Créer une société pour devenir marchand de biens n’est pas obligatoire, mais c’est une option souvent recommandée pour bénéficier d’avantages fiscaux et administratifs. La création d’une SAS ou SASU, par exemple, permet une meilleure optimisation fiscale, une protection juridique renforcée et une gestion plus flexible. D’autres statuts, comme la micro-entreprise ou la SCI, peuvent également être envisagés, chacun avec ses avantages et ses limites. Un tableau comparatif vous aide à choisir le meilleur statut selon vos besoins.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Le marchand de biens est un professionnel spécialisé dans l’achat et la revente de biens immobiliers, dans le but de réaliser un profit. Contrairement à un investisseur immobilier classique qui achète pour louer, le marchand de biens se concentre sur des opérations à court terme, maximisant ainsi les plus-values. Cela peut inclure des immeubles, terrains, locaux commerciaux, ou encore des biens en rénovation. La fiscalité des marchands de biens, est soumise à des règles spécifiques et complexes notamment au niveau du régime de TVA spécifique au marchand de biens.
Quelle structure juridique choisir pour un marchand de biens ?
Avant de devenir marchand de biens, une des premières étapes est le choix de la structure juridique. Voici les principales options qui s’offrent à vous.
La SAS/SASU
La SAS (Société par Actions Simplifiée) et la SASU (version unipersonnelle de la SAS) sont particulièrement prisées par les marchands de biens. Leur flexibilité permet d’adapter les statuts à vos besoins. Vous bénéficiez d’une gestion simplifiée et d’une meilleure optimisation fiscale. Par ailleurs, la SASU offre l’avantage d’une responsabilité limitée au capital investi, ce qui protège vos biens personnels.
La SARL
La SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une autre option populaire. Bien qu’elle soit moins flexible que la SAS, elle présente aussi des avantages fiscaux et juridiques. Toutefois, la SARL impose des règles plus strictes concernant la gestion et la transmission d’actions, ce qui peut être un frein pour certains investisseurs.
Marchand de biens en microentreprise
Le statut de micro-entrepreneur est également possible pour un marchand de biens, notamment pour les petites opérations. Ce régime offre une grande simplicité en termes de formalités et de gestion, avec des obligations comptables réduites. Cependant, il présente aussi des limitations importantes :
- Le chiffre d’affaires est plafonné (actuellement à 188 700 € par an pour les activités commerciales), ce qui peut être très limitant pour un marchand de biens réalisant plusieurs transactions immobilières.
- Ce statut ne permet pas de déduire les charges réelles (frais de notaire, travaux), ce qui peut alourdir considérablement l’imposition.
- En cas de difficulté financière, le patrimoine personnel de l’entrepreneur est directement exposé.
Le statut de micro-entrepreneur est donc adapté uniquement pour des débuts modestes ou pour des marchands de biens occasionnels.
Marchand de biens en SCI
La SCI (Société Civile Immobilière) est un autre véhicule juridique souvent utilisé dans le cadre de la gestion patrimoniale. Cependant, elle est généralement déconseillée pour l’activité de marchand de biens. La SCI a pour vocation de détenir et de gérer des biens immobiliers dans une perspective de location à long terme, et non pour réaliser des opérations d’achat-revente. Les raisons sont les suivantes :
- Le statut fiscal de la SCI est conçu pour les revenus locatifs et non pour des opérations de commerce, telles que l’achat-revente.
- En cas d’utilisation d’une SCI pour du marchand de biens, il y a un risque de requalification fiscale par l’administration, qui pourrait imposer une taxation beaucoup plus lourde sur les bénéfices.
- Les avantages fiscaux et la déductibilité des charges sont moindres qu’avec une SAS ou une SASU.
Une SAS ou une SARL sera donc plus adaptée pour exercer cette activité en toute sécurité, avec une optimisation fiscale adéquate.
Choisir entre société ou entrepreneur individuel
Si vous débutez avec un budget limité ou que vous souhaitez tester l’activité avant de vous engager, l’entrepreneuriat individuel peut être une solution temporaire. Néanmoins, ce statut expose votre patrimoine personnel en cas de faillite, ce qui est un risque important. Une société reste donc préférable à long terme, même si elle implique des formalités supplémentaires.
Tableau comparatif des différents statuts pour un marchand de biens
| Statut | Avantages | Inconvénients | Fiscalité | Responsabilité |
|---|---|---|---|---|
| SAS/SASU | – Flexibilité statutaire – Optimisation fiscale – Séparation des biens personnels | – Création et gestion plus coûteuse – Formalités administratives plus complexes | Impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu | Responsabilité limitée au capital investi |
| SARL | – Séparation des biens personnels – Structure juridique bien établie | – Moins flexible que la SAS – Gestion plus contraignante | Impôt sur les sociétés ou sur le revenu | Responsabilité limitée au capital investi |
| Microentreprise | – Simplicité de gestion – Pas de capital minimum | – Plafond de CA limité – Pas de déduction des charges – Risque patrimonial | Impôt sur le revenu | Responsabilité illimitée |
| SCI | – Patrimonial (location à long terme) | – Inadapté pour achat-revente – Risque de requalification fiscale | Impôt sur le revenu | Responsabilité indéfinie pour les associés |
| Entrepreneur individuel | – Facile à démarrer – Pas de capital requis | – Risque sur le patrimoine personnel – Pas d’optimisation fiscale | Impôt sur le revenu | Responsabilité illimitée |
Les avantages de créer une société pour être marchand de biens
Optimisation fiscale
Le choix de créer une société, que ce soit une SAS ou une SASU, offre des bénéfices fiscaux intéressants. En entreprise, vous pouvez déduire de nombreuses charges, comme les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, et même les dépenses liées aux travaux de rénovation. Cela permet de réduire la base imposable, et donc de limiter l’impact fiscal sur vos bénéfices. De plus, en société, la taxation peut se faire à l’impôt sur les sociétés (IS), avec un taux généralement plus attractif que celui de l’impôt sur le revenu.
Protection juridique et administrative
Créer une société pour exercer cette activité permet de séparer vos biens personnels de ceux de votre entreprise. En cas de difficulté financière ou de litige, seuls les actifs de la société seront engagés, protégeant ainsi votre patrimoine personnel. De plus, la structure juridique d’une société facilite souvent les démarches administratives et financières, comme l’obtention de prêts bancaires.
Les étapes pour créer une société de marchand de biens
Formalités administratives
Pour créer une SAS ou SASU, il faut d’abord rédiger les statuts de la société et les déposer auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette démarche nécessite également la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Choix du capital social
Il est important de définir le montant du capital social. Ce dernier représente la somme investie par les associés pour le fonctionnement de la société. Bien qu’aucun minimum ne soit imposé pour une SAS, il est conseillé de fixer un capital suffisant pour rassurer les partenaires financiers et les banques.
Inscription au registre du commerce
Enfin, la société doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), une formalité qui officialise la création de votre structure juridique et vous permet d’opérer légalement en tant que marchand de biens.
Conclusion
Opter pour la création d’une société en tant que marchand de biens est une démarche judicieuse pour profiter d’avantages fiscaux, de protections juridiques et d’une meilleure gestion administrative. Bien qu’il soit possible d’exercer cette activité sans société, les risques encourus en tant qu’indépendant sont nettement plus élevés. En vous structurant en société, vous assurez la pérennité de votre activité et optimisez vos profits à long terme.
