Vous débutez dans l’investissement locatif et ne savez pas comment comment bien rédiger un bail ? Vous avez raison de vous en inquiéter : le contrat de location est un document indispensable pour louer en bonne et due forme votre bien. Voici nos conseils !

L’importance du contrat de location

Également appelé « contrat de location », le bail est un document permettant de formaliser la location d’un bien immobilier. Dans ce contrat, le bailleur s’engage à louer son bien en échange du paiement d’un loyer par le locataire. Il encadre de fait les obligations du locataire et celle du propriétaire. Comme tout contrat, il permet de clarifier les rôles et les obligations des deux parties mais aussi les sanctions éventuelles. Pour information, le bail au nom du locataire lui permet également de pouvoir percevoir certaines aides au logement, de type APL.

La rédaction du contrat de location

Où trouver un modèle-type ?

Le bail concernant la location d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989. Pour le remplir correctement, il est possible de se référer au modèle-type défini par la loi Alur. Voici le modèle proposé pour le contrat de location meublée. Il vous permettra de rédiger simplement votre contrat de location. Il est mis à jour chaque année et prend la forme d’un fichier PDF que vous pouvez imprimer. C’est lors de la signature du contrat avec le locataire que vous devrez le remplir. Le bailleur n’est cependant pas limité par le modèle-type issu de la réglementation. En effet, ce dernier peut décider d’ajouter les clauses de son choix dans le bail, à condition que celles-ci ne soient pas abusives ou illicites.

Qui rédige le bail ?

Le contrat de location est rédigé par le propriétaire et doit être approuvé par le locataire. Il doit être imprimé en deux exemplaires et signé par les deux parties. Si la rédaction du bail est directement faite par un professionnel (notaire ou agent immobilier, par exemple) des frais de dossier s’ajoutent. Ceux-ci sont alors divisés entre le bailleur et le locataire.

Que contient absolument le bail ?

Un bail contient les clauses essentielles et obligatoires d’un contrat de location. Descriptif du logement, le montant du loyer et modalités de révision font partie des éléments essentiels à remplir dans ce contrat. Le cautionnement du logement et les pièces justificatives personnelles à fournir doivent également être mentionnées. Si des travaux ont été réalisés dans le logement après le dernier locataire, ceux-ci peuvent également être renseignés dans ledit bail.

Le contrat de location dispose également d’annexes. Généralement, c’est la notice information et l’état des lieux (réalisé à la remise des clés) qui sont remis au locataire en plus du bail. En principe, le bailleur doit en rajouter d’autres comme la copie du règlement de copropriété (s’il s’agit d’une copropriété) ou encore les diagnostics. Néanmoins, ces documents sont rarement remis au locataire…

Le bail peut également contenir une partie sur la clause résolutoire. C’est un autre élément important, qui offre l’opportunité au propriétaire-bailleur de pouvoir résilier le contrat de location. Le cas peut se présenter si le locataire ne paie pas son loyer ou qu’il n’a pas souscrit d’assurance habitation contre les risques locatifs.

Quelle est la durée d’un bail ?

Si vous avez choisi de réaliser un investissement locatif dans un logement meublé, la durée du bail est d’un an. Elle est de 3 ans, en revanche, pour un logement vide. Si le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée du bail passe à 6 ans. Dans le cas des étudiants, il est aussi possible de faire courir le bail sur 9 mois. Ce type de contrat est alors valable pour les locations meublées s’adressant aux étudiants.

Pourquoi mentionner à la révision des loyers ?

C’est simple : un bailleur ne peut pas revaloriser le loyer chaque année, si aucune clause n’a été rédigée dans le bail. Le document doit mentionner la date de la majoration du montant. A défaut, c’est la signature du bail qui sera retenue. Pour revaloriser le montant d’un loyer, le propriétaire se réfère à l’indice de référence des loyers (IRL), mis à jour tous les trimestres par l’Insee.

Quels sont les risques en cas d’erreurs dans le bail ?

En cas d’erreurs dans le bail, le propriétaire-bailleur peut rencontrer quelques soucis. C’est pourquoi il est indispensable de noter les informations relatives au bien avec la plus grande justesse. Par exemple, mentionnez la bonne surface habitable. En effet, si le locataire se rend compte que celle-ci est inférieure à celle mentionnée sur le contrat de location, il peut demander une réduction du loyer. Sans retour dans les deux mois suivant la demande, l’affaire peut être portée en justice par le locataire.

Comment se renouvelle un bail ?

À la fin du contrat de location, celui-ci se renouvelle automatiquement si le propriétaire ou le locataire n’ont pas donné congé. Le locataire repart alors sur une location d’une durée de 1 ou 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale). Cependant, la proposition de renouvellement peut aussi se faire par le bailleur.

Vous en savez maintenant davantage sur la rédaction du bail pour votre futur projet d’immobilier locatif. Vous aimeriez obtenir plus d’informations à ce sujet ? N’hésitez pas à contacter notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main. Nous serons ravis de répondre à vos questions.

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