. Chaque associé dispose de droits de vote proportionnels à sa part dans le capital social. De plus, la SCI offre une grande souplesse dans la transmission des biens. En effet, les parts sociales peuvent être cédées ou transmises plus facilement qu’un bien immobilier détenu en direct.
En outre, la SCI permet d’optimiser la fiscalité de l’investissement locatif. Les revenus locatifs générés par la SCI sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut s’avérer avantageux dans certaines situations.
Les limites de la SCI pour son investissement locatif
Malgré ses avantages indéniables, la SCI présente également des limites qu’il est important de connaître avant de s’y engager. Tout d’abord, la création et la gestion d’une SCI impliquent des contraintes administratives et comptables plus lourdes que dans le cadre d’un investissement locatif en direct. L’aide d’un expert comptable pour votre SCI est indispensable.
Par ailleurs, il est important de noter que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales à hauteur de leurs parts dans le capital social. En d’autres termes, si la SCI rencontre des difficultés financières, les créanciers peuvent se retourner contre les associés.
Enfin, la SCI est une structure qui implique une certaine rigidité dans la répartition des bénéfices. En effet, les bénéfices sont obligatoirement répartis entre les associés en proportion de leurs parts dans le capital social.
Pourquoi opter pour une SARL familiale pour son investissement locatif ?
Option pour l’impôt sur le revenu
En choisissant une SARL de famille pour votre investissement locatif, vous pourrez prétendre à l’imposition sur le revenu, sans limitation dans le temps (contrairement à une SARL classique). Cette option fiscale est un excellent atout qui vous permettra :
• d’imputer le déficit subi par l’entreprise à votre imposition personnelle (en cas de mauvaise santé de la SARL familiale, vous ne serez pas doublement pénalisé)
• d’éviter la double imposition IS puis IR, en cas de bénéfice.
Exonération pour la cession des parts sociales
Bonne nouvelle pour l’associé qui part à la retraite et qui veut vendre ses parts : l’option pour l’IR dans une SARL familiale lui permettra de bénéficier d’une exonération sur la plus-value réalisée lors de la cession de ses parts sociales. Attention, pour cela, celles-ci doivent représenter la totalité des droits qu’il détient.
Option pour le dispositif LMNP
Enfin, avec une SARL de famille, vous pourrez choisir le régime LMNP (location meublée non professionnelle) et ce dispositif a de nombreux atouts. L’investissement locatif avec une SARL immobilière permet notamment d’amortir les coûts d’acquisition des biens immobiliers et d’en effacer fiscalement les revenus. Dans certaines conditions, cela représente aussi un avantage sur le plan de la TVA. Grâce au possible démembrement des parts sociales, la transmission du patrimoine immobilier est également optimisée.
Résumé
En résumé, La SARL familiale présente également des atouts pour l’investissement locatif. Tout comme la SCI, elle offre une certaine souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. Cependant, la SARL familiale présente un avantage supplémentaire : elle permet d’éviter les conflits familiaux en instaurant une hiérarchie claire entre les associés. En effet, dans une SARL familiale, il y a obligatoirement un gérant qui prend les décisions.
En outre, la SARL familiale permet également une optimisation fiscale. Les bénéfices de la société sont imposés à l’impôt sur les sociétés (IS), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur le revenu. De plus, la SARL familiale permet de bénéficier du régime des plus-values professionnelles en cas de vente des parts sociales.
Les limites de la SARL familiale pour son investissement locatif
Cependant, la SARL familiale n’est pas sans inconvénients. Son principal défaut réside dans le fait que tous les associés doivent être parents jusqu’au quatrième degré inclus. Cette contrainte limite donc le nombre de personnes pouvant être associées à la société.
En outre, la création et la gestion d’une SARL familiale impliquent des contraintes administratives et comptables importantes. Enfin, les associés d’une SARL familiale sont responsables des dettes sociales à hauteur de leurs apports, ce qui peut s’avérer risqué en cas de difficultés financières.
De plus, la SARL familiale est soumise à des contraintes légales plus strictes que la SCI. Par exemple, elle ne peut pas détenir de biens à usage propre (résidence principale ou secondaire), ce qui peut limiter la diversité de ses investissements immobiliers.
Ainsi, bien qu’il n’existe pas de réponse universelle à la question de savoir s’il est préférable de créer une SCI ou une SARL familiale pour son investissement locatif, il est essentiel de prendre en compte les particularités de chaque structure afin de faire le choix le plus adapté à votre projet et à votre situation.
Envisagez la SCI familiale dans le cadre de votre investissement locatif
En marge de la SCI et de la SARL familiale, il existe une autre forme de structure juridique qui pourrait vous intéresser : la SCI familiale. Cette dernière, tout comme une SCI classique, permet à plusieurs personnes – en l’occurrence des membres d’une même famille – de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
La création d’une SCI familiale offre une grande flexibilité en matière de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Les parts sociales peuvent être cédées ou transmises plus facilement qu’un bien immobilier détenu en direct. Elle permet aussi d’éviter les désaccords familiaux en établissant clairement les parts de chacun dans le patrimoine immobilier.
Sur le plan fiscal, la SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, comme toute SCI. Toutefois, elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dans certaines situations.
Cependant, la SCI familiale partage également les limites de la SCI classique, notamment la responsabilité indéfinie des associés pour les dettes sociales et les contraintes administratives et comptables plus importantes qu’un investissement locatif en direct.
Comment choisir entre SCI, SCI familiale et SARL familiale ?
Le choix entre une SCI, une SCI familiale et une SARL familiale dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos objectifs, de votre situation familiale et de vos préférences en matière de gestion et de fiscalité.
Si vous souhaitez une structure qui offre une grande flexibilité en matière de gestion et de transmission du patrimoine, et que vous êtes prêt à assumer une responsabilité indéfinie pour les dettes sociales, la SCI ou la SCI familiale pourrait être une bonne option pour vous.
En revanche, si vous préférez une structure qui permet d’éviter les conflits familiaux en instaurant une hiérarchie claire entre les associés, et que vous êtes prêt à accepter des contraintes légales plus strictes, la SARL familiale pourrait être un meilleur choix.
Enfin, sachez que vous n’avez pas à faire ce choix seul. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un avocat spécialisé en droit des sociétés pour vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.
Conclusion
L’investissement locatif est une démarche qui peut s’avérer très rentable, à condition de choisir la structure juridique la plus adaptée à votre situation et à vos objectifs. Que vous optiez pour une SCI, une SCI familiale ou une SARL familiale, chaque structure offre des avantages et présente des inconvénients. Il est donc crucial de bien comprendre les implications de chaque choix avant de prendre une décision.
Pour guider votre choix, pensez à vos objectifs à long terme, à votre situation familiale, à votre tolérance au risque et à vos préférences en matière de gestion et de fiscalité. Et n’oubliez pas que vous pouvez toujours faire appel à un professionnel pour vous aider à faire le choix le plus éclairé possible.
En somme, choisir la bonne structure pour votre investissement locatif est une étape cruciale vers la réussite de votre projet. Alors prenez le temps nécessaire pour faire le bon choix. Vous en récolterez les fruits plus tard.
