Le dépôt de garantie est un instrument à multiples usages ! C’est une sorte d’assurance que paie votre locataire pour pouvoir jouir de l’appartement comme bon lui semble, mais à ses risques et périls !
Celui-ci varie d’un mois pour un logement vide, à 2 mois pour le meublé et peut aller jusqu’à 6 mois de loyer pour les locaux commerciaux.
Pour revenir à notre titre, voici les 5 best practices du dépôt de garantie :
1. Mentionner le montant du dépôt sur le bail de location
Cela peut paraître anodin, mais il est impératif de le noter sur le bail, en gras et en clair, en chiffres et en lettres. Sans cela, le locataire n’aura pas de mal à en refuser son paiement. Vous pourrez dire adieu aux remboursements des frais s’il dégrade le logement.
PS : ne demandez pas 4 mois de caution ou vous recevrez un petit courrier de rappel à l’ordre 🙂
2. Conserver votre caution, la séquestrer, ne pas la dépenser !
Erreur la plus commune, penser que c’est une liquidité disponible. Faux comme dirait Norman, Youtubeur français de plus de 12 millions d’abonnés. Celui-ci doit dormir sur un compte, ne pas produire d’intérêt et pouvoir être rendu dans le délai légal. Si vous le dépensez, provisionnez-le rapidement sur le compte lié à l’appartement. On ne sait jamais quand part son locataire.
PS : Le dépôt de garantie n’est pas imposé et est donc neutre pour votre fiscalité.
3. Ne pas accepter que le locataire l’utilise pour payer le dernier mois de loyer
Encore une erreur basique, qui pourrait être une belle manière de récompenser un bon locataire. MAIS, si ce merveilleux locataire, chez qui vous n’êtes pas allé depuis son entrée dans les lieux, a ravagé l’appartement, comment allez-vous couvrir les frais de réparation s’il a utilisé la caution en guise de dernier loyer ? Et bien vous ! Vous n’aurez pas de solution de secours. Vous êtes investisseurs et de facto, gestionnaire, pensez-y avant d’accorder des faveurs à vos locataires.
4. Omettre de rendre la caution ou la rendre avec 6 mois de retard alors qu’aucune dégradation n’a été faite
Cette erreur, qui peut être justifiée par un oubli, ne doit pas durer et doit être réglée au plus vite. Des intérêts (environ 10 % de loyer mensuel) peuvent courir pour chaque mois de retard ! L’addition peut donc vite monter pour vous. Encore une fois, un investisseur doit être avant tout un excellent gestionnaire.
5. Soustraire une somme sur le dépôt de garantie sans aucune justification ni preuve
Que vous soyez bailleur commercial, social ou particulier, vous êtes dans l’obligation de fournir des preuves (devis, factures) des réparations qui vont ou qui ont été faites dans votre investissement locatif. Si vous ne pouvez les produire, le locataire est en droit de vous demander une restitution entière du dépôt de garantie. Pensez donc à conserver vos reçus !
Et si vous faites les travaux vous-même, quantifiez le temps passé, reporter le au tarif en vigueur et faites un reportage photo pour montrer l’avant/après.
Un locataire “pas content” lors du rendu du dépôt de garantie sera agressif et vous menacera d’aller devant le médiateur de la république. Et oui, vous avez touché à une somme sur laquelle il comptait pour emménager dans son nouveau chez lui ! Mais si vous, un investisseur, appliquez mes conseils, le médiateur / juge, ne pourra qu’aller dans votre sens !
Chez Immocitiz, nos projets d’investissements sont clés en main pour une rentabilité maximale. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec notre équipe !
Frédéric Lamet, Co-fondateur Immocitiz