Les logements classés G au DPE sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les classes F suivront en 2028, puis les E en 2034 sur le parc privé métropolitain. Pour l’investisseur en locatif ancien, le compte à rebours est engagé : rénover, arbitrer le bien ou subir une décote de 10 à 25 % à la revente. Nous détaillons le calendrier exact, les exceptions, les seuils de consommation et les leviers d’optimisation que nous activons dans les portefeuilles que nous accompagnons.
En bref : interdiction G depuis le 01/01/2025, F au 01/01/2028, E au 01/01/2034 (métropole). Seuils de consommation : G > 420 kWh/m²/an, F entre 330 et 420, E entre 250 et 330. Décote à la revente de 5 à 15 % par classe DPE perdue. MaPrimeRénov’ et CEE finançables jusqu’à 70 % du coût des travaux. Exceptions : contraintes techniques, juridiques ou architecturales prouvées.
Calendrier officiel d’interdiction de location selon le DPE
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a planifié l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores. Le critère est la consommation d’énergie finale (kWh/m²/an) telle que mesurée par le DPE en méthode 3CL-DPE 2021. Toute mise en location ou renouvellement de bail d’un logement non conforme à la classe minimale en vigueur est juridiquement indécent au sens du décret du 11 janvier 2021.
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Date d’interdiction | Parc métropolitain concerné |
|---|---|---|---|
| G+ | > 450 | 1er janvier 2023 (logements G+ uniquement) | environ 90 000 logements |
| G | > 420 | 1er janvier 2025 | environ 600 000 logements |
| F | 330 à 420 | 1er janvier 2028 | environ 1,2 million de logements |
| E | 250 à 330 | 1er janvier 2034 | environ 2,4 millions de logements |
L’outre-mer suit un calendrier propre, décalé de deux à cinq ans selon les territoires (DPE outre-mer entré en vigueur en juillet 2024). Les meublés de tourisme classés en résidence principale ne sont pas concernés par l’interdiction. Une réforme est en discussion pour étendre le dispositif aux locations meublées touristiques.
L’interdiction frappe les nouveaux baux et renouvellements, pas les baux en cours signés avant la date butoir. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 pour un logement classé G reste valable jusqu’à son terme. En revanche, toute reconduction tacite ou tout changement de locataire après cette date impose la mise en conformité.
Que se passe-t-il pour un logement non conforme ?
Le bailleur qui loue un logement énergétiquement indécent s’expose à plusieurs sanctions civiles, administratives et financières. Aucune amende pénale n’est prévue. Les conséquences contractuelles restent lourdes pour l’investisseur qui les ignore.
Sanctions civiles à la main du locataire
Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Trois actions sont ouvertes : suspension du paiement du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés, diminution rétroactive du loyer proportionnelle au manquement, puis obligation de travaux sous astreinte journalière. La jurisprudence locative (Cass. 3e civ., décisions 2024) confirme la possibilité d’un cumul des trois sanctions.
Refus de la CAF et des aides au logement
La CAF peut refuser le versement des allocations de logement (APL, ALS, ALF) au locataire d’un bien indécent. Le bailleur perd alors le tiers payant et doit récupérer l’intégralité du loyer auprès du locataire, ce qui dégrade le ratio cash-flow et augmente le risque d’impayés. Cette sanction administrative s’applique sans procédure judiciaire préalable.
Impact sur la valorisation et la cession
Au-delà de l’aspect contractuel, un logement classé F ou G subit une décote de marché de 5 à 25 % selon les régions, mesurée par les notaires de France et les baromètres SeLoger 2025. La décote progresse à mesure que l’échéance d’interdiction se rapproche : en Île-de-France, un T2 classé G perd 8 à 12 % de valeur par rapport à un équivalent classé D. La cession exige souvent de financer les travaux dans la négociation.
Le DPE 2021 : méthode 3CL et précautions
Le DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021 utilise la méthode unique 3CL-DPE 2021. Cette méthode calcule la consommation conventionnelle du logement (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, auxiliaires) à partir des caractéristiques du bâti et des équipements, sans plus tenir compte des factures réelles. L’objectif : fiabiliser le diagnostic et le rendre opposable.
Pour un investisseur, deux conséquences pratiques : un DPE émis avant juillet 2021 n’a plus de valeur juridique depuis 2025 (un nouveau diagnostic est obligatoire avant toute relocation), un DPE défavorable peut être contesté en faisant pratiquer une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié. Les écarts entre deux DPE peuvent atteindre une classe entière selon la qualité de la prise de mesures.
Notre recommandation aux clients qui acquièrent un bien classé F ou G : faire pratiquer un second DPE par un diagnostiqueur indépendant avant la signature du compromis. L’écart d’une classe (G vers F) repousse l’interdiction de location de trois ans et peut justifier 3 à 5 % de rabais sur le prix d’achat.
Les exceptions à l’interdiction de location
Le décret du 18 août 2023 a précisé trois catégories d’exceptions, à invoquer auprès du locataire ou du juge sur production de justificatifs techniques. Aucune exception n’est automatique : elle doit être prouvée dossier en main.
Contraintes techniques
Quand les travaux nécessaires pour atteindre la classe E (puis D, puis C) sont techniquement impossibles à mettre en œuvre, le bailleur peut être dispensé. Exemples concrets : impossibilité d’isoler par l’extérieur en raison d’un règlement de copropriété restrictif, contraintes structurelles empêchant l’ITI (isolation par l’intérieur), absence de ventilation possible dans un logement borgne.
Contraintes juridiques et architecturales
Les bâtiments classés Monuments historiques ou inscrits aux Architectes des Bâtiments de France sont soumis à des prescriptions qui peuvent rendre impossibles les travaux d’isolation extérieure ou le remplacement des menuiseries. Le règlement de copropriété peut également interdire certains travaux (changement de teinte de façade, isolation par l’extérieur, panneaux solaires). Dans ces cas, le bailleur produit une attestation de l’ABF ou un extrait du règlement de copropriété pour justifier l’exemption.
Coût des travaux disproportionné
Cette exception, la plus discutée, vise les cas où les travaux nécessaires dépasseraient un seuil de coût rapporté à la valeur du bien. Le décret prévoit une analyse au cas par cas par un professionnel : architecte, économiste de la construction ou diagnostiqueur certifié. En pratique, cette exception est rarement retenue par le juge, qui privilégie une obligation de moyens (rénovation partielle) plutôt qu’une exemption totale.
Stratégies de rénovation pour passer le cap
Trois leviers permettent de remonter d’une à deux classes DPE en optimisant le ratio coût-bénéfice. Nous les hiérarchisons selon le profil du bien (passoire thermique massive ou passoire marginale) et selon la capacité de financement disponible.
Isolation thermique : le levier de base
L’isolation des combles perdus reste le travail au meilleur ratio gain DPE/coût investi : 25 à 40 euros par m² pour un gain moyen d’une classe sur l’étiquette énergie. L’isolation des murs (ITI ou ITE) coûte 60 à 180 euros par m² mais permet souvent un saut de deux classes (passer de F à D). Les fenêtres en double vitrage (300 à 600 euros par menuiserie) sont rentables uniquement si elles s’inscrivent dans un bouquet de travaux.
Système de chauffage : remplacement prioritaire
Sur un bien classé F ou G, le chauffage électrique (convecteurs anciens) ou la chaudière au fioul tirent toute la consommation conventionnelle vers le haut. Le remplacement par une pompe à chaleur air-eau (8 000 à 15 000 euros installation) ou un poêle à granulés (4 000 à 8 000 euros) peut faire gagner deux classes à lui seul, surtout couplé à une isolation correcte. La pompe à chaleur est le système le mieux pondéré dans le calcul DPE 3CL-DPE 2021.
Ventilation et menuiseries
La VMC simple flux hygroréglable (800 à 1 500 euros) ou double flux (3 500 à 6 000 euros) améliore le confort sans gain DPE majeur. Elle est néanmoins indispensable pour éviter les pathologies (condensation, moisissures) après une isolation renforcée. Les menuiseries performantes (double vitrage à isolation renforcée, triple vitrage) complètent le bouquet et permettent souvent de franchir le palier final pour décrocher la classe D ou C.
Financements et aides mobilisables
Les bailleurs accèdent à un panel d’aides cumulables qui couvrent jusqu’à 70 % du coût des travaux. Le pilotage de ces aides exige une planification : certaines doivent être demandées avant le démarrage du chantier, sous peine de rejet du dossier.
Maprimerénov’ parcours accompagné
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné finance les rénovations globales qui apportent un gain de deux classes ou plus. Le bonus est de 30 à 65 % du coût des travaux selon les revenus du propriétaire, plafonné à 70 000 euros de travaux. Les bailleurs sont éligibles depuis 2024, sous condition d’engagement de location pour six ans à un loyer plafonné. Pour les revenus très modestes (catégorie bleue), le taux atteint 90 % en bouquet de travaux.
Certificats d’économie d’énergie (CEE)
Les CEE, financés par les fournisseurs d’énergie, complètent MaPrimeRénov’ sans condition de ressources. Le montant varie selon les travaux (isolation, pompe à chaleur, VMC) et la zone climatique. Pour une rénovation globale, les CEE représentent typiquement 10 à 20 % du coût total, avec un délai de versement de trois à six mois après la fin du chantier.
Éco-prêt à taux zéro (eco-PTZ)
L’Eco-PTZ finance jusqu’à 50 000 euros de travaux sur 20 ans sans intérêts, plafonné à 30 000 euros pour un bouquet de trois travaux et jusqu’à 50 000 euros pour une rénovation globale. Le bailleur peut demander un Eco-PTZ par logement et par tranche de cinq ans. Cumulé avec MaPrimeRénov’ et les CEE, il permet de boucler le financement sans apport personnel.
Déficit foncier majoré
Les travaux d’amélioration et d’économie d’énergie sont déductibles à 100 % des revenus fonciers du bailleur sous régime réel. La loi Climat a porté le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global de 10 700 à 21 400 euros par an, jusqu’au 31 décembre 2025, pour les travaux permettant un changement de classe DPE. Au-delà de ce plafond, le déficit reste reportable sur dix ans.
Cas concret chiffré : passer un t3 lyonnais de g à D
Profil : appartement T3 de 62 m², classé G (consommation 445 kWh/m²/an), acquis 165 000 euros en 2018, loyer mensuel 780 euros. Le bailleur souhaite conserver le bien pour la rentabilité mais doit le sortir du statut indécent avant relocation 2026.
| Poste | Coût TTC | Gain DPE |
|---|---|---|
| Isolation combles + rampants | 4 800 € | + 1 classe |
| Remplacement convecteurs par PAC air-air | 8 200 € | + 1 classe |
| Menuiseries double vitrage (5 fenêtres) | 4 500 € | + 0,5 classe |
| VMC simple flux hygro B | 1 200 € | + 0,5 classe |
| Total brut | 18 700 € | G → D (3 classes) |
Aides mobilisées : MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné (revenus intermédiaires) : 6 545 €. CEE Coup de pouce rénovation : 2 800 €. Total des aides : 9 345 €. Reste à charge : 9 355 €, financé par un Eco-PTZ sur 10 ans à 0 % (94 €/mois).
Impact loyer : le bien sort du statut indécent et peut être reloué. La classe D permet d’augmenter le loyer de 8 à 12 % à la relocation hors zone tendue (passage de 780 à 850 €/mois). Sur 10 ans, le surcroît de loyer (8 400 €) finance 90 % du reste à charge. Le bailleur récupère également un déficit foncier de 18 700 € qui efface ses revenus fonciers de l’année et génère 4 500 € d’économie d’impôt au taux marginal 30 %.
L’arbitrage : rénover ou céder ?
Tous les biens ne se prêtent pas à la rénovation. L’investisseur doit comparer trois scénarios : rénover et conserver, céder en l’état avec décote, soit céder à un marchand de biens pour rénovation lourde. Le bon critère de décision n’est pas le coût des travaux dans l’absolu mais le taux de rentabilité interne (TRI) de l’opération rénovée par rapport à celui du redéploiement du capital dans un actif déjà conforme. Le calculateur de TRI permet d’objectiver ce choix.
Nous préconisons la cession dans deux cas : quand la copropriété refuse les travaux d’enveloppe (isolation extérieure) ; quand le bien est situé en zone détendue où la décote vendeur reste contenue à 5 ou 6 %. Dans ces cas, redéployer le capital vers un bien classé D ou mieux est plus rentable que d’engager une rénovation lourde non amortie sur la durée de détention résiduelle. La renégociation du crédit en parallèle d’une cession-réinvestissement peut financer le différentiel de prix.
FAQ
Un logement classé g est-il interdit à la vente ?
Non. L’interdiction concerne uniquement la mise en location (nouveau bail ou renouvellement). La vente reste libre. Le DPE défavorable se traduit par une décote de marché de 10 à 25 % selon les régions. L’acquéreur professionnel ou particulier reste libre d’acheter et de rénover.
Quand le DPE f sera-t-il interdit à la location ?
Le 1er janvier 2028. Pour anticiper, un bailleur dont le bien est classé F doit planifier les travaux ou la cession avant fin 2027. Les délais d’obtention des aides (MaPrimeRénov’, CEE), de réalisation des travaux et de production d’un nouveau DPE imposent une planification 12 à 18 mois avant l’échéance.
Le bail en cours est-il rompu si le logement passe en classe g ?
Non. La loi protège les baux signés avant la date d’interdiction. Le locataire peut cependant exiger des travaux d’amélioration énergétique sous astreinte si la consommation est manifestement excessive et porte atteinte à son confort. Le bailleur reste tenu à son obligation de délivrance d’un logement décent.
Quel est le coût moyen pour passer d’une classe g à D ?
Entre 12 000 et 35 000 euros TTC pour un logement de 60 à 90 m², selon l’état initial du bâti, la nature des équipements à remplacer et la zone climatique. Les aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, Eco-PTZ, déficit foncier majoré) couvrent en moyenne 50 à 70 % du coût total pour un bailleur aux revenus intermédiaires.
Le calcul DPE prend-il en compte les énergies renouvelables ?
Oui. Les pompes à chaleur, panneaux solaires photovoltaïques, chaudières biomasse et systèmes solaires thermiques bénéficient de coefficients de conversion favorables dans la méthode 3CL-DPE 2021. Un logement initialement classé F peut passer en C grâce à l’installation d’une PAC air-eau couplée à une isolation correcte, sans changer la chaudière.
Un investisseur en LMNP est-il concerné par l’interdiction ?
Oui, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Les locations meublées longue durée sous régime LMNP suivent les mêmes règles que la location nue. Les locations touristiques (Airbnb, location saisonnière) ne sont pour l’instant pas concernées. Une réforme est en discussion pour 2026-2027.
Quels travaux donnent droit au déficit foncier majoré ?
Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 permettant un gain énergétique attesté par un DPE avant/après. Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 à 21 400 euros par an pour ces travaux. La condition : le logement doit sortir des classes E, F ou G après travaux.
Comment contester un DPE défavorable ?
Faire pratiquer une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié, idéalement spécialisé dans la méthode 3CL-DPE 2021. Vérifier les éléments structurants : surface habitable réelle, type d’isolation présente, performance des fenêtres, mode de production d’eau chaude. Un écart d’une classe est fréquent quand le premier diagnostic a été bâclé. En cas de désaccord persistant, l’organisme de certification du diagnostiqueur peut être saisi.
L’interdiction s’applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Non, tant qu’elles ne sont pas mises en location. Une résidence secondaire occupée par son propriétaire ou laissée vacante n’est pas concernée par les seuils DPE de la loi Climat. En revanche, si elle est mise en location saisonnière sous statut de résidence principale du locataire (cas du bail mobilité par exemple), l’interdiction s’applique.
Que faire si la copropriété refuse les travaux d’isolation extérieure ?
Le bailleur peut se rabattre sur l’isolation par l’intérieur (ITI), souvent suffisante pour franchir une à deux classes DPE. Si l’ITI est techniquement impossible (logement trop petit, présence d’amiante, murs porteurs), l’exemption pour contrainte technique peut être invoquée, justificatifs à l’appui. Une alternative consiste à demander la révision du règlement de copropriété en AG (majorité de l’article 26 de la loi de 1965).
