Calculer l’impôt sur les sociétés d’une SCI à l’IS suit une mécanique précise : 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà, après déduction des amortissements, des charges et des intérêts d’emprunt. Cette imposition s’applique sur un résultat comptable, jamais sur les loyers bruts, ce qui change radicalement la fiscalité par rapport à une SCI à l’IR.
Nous traitons ici l’IS sous l’angle de l’investisseur immobilier qui structure son patrimoine, pas celui du juriste qui découvre le sujet. Tous les chiffres et les schémas qui suivent sont calibrés pour 2026, après la hausse de la flat tax à 31,4 % au 1er janvier.
En 30 secondes : SCI à l’IS imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions PME), 25 % au-delà. L’amortissement du bâti (environ 80 % du prix hors foncier) écrase la base imposable sur 20 à 30 ans. Revers de la médaille : plus-value calculée sans abattement à la revente, double imposition lors de la distribution des dividendes (PFU 31,4 %), option irrévocable au-delà de 5 exercices.
SCI à l’IS : pourquoi opter pour l’impôt sur les sociétés
Une SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu, en transparence fiscale : les bénéfices remontent directement chez les associés et s’ajoutent à leurs revenus fonciers. L’option pour l’IS fait basculer la SCI dans le régime des sociétés commerciales : c’est la société qui paie l’impôt, et les associés ne sont taxés que lorsqu’ils sortent du cash sous forme de dividendes ou de rémunération.
Ce basculement répond à un objectif précis : maximiser la trésorerie disponible pour réinvestir. Quand un investisseur encaisse 30 000 € de loyers à l’IR dans une TMI à 41 %, il conserve à peine 16 000 € net après prélèvements sociaux. La même opération en SCI à l’IS, après amortissement et charges, peut sortir une base imposable de 8 000 €, soit 1 200 € d’IS. L’investisseur garde 28 800 € dans la société pour acheter le bien suivant.
Certaines SCI basculent automatiquement à l’IS, sans option : c’est le cas dès qu’elles pratiquent une activité commerciale, notamment la location meublée habituelle ou la prestation para-hôtelière. La jurisprudence et le BOFiP considèrent que la frontière des 10 % de recettes commerciales déclenche cette bascule obligatoire (BOI-IS-CHAMP-10-30).
L’IS s’adresse en priorité à trois profils : l’investisseur en phase d’accumulation qui veut réinvestir intégralement son cash-flow, le contribuable en TMI 41 % ou 45 % qui subit une fiscalité confiscatoire à l’IR, et le porteur de projet patrimonial long terme qui construit pour transmettre via une holding patrimoniale immobilière.
Les taux d’imposition de l’IS applicables à votre SCI en 2026
Le barème de l’IS comporte deux taux en 2026, sans changement par rapport à 2025. Le taux réduit de 15 % s’applique sur la tranche des bénéfices comprise entre 0 et 42 500 €, sous trois conditions cumulatives : chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 M€, capital social entièrement libéré, et au moins 75 % du capital détenu par des personnes physiques (ou par une société elle-même éligible). Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s’applique sur l’excédent.
Pour la quasi-totalité des SCI familiales d’investissement locatif, ces conditions sont remplies sans effort. La vigilance porte sur la libération intégrale du capital : un capital social de 1 000 € souscrit mais non libéré ferme la porte au taux réduit. Nous préconisons systématiquement la libération immédiate à la création, quel que soit le montant.
| Tranche de bénéfice | Taux IS 2026 | IS dû sur la tranche |
|---|---|---|
| 0 à 42 500 € | 15 % (taux réduit PME) | Jusqu’à 6 375 € |
| 42 500 € à 100 000 € | 25 % | Jusqu’à 14 375 € sur la tranche |
| Au-delà de 100 000 € | 25 % | 25 % de tout excédent |
| Bénéfice de 60 000 € | Mixte | 10 750 € (6 375 + 4 375) |
À retenir : tant que la SCI à l’IS reste sous les 42 500 € de bénéfice annuel, son taux marginal est inférieur de moitié au taux moyen d’un foncier classique à l’IR (17,2 % de prélèvements sociaux plus une TMI souvent à 30 ou 41 %). C’est sur cette marge que se construit l’effet d’accumulation.
Le calcul de l’impôt sur les sociétés en SCI étape par étape
Calculer l’IS d’une SCI n’a rien d’opaque, à condition de respecter l’ordre des opérations. La séquence se résume en quatre étapes, qui se retranscrivent dans la liasse fiscale 2065 que la société dépose chaque année.
Étape 1 : déterminer le résultat comptable. Loyers encaissés moins les charges de l’exercice (gestion, copropriété, taxe foncière non récupérable, assurance, frais d’expert-comptable) moins les intérêts d’emprunt de l’année moins les dotations aux amortissements. Le résultat comptable peut être négatif les premières années, ce qui crée un déficit reportable sans limite de temps.
Étape 2 : retraitements fiscaux. Réintégrer les charges non déductibles fiscalement (amendes, certaines libéralités) et déduire les produits non imposables. Sur une activité de pure location, ces retraitements sont marginaux pour une SCI à l’IS bien tenue.
Étape 3 : application du barème. Sur le résultat fiscal positif, appliquer 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % au-delà. Si l’exercice est déficitaire, aucun IS dû. Le déficit s’impute sur les bénéfices des années suivantes (dans la limite d’1 M€ plus 50 % du bénéfice au-delà).
Étape 4 : déclaration et paiement. Liasse fiscale 2065 et annexes 2050 à 2059 à déposer dans les trois mois suivant la clôture (ou avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai si exercice calé sur l’année civile). Paiement de l’IS via quatre acomptes trimestriels la deuxième année d’activité, plus le solde à la liquidation.
L’amortissement du bien : votre levier fiscal numéro un
L’amortissement est ce qui distingue radicalement la SCI à l’IS d’une SCI à l’IR. À l’IR, vous ne pouvez pas amortir un bien locatif nu. À l’IS, vous décomposez le bien et déduisez chaque année une fraction de sa valeur comme charge fiscale, sans débourser un euro. C’est une charge fiscale sans flux de trésorerie et c’est ce qui rend l’IS imbattable sur l’accumulation.
La décomposition par composants est la norme. Un immeuble d’habitation se décompose typiquement ainsi : gros œuvre 50 ans, toiture et façade 25 ans, agencements et chauffage 15 à 20 ans, équipements techniques 10 à 15 ans. Le terrain ne s’amortit jamais (en pratique, 15 à 20 % du prix d’achat est affecté au foncier non amortissable).
Concrètement, sur un appartement acheté 250 000 € (dont 30 000 € de terrain), la base amortissable est de 220 000 €. Sa décomposition donne environ 154 000 € de gros œuvre (50 ans, soit 3 080 €/an), 44 000 € de second œuvre (25 ans, soit 1 760 €/an) et 22 000 € d’équipements (15 ans, soit 1 467 €/an). Total : 6 307 € d’amortissement annuel, déduit du résultat fiscal sans aucune sortie de cash.
Cette décomposition est un acte comptable engageant qui doit figurer dans le PV d’AG d’affectation et dans la comptabilité. Un expert-comptable spécialisé immobilier facture entre 1 500 et 2 800 € par an pour tenir une SCI à l’IS et établir cette décomposition correctement. Sans lui, le risque de redressement est réel.
Charges déductibles : tout ce que vous pouvez intégrer
La liste des charges déductibles est nettement plus large qu’à l’IR. Tout ce qui concourt à l’activité de la SCI passe en charges : intérêts d’emprunt sans plafond, frais de gestion, comptable, assurance PNO, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais bancaires, honoraires juridiques. À cela s’ajoutent les frais d’acquisition (notaire, agence) qui peuvent au choix être passés en charges l’année de l’acquisition ou immobilisés et amortis avec le bien.
Sur les travaux, la distinction est centrale. Les travaux d’amélioration ou de transformation sont immobilisés et amortis comme le bien (allongement de la durée de vie ou ajout d’un élément nouveau). Les travaux d’entretien et de réparation passent en charges intégralement l’année de leur engagement. Cette frontière fait l’objet d’une jurisprudence fournie : un ravalement complet est généralement immobilisable, un simple remplacement de chaudière reste déductible immédiatement.
Le traitement des intérêts d’emprunt est l’atout fiscal le plus sous-estimé. À l’IR, ils ne créent un déficit foncier qu’à hauteur de 10 700 € par an imputables sur le revenu global. À l’IS, ils s’imputent intégralement sur le résultat de la SCI, sans plafond et sans condition. Sur un montage utilisant un crédit d’investissement locatif classique amorti sur 25 ans, les intérêts représentent à eux seuls 40 à 50 % de la mensualité les premières années.
Cas concret : SCI à l’IS sur un investissement locatif de 250 000 €
Posons les hypothèses suivantes pour une simulation parlante. Investisseur en TMI 41 %, SCI à l’IS avec deux associés (parts 50/50), achat d’un appartement de 250 000 € (dont 30 000 € de terrain), travaux d’amélioration 15 000 €, frais d’acquisition 22 000 €. Loyer mensuel 950 €, charges récupérables non comprises. Financement : apport 25 000 €, crédit 262 000 € sur 25 ans au taux nominal de 3,80 %, mensualité hors assurance 1 357 €.
Année 1, résultat comptable détaillé :
| Poste | Montant (€) |
|---|---|
| Loyers encaissés | 11 400 |
| Charges de gestion (8 %) | – 912 |
| Taxe foncière | – 1 250 |
| Assurance PNO et copropriété | – 1 100 |
| Expert-comptable | – 1 800 |
| Intérêts d’emprunt (année 1) | – 9 850 |
| Dotation aux amortissements (bien et travaux) | – 6 940 |
| Résultat fiscal | – 10 452 € |
| IS dû année 1 | 0 € (déficit reportable) |
Sur la même opération en SCI à l’IR, l’investisseur aurait été taxé sur un revenu foncier de 6 800 € environ (loyers moins charges et intérêts, sans amortissement), soit 3 950 € d’impôt et prélèvements sociaux année 1. La SCI à l’IS dégage un déficit reportable de 10 452 €, qui viendra effacer les bénéfices futurs. Écart de fiscalité année 1 : près de 4 000 € en faveur de l’IS.
Année 10, situation stabilisée : les intérêts d’emprunt sont tombés à 5 800 €, les amortissements toujours à 6 940 €, les charges fixes restent autour de 4 800 €. Résultat fiscal : 11 400 – 4 800 – 5 800 – 6 940 = -6 140 € si nous avons valorisé les loyers à 1 100 €/mois ou +300 € sans revalorisation. La société paie quasi zéro IS sur toute la durée du crédit.
La fiscalité bascule à la revente. Si le bien est cédé 320 000 € au bout de 15 ans, la plus-value imposable s’établit ainsi : prix de cession 320 000 € moins valeur nette comptable (250 000 € moins amortissements cumulés ~95 000 €) = base imposable d’environ 165 000 €. Cette plus-value est imposée au taux normal de l’IS (15 % puis 25 %), sans aucun abattement pour durée de détention. C’est le talon d’Achille de l’IS et la raison pour laquelle ce montage n’a de sens que si vous n’envisagez pas de revendre à court ou moyen terme. Nous reviendrons sur ce point dans les inconvénients.
Pour comparer rapidement avec un scénario à l’IR équivalent, le calculateur de rendement locatif permet d’ajuster les hypothèses (loyer, taux, durée) et de mesurer l’écart sur la rentabilité nette.
Distribution aux associés : le piège de la double imposition
Une fois l’IS payé par la SCI, les bénéfices restent dans la société. Si les associés veulent récupérer du cash dans leur patrimoine personnel, ils ont deux voies : la distribution de dividendes, soumise au PFU (prélèvement forfaitaire unique) ou la rémunération du gérant si l’un d’eux assume une mission de gestion rémunérée.
Sur les dividendes, le PFU s’établit en 2026 à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux après la hausse de la CSG votée dans la LFSS 2026). Sur un dividende de 10 000 € sorti par la SCI, l’associé conserve 6 860 € net. Cumulée avec l’IS déjà payé par la société (15 %), la fiscalité totale sur le bénéfice distribué atteint 41,7 % dans la tranche basse (et 48,8 % au-delà de 42 500 €).
La parade s’appelle le compte courant d’associé. Lorsque vous apportez de la trésorerie à votre SCI (apport en compte courant), cette somme vous est due par la société. La SCI peut vous la rembourser à tout moment, sans fiscalité aucune : c’est un remboursement de créance, pas un dividende. Sur un montage type, l’apport initial des associés (frais de notaire, travaux) est inscrit en compte courant et remboursé au fil des années où la trésorerie le permet, repoussant la question des dividendes de 5 à 10 ans.
L’autre stratégie consiste à laisser les bénéfices dans la société pour acheter le bien suivant. Avec 28 800 € de cash conservé chaque année après IS dans la SCI (contre 16 000 € sortis nets à l’IR), un investisseur reconstitue un apport de 50 000 € en deux ans. C’est ce mécanisme d’effet boule de neige qui justifie la SCI à l’IS pour les investisseurs en phase d’accumulation. L’effet de levier immobilier joue alors à plein régime.
Montage holding et SCI à l’IS : la stratégie des investisseurs avertis
Loger une SCI à l’IS sous une holding patrimoniale est le montage le plus efficient pour qui détient plusieurs biens et veut piloter sa fiscalité à l’échelle du patrimoine global. La holding (souvent une SAS ou une SARL à l’IS) détient les parts de plusieurs SCI à l’IS, qui détiennent chacune un ou plusieurs immeubles.
L’intérêt principal réside dans le régime mère-fille codifié à l’article 145 du CGI. Si la holding détient au moins 5 % du capital d’une SCI à l’IS pendant au moins deux ans, les dividendes remontés par la SCI bénéficient d’une exonération de 95 % à l’IS de la holding. Concrètement, sur 50 000 € de dividendes remontés, seuls 2 500 € (5 %) sont imposés à 15 ou 25 % d’IS, soit 375 à 625 € d’IS dans la holding. La trésorerie remontée reste disponible pour acquérir le bien suivant via une autre filiale.
Ce montage permet aussi une mutualisation des résultats via l’intégration fiscale si la holding détient au moins 95 % du capital des filiales : les bénéfices d’une SCI compensent les déficits d’une autre et l’IS est calculé sur le résultat consolidé. Pour un investisseur multi-bien, l’économie peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an.
L’alternative, moins lourde mais moins puissante, est l’OBO immobilier qui consiste à se racheter à soi-même un bien détenu en direct via une SCI à l’IS, dégageant de la trésorerie taxée comme une plus-value privée tout en transférant le bien dans une enveloppe IS optimisée pour la suite.
SCI à l’IS, SARL de famille ou démembrement : quel arbitrage ?
La SCI à l’IS n’est pas la seule réponse à la question de la structuration patrimoniale. Trois alternatives méritent comparaison avant de basculer.
La SARL de famille permet de pratiquer la location meublée sous le statut de LMNP au réel tout en bénéficiant de l’amortissement, comme à l’IS, mais en restant à l’IR. Avantage : pas de double imposition à la distribution, plus-value calculée selon le régime des particuliers (abattement à partir de 5 ans). Limite : réservée à la location meublée et au cercle familial restreint. Notre comparatif détaillé SARL de famille ou SCI couvre les seuils, les contraintes et les profils types.
Le démembrement temporaire consiste à acheter en nue-propriété pendant 15 à 20 ans, l’usufruit étant détenu par un bailleur institutionnel. Pas de loyers à déclarer, pas d’imposition et plus-value calculée sur le prix de cession diminué de la décote initiale. Cette stratégie de pure capitalisation est détaillée dans notre guide sur le démembrement et la nue-propriété.
Le tableau ci-dessous résume les écarts essentiels entre ces trois enveloppes pour un investisseur en TMI 41 % détenant un bien de 250 000 € destiné à la location nue.
| Critère | SCI à l’IS | SARL de famille (LMNP réel) | SCI à l’IR |
|---|---|---|---|
| Amortissement déductible | Oui | Oui (meublé) | Non |
| Activité possible | Nue ou meublée | Meublée uniquement | Nue uniquement |
| Plus-value à la revente | Sans abattement (IS) | Régime particuliers (abattement) | Régime particuliers (abattement) |
| Imposition annuelle (cas type) | 0 à 1 200 € | 0 à 1 500 € | 3 500 à 5 000 € |
| Frais comptables annuels | 1 500-2 800 € | 800-1 500 € | 0-500 € |
| Transmission par parts | Optimisée (valeur comptable) | Optimisée | Standard |
Inconvénients et pièges concrets de la SCI à l’IS
La plus-value à la revente est le premier inconvénient, déjà évoqué. Sans abattement pour durée de détention (contrairement au régime des particuliers où la fiscalité tombe à zéro après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux), une revente après 20 ans dans une SCI à l’IS peut générer une plus-value imposable supérieure à 50 % du prix de cession à cause des amortissements pratiqués. L’IS se justifie uniquement si la stratégie est patrimoniale long terme, sans revente envisagée. Pour une stratégie de revente à 8-10 ans, la SCI à l’IR reste plus efficiente fiscalement.
L’irrévocabilité de l’option est le deuxième écueil. La loi de finances 2019 a introduit un droit de renonciation, mais limité aux cinq premiers exercices suivant l’option. Au-delà, la SCI reste à l’IS jusqu’à dissolution. Cette irrévocabilité impose de tester le montage à blanc avant d’opter : projection sur 15 ans avec hypothèses de revente, transmission, sortie de cash et comparaison rigoureuse avec la trajectoire IR.
La comptabilité commerciale obligatoire alourdit le fonctionnement. Bilan, compte de résultat, annexes, liasse 2065 : un expert-comptable est de fait indispensable, ce qui représente 1 500 à 2 800 € par an de frais récurrents. C’est un coût à intégrer dès le calcul de rentabilité prévisionnelle.
La transmission mérite attention. Les parts de SCI à l’IS bénéficient de l’abattement classique sur les donations entre parents et enfants (100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans), mais leur valorisation se fait à l’actif net comptable, parfois très inférieur à la valeur de marché du bien du fait des amortissements. C’est un avantage transmissionnel souvent ignoré, qui se chiffre en dizaines de milliers d’euros d’économie de droits de mutation à titre gratuit.
Dernier piège : la distribution dissimulée. L’administration fiscale considère que les biens prêtés à titre gratuit à un associé (résidence secondaire détenue par la SCI, garage utilisé sans loyer) constituent un avantage en nature taxable comme dividende. Les SCI à l’IS qui détiennent des biens utilisés par les associés sans contrepartie locative s’exposent à des redressements lourds (BOFiP, jurisprudence CE constante).
Pour les investisseurs qui débutent la structuration patrimoniale, notre formation gratuite pour investir dans l’immobilier couvre les arbitrages SCI IR/IS, holding et démembrement avec des cas pratiques chiffrés.
FAQ : vos questions sur le calcul de l’IS en SCI
Comment est imposée une SCI à l’IS ?
La SCI paie l’impôt sur les sociétés sur son résultat comptable (loyers moins charges, intérêts et amortissements). Le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions PME), 25 % au-delà. Les associés ne sont taxés que lorsqu’ils perçoivent un dividende ou une rémunération.
Quel est le taux d’imposition sur les bénéfices d’une SCI à l’IS en 2026 ?
Taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice annuel, puis taux normal de 25 % au-delà. Les conditions pour bénéficier du taux réduit sont : capital entièrement libéré, CA HT inférieur à 10 M€ et 75 % minimum du capital détenu par des personnes physiques.
Comment calculer concrètement l’IS d’une SCI ?
Quatre étapes : déterminer le résultat comptable (loyers moins charges, intérêts et amortissements), opérer les retraitements fiscaux, appliquer 15 % puis 25 % selon le barème, puis déclarer via la liasse 2065. Un déficit s’impute sans limitation de temps sur les bénéfices futurs.
Quels sont les inconvénients d’une SCI à l’IS ?
Plus-value à la revente calculée sans abattement (lourde fiscalité à la sortie), option irrévocable au-delà du 5e exercice, comptabilité commerciale obligatoire (expert-comptable de fait indispensable, 1 500-2 800 €/an), double imposition lors de la distribution des dividendes (IS plus PFU 31,4 %).
Peut-on revenir à l’IR après avoir opté pour l’IS ?
Oui, mais uniquement pendant les cinq premiers exercices suivant l’option. Au-delà, le retour à l’IR n’est plus possible : la SCI reste à l’IS jusqu’à dissolution. Cette irrévocabilité oblige à modéliser le montage sur 15-20 ans avant de basculer.
Une SCI à l’IS peut-elle faire de la location nue ?
Oui, sans restriction. La location nue est même son terrain de prédilection : elle reste à l’IR par défaut (revenus fonciers), donc l’option pour l’IS est volontaire et stratégique. À noter qu’une SCI qui pratique la location meublée bascule automatiquement à l’IS (activité commerciale), sans option.
Faut-il un expert-comptable obligatoirement pour une SCI à l’IS ?
Légalement non, mais en pratique oui. La complexité de la liasse 2065, le suivi des amortissements par composants et le calcul des plus-values professionnelles rendent un expert-comptable spécialisé immobilier indispensable. Comptez 1 500 à 2 800 € par an. C’est une charge déductible du résultat fiscal.
Comment déclarer une SCI à l’IS ?
Dépôt de la liasse fiscale 2065 et des annexes 2050 à 2059 dans les trois mois suivant la clôture (ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai si l’exercice est calé sur l’année civile). Paiement de l’IS via quatre acomptes trimestriels (15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre) à partir de la deuxième année, plus le solde à la liquidation.
Quels amortissements peut-on pratiquer en SCI à l’IS ?
Tous les composants du bâti (gros œuvre 40-50 ans, second œuvre 20-25 ans, équipements 10-15 ans), les travaux d’amélioration capitalisés, le mobilier si la SCI loue en meublé. Le terrain n’est jamais amortissable (réservation de 15 à 20 % du prix d’achat sur le foncier non amortissable).
SCI à l’IS et transmission : quel impact sur les héritiers ?
Les parts de SCI à l’IS sont valorisées à l’actif net comptable (capital plus résultats accumulés moins amortissements), souvent très inférieur à la valeur de marché du bien. Couplé à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, le mécanisme permet une transmission patrimoniale optimisée à coût fiscal réduit, sous réserve d’anticipation par donations successives de parts.
