C’est un fait : vous aimeriez réaliser un investissement locatif prochainement. Et vous avez bien raison : il s’agit généralement d’un placement rentable. Parmi les moyens de rentabiliser son logement, il existe notamment le système du déficit foncier. Une option idéale pour investir dans la pierre tout en réduisant le montant de vos revenus imposables. Voici toutes les informations à connaître sur le fonctionnement du déficit foncier avant de vous lancer dans un investissement locatif !
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
La définition du déficit foncier
Pour faire court, le déficit foncier permet de réduire le montant de ses impôts. On parle de déficit foncier pour les propriétaires-bailleurs soumis au régime « réel ». Le mécanisme du déficit foncier se créé lorsqu’on investit dans un bien à rénover, et que les charges à déduire sont supérieures au montant des loyers perçus. Provenant du droit commun relatif aux revenus fonciers, il n’impose pas le plafonnement global d’une niche fiscale. Il s’agit d’un excellent outil de défiscalisation dans le cadre d’un investissement locatif.
Les règles de base du déficit foncier
Lorsque vous déduisez les charges de votre investissement locatif du revenu global, vous avez cependant quelques règles à respecter. En effet, vous pouvez déduire le déficit dans la limite de 10 700€ par an, le reste étant reportable sur 10 ans. Par ailleurs, l’article 156-l-3 du code général des impôts spécifie que le bien ayant fait l’objet d’un déficit foncier doit continuer à être loué de manière effective et permanente pendant 3 ans (soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année de déduction du déficit). Cela veut dire qu’il vous faudra réaliser des résultats fonciers positifs pendant 3 ans sur cet investissement locatif, sans quoi l’imputation du déficit sur le revenu pourrait être annulée.
Les charges déductibles des revenus fonciers
Il existe trois types de charges qui entrent en compte dans un déficit foncier :
• Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) ;
• Les charges liées à l’exploitation du bien (les frais de gestion versés à l’agence immobilière, les frais de syndic, les primes d’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, …) ;
• Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration ou encore entretien).
Cette dernière catégorie est celle à privilégier. En effet, ce sont les charges liées aux travaux qui permettent de générer un déficit foncier facilement, le montant des travaux éligibles n’étant pas plafonné.
Le déficit foncier en 3 étapes essentielles
Choisissez un bien à rénover entièrement
Avant de vouloir créer un déficit foncier, il faudra déjà acheter un logement en mauvais état dans le but de le louer. N’oubliez pas que pour obtenir un bien rentable, vous devrez aussi sélectionner le bon emplacement géographique, la bonne superficie, etc. Vous pourrez alors y réaliser des travaux et ainsi annuler le montant de vos impôts. Plus ce montant sera supérieur à celui des loyers perçus, plus cet outil de défiscalisation sera avantageux pour vous.
Réalisez des travaux déductibles
Si vous souhaitez profiter du mécanisme du déficit foncier, vous devrez réaliser des travaux dont les montants peuvent être déduits de vos impôts. C’est le cas des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Leur objectif vise à conserver ou remettre un logement en état, sans toutefois modifier la consistance, l’agencement ou encore l’équipement initial.
Ainsi, des travaux au niveau de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique sont considérés comme déductibles. Mais ce n’est pas tout : les travaux dont l’objectif est d’améliorer le confort des locataires comme l’installation d’une douche, d’une cuisine équipée ou d’une chaudière entrent aussi dans le calcul du déficit foncier.
Néanmoins, il faut savoir que tous les travaux ne sont pas déductibles. C’est le cas des travaux de construction et d’agrandissement.
Bien sûr, il est nécessaire de s’entourer de bons professionnels pour réaliser des travaux de qualité. N’oubliez pas que le but est de booster la rentabilité de l’investissement locatif. Voici quelques pistes pour bien choisir le prestataire pour ses travaux de rénovation.
Faites votre déclaration pour bénéficier du déficit foncier
Ça y est : vous avez financé vos travaux de rénovation puis avez loué votre bien. La première année de location, pensez à effectuer votre déclaration de revenus foncier 2044. Afin de pouvoir profiter de l’avantage fiscal proféré par le déficit foncier, il vous faudra cependant opter pour le régime réel. C’est grâce à ce statut que vous serez en mesure de déduire les charges liées à votre investissement locatif de votre revenu imposable.
Attention cependant : passé un certain temps, il ne vous sera plus possible de profiter du système de déficit foncier et vous devrez payer l’impôt sur le revenu suite aux loyers empochés. Vous pourrez alors choisir de revendre le bien moyennant une plus-value (taxée à hauteur de 34,5%) ou choisir d’investir dans l’immobilier locatif une nouvelle fois afin de relancer le système du déficit foncier.
Vous en savez désormais davantage sur le déficit foncier. Vous songez à investir dans l’immobilier ancien dans l’optique de louer le bien ? N’hésitez pas contacter notre équipe ImmocitiZ’, spécialiste de l’investissement locatif clé en main ! Nous serons ravis de répondre à vos questions au sujet du déficit foncier et des dispositifs fiscaux en général. À très bientôt !