Investir dans l’immobilier locatif est un projet stimulant, mais qui peut aussi susciter de nombreuses questions. Parmi elles, la rédaction du bail de location se révèle être une étape clé. Comment le composer ? Quels sont les éléments à ne pas oublier ? Qu’en dit la loi ? L’objectif de cet article est de vous guider dans cette démarche, pour que vous puissiez rédiger votre contrat de location en toute sérénité.
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Avant de plonger dans les détails techniques, prenons le temps de comprendre ce qu’est un bail de location. Il s’agit d’un contrat signé entre le propriétaire (ou bailleur) et le locataire. Ce document encadre les obligations et les droits de ces deux parties pendant toute la durée de la location. Il est donc essentiel qu’il soit rédigé avec le plus grand soin.
Le bail de location défini, entre autres, le type de logement (meublé ou non), le montant du loyer, la durée de la location, ainsi que les conditions de résiliation. Il est régi par des lois spécifiques pour protéger aussi bien le locataire que le bailleur.
Où trouver un modèle de bail de location ?
Le bail concernant la location d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989. Pour le remplir correctement, il est possible de se référer au modèle-type défini par la loi Alur. Il est mis à jour chaque année et prend la forme d’un fichier PDF que vous pouvez imprimer. C’est lors de la signature du contrat avec le locataire que vous devrez le remplir. Le bailleur n’est cependant pas limité par le modèle-type issu de la réglementation. En effet, ce dernier peut décider d’ajouter les clauses de son choix dans le bail, à condition que celles-ci ne soient pas abusives ou illicites.
Les différents types de baux de location
Il existe différents types de baux de location, chacun avec ses spécificités. En tant que propriétaire, vous devez choisir celui qui convient le mieux à votre situation et à votre logement.
Le bail d’habitation non meublée est le plus courant. Il concerne les logements vides qui constituent la résidence principale du locataire. Sa durée est généralement de trois ans, mais elle peut être réduite à un an dans certains cas.
Le bail d’habitation meublée s’applique aux logements meublés qui sont la résidence principale du locataire. Sa durée minimale est d’un an, mais elle peut être réduite à neuf mois pour les étudiants.
Il existe également le bail commercial, le bail rural, ou encore le bail professionnel, chacun répondant à des besoins spécifiques.
La rédaction du bail : les mentions obligatoires
Lors de la rédaction du bail, plusieurs mentions doivent obligatoirement y figurer. Il est vital de ne pas les oublier, sous peine de voir le contrat de location invalidé.
Parmi ces mentions, on retrouve notamment l’identité du bailleur et du locataire, la désignation du logement, la durée du bail, le montant du loyer et des charges, les conditions de révision du loyer, ainsi que le montant du dépôt de garantie.
La loi impose également d’informer le locataire sur certains éléments, comme le diagnostic de performance énergétique du logement, l’état des risques naturels et technologiques, ou l’existence d’une servitude de passage.
Les clauses du bail : attention à rester dans le cadre légal
Au-delà des mentions obligatoires, vous pouvez inclure dans votre bail des clauses spécifiques. Cependant, attention à respecter le cadre légal. Certaines clauses sont en effet interdites, car elles sont considérées comme déséquilibrées en défaveur du locataire.
Par exemple, il est interdit de prévoir une clause résolutoire automatique en cas de non-paiement du loyer, ou une clause qui contraindrait le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie précise.
Quelle est la durée d’un bail ?
Si vous avez choisi de réaliser un investissement locatif dans un logement meublé, la durée du bail est d’un an. Elle est de 3 ans, en revanche, pour un logement vide. Si le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée du bail passe à 6 ans. Dans le cas des étudiants, il est aussi possible de faire courir le bail sur 9 mois. Ce type de contrat est alors valable pour les locations meublées s’adressant aux étudiants.
Pourquoi mentionner à la révision des loyers ?
C’est simple : un bailleur ne peut pas revaloriser le loyer chaque année, si aucune clause n’a été rédigée dans le bail. Le document doit mentionner la date de la majoration du montant. A défaut, c’est la signature du bail qui sera retenue. Pour revaloriser le montant d’un loyer, le propriétaire se réfère à l’indice de référence des loyers (IRL), mis à jour tous les trimestres par l’Insee.
Quels sont les risques en cas d’erreurs dans le bail ?
En cas d’erreurs dans le bail, le propriétaire-bailleur peut rencontrer quelques soucis. C’est pourquoi il est indispensable de noter les informations relatives au bien avec la plus grande justesse. Par exemple, mentionnez la bonne surface habitable. En effet, si le locataire se rend compte que celle-ci est inférieure à celle mentionnée sur le contrat de location, il peut demander une réduction du loyer. Sans retour dans les deux mois suivant la demande, l’affaire peut être portée en justice par le locataire.
La signature du bail : une étape cruciale
Une fois le bail rédigé, vient l’étape de la signature. Elle se fait en présence du bailleur et du locataire, qui doivent tous les deux parapher chaque page du contrat et apposer leur signature à la fin.
La signature du bail peut se faire de manière électronique. Cette option offre un gain de temps pour les deux parties, tout en garantissant la validité juridique du document.
Pour finir, n’oubliez pas que la rédaction d’un bail est une étape cruciale de votre investissement locatif. Elle nécessite donc une attention particulière. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans cette démarche.
La loi Alur et le bail de location
La loi Alur, promulguée en mars 2014, a apporté plusieurs modifications aux contrats de location, afin de renforcer la protection des locataires et d’encadrer les relations entre propriétaires et locataires.
Cette loi a notamment généralisé l’usage d’un contrat de location type, qu’il s’agisse de location meublée ou non meublée. Ce modèle de contrat de location doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, afin de garantir une meilleure information du locataire. Parmi ces mentions, on retrouve l’identité du bailleur, le montant du loyer, la durée du bail, l’état des lieux, le dépôt de garantie, ainsi que toutes les informations relatives aux charges.
La loi Alur a aussi instauré le bail mobilité. Ce contrat de location, d’une durée allant de 1 à 10 mois non renouvelable, est destiné aux personnes en mobilité professionnelle, en formation, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.
Par ailleurs, la loi Alur a également revu à la baisse les frais d’agence immobilière pour les locataires et les a plafonné en fonction de la surface du logement.
Les modalités de révision du loyer et le dépôt de garantie
La révision du loyer et le montant du dépôt de garantie sont également des éléments clés à prendre en compte lors de la rédaction d’un bail de location.
Le montant du loyer peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat de location. Cette révision doit être basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est important de préciser ces modalités de révision du loyer dans le contrat de bail.
Le dépôt de garantie, quant à lui, est une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur au moment de l’entrée dans le logement. Il sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations (loyers impayés, dégradations…). Son montant est encadré par la loi : il ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges pour une location non meublée, et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Loi Pinel et investissement locatif
La loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement, est un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement locatif dans le neuf, en offrant une réduction d’impôt à l’investisseur.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies. Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement, situé dans une zone éligible, être loué nu à titre de résidence principale du locataire, et respecter un plafond de loyer et de ressources du locataire.
Le bailleur doit également s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
La loi Pinel a donc un impact sur la rédaction du bail de location : celui-ci doit notamment mentionner la durée de location, le montant du loyer et les ressources du locataire.
Conclusion
La rédaction d’un bail de location est une étape essentielle dans un projet d’investissement locatif. Elle nécessite de prendre en compte un certain nombre d’éléments : le type de bail (bail d’habitation, bail commercial, bail mobilité…), les mentions obligatoires, les clauses spécifiques, le montant du loyer et du dépôt de garantie, la durée du bail, la loi Alur, la loi Pinel…
Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans la rédaction de votre contrat de location, afin de vous assurer de sa conformité avec la législation en vigueur. La signature du bail clôturera cette étape, ouvrant alors officiellement la location de votre bien à votre locataire.
Investir dans l’immobilier locatif est une aventure passionnante, mais complexe. Chaque détail compte et peut faire la différence pour la réussite de votre projet. Alors, n’hésitez pas à vous entourer des meilleurs conseils pour bien rédiger votre contrat de location et garantir ainsi une location sereine et rentable.
