Devenir marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers avec l’intention de les revendre à un prix supérieur pour générer une plus-value. Ce métier est accessible sans diplôme spécifique, mais nécessite une bonne maîtrise du marché immobilier, des compétences en fiscalité et une capacité à estimer les coûts de rénovation. Le choix de la structure juridique et la gestion des aspects fiscaux sont des étapes cruciales pour réussir.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Pour ceux qui envisagent de devenir marchand de biens, il est essentiel de comprendre les bases du métier et ses principales caractéristiques.
Le marchand de biens est un acteur de l’immobilier dont le but est d’acheter, parfois rénover, puis revendre des biens à profit. Contrairement à l’agent immobilier, qui perçoit une commission sur la transaction, le marchand de biens devient temporairement propriétaire des biens qu’il revend pour en tirer une plus-value. Il peut acheter une large gamme de biens, tels que des immeubles, terrains ou locaux commerciaux. En fonction des stratégies et du marché, certains choisissent de spécialiser leur activité dans la rénovation pour accroître la valeur de leurs acquisitions avant la revente.
Les démarches pour devenir marchand de biens
Commencer une carrière en tant que marchand de bien nécessite de prendre différentes mesures stratégiques pour mettre toutes les chances de succès de votre côté.
Formation marchand de bien
Bien que la profession ne requière pas de diplôme obligatoire, il est fortement recommandé de se former dans les domaines du droit immobilier, de la fiscalité et de la gestion des travaux. Plusieurs formations permettent d’acquérir ces compétences, telles que le BTS Professions Immobilières ou des licences spécialisées. Les formations pour devenir marchand de biens sont nombreuses et permettent de mieux comprendre les enjeux juridiques et techniques liés à l’immobilier.
Devenir marchand de bien nécessite une combinaison unique de connaissances, compétences et expériences dans divers domaines tels que l’immobilier, le droit et l’urbanisme.
Analyse du marché local et recherche de bien
Comprendre le marché immobilier local où vous souhaitez investir est primordial. Étudier les niveaux de demande, les prix moyens, et les zones en développement permettra de faire des choix plus éclairés et rentables. Une fois que vous maîtrisez votre marché et votre secteur, vous pouvez commencer à chercher votre 1ere opération.
Établissement d’un réseau
Avoir un réseau solide est essentiel pour accéder plus facilement aux opportunités d’achat et trouver des partenaires de confiance pour des travaux de rénovation. Les groupes de réseautage professionnels et les associations immobilières peuvent fournir des contacts précieux.
Création de l’entreprise
Il est conseillé de créer une entreprise pour être marchand de bien. La création de l’entreprise doit arriver après avoir trouvé votre 1re opération car cela peut prendre du temps et il n’est pas nécessaire d’engager des frais en amont.
Il est souvent préférable de créer une entité commerciale, telle qu’une société à responsabilité limitée (SARL) ou une entreprise individuelle. Cette structure offrira une protection juridique et facilitera les transactions financières.
Recherche de financements
Faire financer une opération de marchand de bien n’est pas simple. Pour l’obtention de fonds pour financer vos achats et rénovations est vitale pour chacun de vos projet. Travailler avec des banques, des institutions financières ou même envisager le crowdfunding immobilier peut offrir des solutions de financement adaptées à vos besoins.
Devenir marchand de bien représente une opportunité attrayante pour ceux qui ont une passion pour l’immobilier et l’entrepreneuriat. Avec des connaissances solides, une formation adéquate, et les bonnes compétences, vous pouvez vous lancer dans cette aventure professionnelle enrichissante et lucrative.
Les aspects juridiques et fiscaux du métier
L’activité de marchand de biens, bien que non réglementée par des diplômes spécifiques, est soumise à plusieurs obligations légales et fiscales importantes.
Obligations légales
Le marchand de biens est considéré comme un commerçant. À ce titre, il doit :
- S’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- Tenir une comptabilité rigoureuse en publiant des comptes annuels.
- Souscrire à une assurance civile professionnelle, couvrant les risques liés à son activité.
- Respecter la garantie des vices cachés, ce qui signifie qu’il est tenu responsable des défauts non visibles au moment de la vente.
Certaines professions, comme notaire ou avocat, sont incompatibles avec l’exercice en tant que marchand de biens.
Choix de la structure juridique
Il est nécessaire de créer une société pour devenir marchand de bien. Le choix de la structure juridique influence la gestion de l’activité et la protection des biens personnels. Les formes les plus courantes incluent l’Entreprise Individuelle (EI), l’EURL, ou la SASU pour ceux qui souhaitent opérer seuls, et la SARL ou la SAS pour les partenariats. Chaque forme présente des avantages en termes de fiscalité, de protection des biens personnels et de régimes sociaux. Par exemple, une SASU permet d’être affilié au régime général de la sécurité sociale tout en bénéficiant d’une gestion flexible.
| Forme juridique | Capital minimum | Régime fiscal | Régime social |
|---|---|---|---|
| Entreprise Individuelle (EI) | Aucun | Impôt sur le revenu | Régime des indépendants (RSI) |
| SARL / EURL | 1 € minimum | IR ou IS | RSI pour les gérants majoritaires, régime général pour les gérants minoritaires |
| SAS / SASU | 1 € minimum | IR ou IS | Régime général pour les présidents assimilés salariés |
Certaines structures, comme la Société Civile Immobilière (SCI), ne peuvent pas être utilisées pour une activité de marchand de biens, car cette dernière est considérée comme une activité commerciale. Si une SCI effectue de façon habituelle des opérations d’achat-revente, elle peut être requalifiée fiscalement et se voir imposer les règles des sociétés commerciales, entraînant des conséquences lourdes comme l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés et la TVA.
Si vous réalisez des ventes en nom propre sans avoir préalablement créé de société dédiée à votre activité de marchant de bien et si l’administration fiscale considère que les reventes sont trop fréquentes, vous pouvez être requalifié en professionnel, entraînant des obligations supplémentaires et un redressement fiscal.
Aspects fiscaux
Les revenus tirés de l’activité de marchand de biens sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux types de régimes fiscaux peuvent s’appliquer :
- Entreprise individuelle : imposée à l’impôt sur le revenu.
- Sociétés commerciales (SAS, SARL, etc.) : soumises à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le marchand de biens bénéficie également d’un régime spécifique pour la TVA. En principe, la TVA n’est applicable que sur la plus-value réalisée (prix de vente – prix d’achat). Cependant, des cas spécifiques peuvent demander un calcul différent, notamment sur certains types d’opérations comme les ventes de biens neufs
Comment financer vos projets de marchand de biens ?
Il est impératif d’élaborer une stratégie de financement solide pour garantir la réussite de votre projet et des eventuels imprévu. Pour acquérir des biens, plusieurs options de financement pour marchand de biens existent, parmis elles ont peut citer :
- Apport personnel : Un apport initial est souvent requis pour rassurer les banques et obtenir un prêt.
- Prêt bancaire : Les marchands de biens peuvent recourir à des crédits relais ou des prêts à court terme, particulièrement adaptés pour des opérations rapides d’achat-revente.
- Partenariats avec des investisseurs : Pour des projets de grande envergure, il est courant de collaborer avec des investisseurs, qui apportent des fonds en échange d’une part des bénéfices.
En plus de ces solutions classiques, il est possible de se tourner vers des levées de fonds via des plateformes de financement participatif immobilier, permettant de partager le risque et de lever des capitaux plus rapidement.
Les avantages et les défis du métier
Parmi les principaux atouts de cette profession, on peut citer :
- Des revenus potentiellement élevés grâce aux marges bénéficiaires obtenues sur les ventes immobilières
- Une grande autonomie et liberté dans la gestion des projets
- L’opportunité d’améliorer des propriétés et de contribuer au développement urbain
Être marchand de bien présente également plusieurs défis, notamment :
- Risque financier important, surtout si les évaluations initiales étaient incorrectes
- Nécessité de gérer des activités variées simultanément (négociation, rénovation, vente)
- Réglementation rigide et fluctuante pouvant compliquer les projets en cours
Les qualités indispensables
Une des premières compétences à développer est la compréhension approfondie du marché immobilier. Cela inclut la connaissance des prix, la capacité à repérer des opportunités d’achat sous-évaluées et à anticiper les tendances. La localisation et la dynamique du marché jouent un rôle crucial dans la rentabilité des opérations d’achat-revente.
Un marchand de biens doit être rigoureux et avoir un sens des affaires aiguisé. La capacité à négocier est essentielle pour maximiser la rentabilité de chaque transaction. De plus, une bonne gestion des risques est primordiale, surtout dans un marché immobilier sujet à des variations.
Connaître les lois et règlements locaux en matière d’immobilier et d’urbanisme est impératif. Cela aide à éviter les problèmes juridiques et à assurer que tous les projets soient conformes aux codes de construction.
Les risques à anticiper
Bien que potentiellement lucratif, ce métier comporte des risques importants. Parmi les défis, on compte l’instabilité des marchés immobiliers, les coûts de rénovation imprévus, et des délais de revente prolongés qui peuvent entamer les bénéfices. La prudence s’impose dans le choix des biens et dans l’évaluation des travaux nécessaires pour éviter toute déconvenue.
Chaque marchand de biens doit adopter une stratégie claire et adaptée à ses ressources financières et à sa connaissance du marché. Cette stratégie peut inclure des opérations de rénovation pour valoriser un bien avant sa revente. Il est crucial d’évaluer avec précision les coûts et délais des travaux pour assurer la rentabilité de l’investissement.
Conclusion
En conclusion, devenir marchand de biens peut offrir des perspectives très intéressantes si l’on prend soin de bien se former, d’adopter une stratégie judicieuse et de se protéger juridiquement et fiscalement. Le choix de la structure et du financement est clé, et il est conseillé de démarrer avec des projets modestes avant d’accroître progressivement la taille de ses opérations.
Questions / réponses
1. faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Non, aucun diplôme spécifique n’est requis pour exercer ce métier. Cependant, il est fortement conseillé de suivre des formations en droit immobilier, fiscalité et gestion des travaux pour limiter les risques et maîtriser les différents aspects de l’activité.
2. quelle est la différence entre un marchand de biens et un agent immobilier ?
Un agent immobilier sert d’intermédiaire entre acheteur et vendeur, percevant une commission pour ses services. Le marchand de biens, lui, est propriétaire du bien qu’il revend après l’avoir acheté dans le but de réaliser une plus-value.
3. quelle structure juridique choisir pour devenir marchand de biens ?
Les structures juridiques les plus adaptées sont l’EURL, la SARL ou la SAS/SASU, car elles permettent de protéger le patrimoine personnel et offrent des avantages fiscaux. Le choix dépend de votre situation personnelle et de vos projets.
4. quelle fiscalité s’applique au marchand de biens ?
Les marchands de biens sont soumis à la TVA immobilière sur les ventes de biens neufs ou rénovés. La plus-value immobilière est également soumise à des règles spécifiques. En cas d’activités régulières, vous pourriez être requalifié comme professionnel, avec des obligations fiscales supplémentaires.
5. comment financer un projet de marchand de biens ?
Les options de financement incluent l’apport personnel, les prêts bancaires (prêts relais ou à court terme) et les partenariats avec des investisseurs. Le financement participatif peut aussi être une solution pour les projets plus conséquents.
6. quels sont les principaux risques pour un marchand de biens ?
Les principaux risques incluent l’instabilité du marché immobilier, les coûts imprévus liés aux travaux et les difficultés à revendre rapidement les biens. Une bonne préparation et une gestion rigoureuse permettent de limiter ces risques.
7. est-ce que la SCI est adaptée pour exercer comme marchand de biens ?
Non, la Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas adaptée car elle est réservée aux activités civiles. Les activités commerciales, comme l’achat-revente habituel de biens, doivent se faire sous des formes juridiques telles que la SARL ou la SAS.
