Le Pays Basque n’est plus la pepite confidentielle des annees 2010. Entre prix records, encadrement des loyers depuis novembre 2024 et durcissement des meubles de tourisme, le territoire Biarritz, Bayonne, Anglet (BAB) reste un actif premium pour l’investisseur initie, mais le ticket d’entree et le montage doivent etre maitrises au euro pres.
Nous parlons d’un marche ou la rentabilite brute plafonne entre 3 % et 6 % selon les communes, ou la vacance locative tutoie les 1 % et ou la valorisation patrimoniale a deja absorbe +52 % sur Biarritz depuis 2018. Voici ce que nous preconisons pour structurer un projet locatif solide sur la cote basque en 2026, avec cas concret chiffre et comparatif des montages a votre disposition.
En bref : Bayonne reste le meilleur rapport rendement-risque du BAB (4 a 6 % brut), Biarritz est un pari patrimonial (3 a 4 % brut, +52 % de valorisation depuis 2018). L’encadrement des loyers s’applique aux 24 communes depuis le 25 novembre 2024 et plafonne le loyer a +20 % du loyer median. Le meuble de tourisme exige une compensation depuis 2023, sauf en residence principale (limite 120 jours par an).
Pourquoi le pays basque reste un actif premium pour l’investisseur initie
Le triangle Biarritz, Bayonne, Anglet concentre 80 % de la demande locative cote basque sur 12 % du territoire. La rarete fonciere est structurelle : entre la protection du littoral et l’urbanisation contrainte par le PLU intercommunal de la CAPB, les nouvelles constructions sur le BAB sont quasi inexistantes. Cette contrainte d’offre soutient les prix a long terme : c’est elle qui justifie le positionnement patrimonial du marche, pas la rentabilite immediate.
Cote demande, les fondamentaux restent solides : croissance demographique de +0,9 % par an selon l’INSEE (deux fois la moyenne nationale en Nouvelle-Aquitaine), 62 % de locataires a Bayonne, taux d’occupation estival de 80 % sur le littoral. La tension locative y est l’une des plus elevees du Sud-Ouest, avec un indice superieur a 7 sur 10 sur Bayonne et Biarritz selon LocService.
Apres une flambee post-Covid (+14 % en 2021, +7 % en 2022), le marche basque est entre en 2025 dans une phase de stabilisation. Les taux directeurs amorcent leur descente, les vendeurs sont desormais ouverts a la negociation et les biens classes F ou G affichent une decote de 15 a 20 %. La fenetre 2026 est concrete pour l’investisseur prepare.
Le marche en chiffres : prix, loyers et rendements ville par ville
Le territoire affiche des niveaux de prix tres heterogenes selon les communes, ce qui permet d’adapter la strategie au budget et au profil de l’investisseur. Voici les references actualisees a juin 2026, basees sur les Notaires de France, MeilleursAgents et l’Observatoire local des loyers du Pays Basque.
| Commune | Prix moyen euro/m2 | Loyer median euro/m2/mois | Rendement brut moyen | Profil cible |
|---|---|---|---|---|
| Biarritz | 7 900 a 8 800 | 12,5 | 3 a 4 % | Patrimonial long terme |
| Bayonne | 4 000 a 4 300 | 11,8 | 4 a 6 % | Rendement et valorisation |
| Anglet | 5 200 a 5 600 | 12,0 | 3,5 a 5 % | Mixte resident et saisonnier |
| Saint-Jean-de-Luz | 5 700 a 6 200 | 13,2 | 3 a 4 % | Patrimonial et residence secondaire |
| Hendaye | 3 800 a 4 200 | 10,5 | 4 a 5,5 % | Frontalier et saisonnier |
| Boucau / Tarnos | 3 600 a 3 800 | 10,2 | 5 a 6,5 % | Rendement pur |
| Ustaritz / Cambo | 3 500 a 3 900 | 10,0 | 5 a 6 % | Familial et longue duree |
Les loyers medians publies chaque annee par l’Observatoire local des loyers (OLL) servent desormais de reference legale dans les 24 communes en zone tendue. Le loyer de reference majore (plafond legal) est fixe a +20 % du median. Un loyer fixe au-dessus expose le bailleur a une amende civile pouvant atteindre 5 000 euros pour un particulier.
Biarritz, bayonne, anglet : quelle ville pour quelle strategie ?
La cote basque n’est pas un marche homogene. Chaque ville repond a une logique d’investissement distincte et confondre les profils reste l’erreur la plus couteuse que nous observons chez les primo-investisseurs sur le BAB.
Biarritz : actif patrimonial, pas machine a cash-flow
Biarritz est un pari de valorisation, pas de rendement. La rentabilite brute plafonne a 3-4 % sur du locatif longue duree et l’effet de levier bancaire devient marginal au-dela de 6 500 euros/m2. Nous le recommandons aux investisseurs qui visent la transmission patrimoniale, le pied-a-terre haut de gamme ou la location saisonniere en residence principale (dans la limite des 120 jours par an autorises). Les studios et T2 sous 250 000 euros restent les actifs les plus liquides.
Bayonne : le meilleur rapport prix-qualite du BAB
Bayonne est notre cible prioritaire pour un investisseur qui cherche du rendement net positif sans renoncer a la valorisation. Avec 62 % de locataires, une demande etudiante et de jeunes actifs structurelle et des prix encore sous 4 300 euros/m2, la ville offre des operations a 4-6 % brut. Un T2 meuble en centre historique se loue entre 850 et 1 100 euros/mois, un T4 en colocation entre 1 800 et 2 200 euros/mois. C’est la qu’on construit du cash-flow.
Anglet : le mixte residentiel et saisonnier haut de gamme
Anglet (Cinq Cantons, Chambre d’Amour) joue la carte de l’equilibre : prix intermediaires, demande locative permanente forte et potentiel saisonnier haut de gamme sur les abords plage. La strategie locative mixte (residence principale meublee + 120 jours saisonniers) y est techniquement viable et permet de capter un rendement effectif de 5-6 % brut sur les bons emplacements.
Encadrement des loyers depuis novembre 2024 : ce que ca change concretement
Depuis le 25 novembre 2024, l’encadrement des loyers s’applique aux 24 communes de l’agglomeration Pays Basque. Le dispositif, experimente jusqu’au 25 novembre 2026 (avec prolongation possible), concerne toutes les locations vides et meublees a usage de residence principale signees ou renouvelees apres cette date. Le Pays Basque est devenu la 7e zone de France a appliquer ce mecanisme, apres Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Plaine Commune et Est Ensemble.
L’arrete prefectoral fixe chaque annee trois loyers de reference par type de bien (T1 a T5+) et par commune : loyer median, loyer majore (+20 %, le plafond legal) et loyer minore (-30 %). Un complement de loyer reste possible uniquement pour des caracteristiques exceptionnelles (vue mer panoramique, terrasse rare, prestations haut de gamme), dument documentees dans le bail.
Sanction en cas de non-respect : amende civile jusqu’a 5 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale. Le locataire peut exiger la regularisation retroactive depuis la signature du bail. Nous preconisons systematiquement la verification du loyer de reference sur le simulateur officiel de la CAPB avant tout renouvellement.
Pour les investisseurs deja exposes sur d’autres villes regulees, lisez notre analyse complete sur l’encadrement des loyers et les strategies investisseur. Le BAB rejoint la meme logique que Paris, avec le meme niveau d’exigence sur le bail et la fixation du loyer.
Location saisonniere : la fin de l’eldorado airbnb au pays basque ?
Le territoire reste l’un des plus regules de France sur le meuble de tourisme. Depuis le 1er mars 2023, un principe de compensation obligatoire s’applique sur les 24 communes en zone tendue : pour transformer un logement en meuble de tourisme, le proprietaire doit compenser en remettant sur le marche residentiel un local de surface equivalente. La CAPB a constate une baisse de 92 % des autorisations de changement d’usage entre mars 2023 et mars 2024, signe que la regle a immediatement assaini l’offre.
La loi Le Meur de novembre 2024 a renforce le dispositif : tout meuble de tourisme en zone tendue doit afficher un DPE compris entre A et E (et A a D a partir de 2034). Les classes F et G sont desormais interdites a la location touristique. Pour un investisseur qui visait du saisonnier haut rendement, ces deux contraintes font passer la rentabilite cible de 8-10 % a 5-6 % brut, soit le niveau de la location longue duree meublee.
Notre recommandation : sur le BAB, basculer la strategie saisonniere vers du locatif mixte (etudiant 9 mois sur 12 + saisonnier 3 mois autour de septembre a juin), qui echappe a la compensation et conserve un rendement effectif superieur a la location longue duree pure. Plus de details dans notre dossier sur location longue ou courte duree.
Cas concret chiffre : un t2 a bayonne en LMNP au reel
Prenons l’exemple d’un investisseur cadre de 35 ans, marginal a 30 %, qui acquiert un T2 de 42 m2 en centre historique de Bayonne pour 185 000 euros frais d’agence inclus. Le bien sera loue meuble en longue duree a 880 euros/mois, hors charges. Voici le montage chiffre que nous validons.
Plan de financement : apport 25 000 euros (frais de notaire + travaux de rafraichissement 8 000 euros), credit 160 000 euros sur 20 ans a 3,6 % hors assurance. Mensualite hors assurance : 938 euros. Assurance emprunteur deleguee a 0,15 % : 240 euros par an, soit 20 euros par mois supplementaires.
Cash-flow operationnel mensuel : loyer 880 euros, taxe fonciere 95 euros par mois, charges copropriete non recuperables 25 euros, gestion locative 8 % 70 euros, vacance locative provisionnee 5 % 44 euros, assurance PNO 12 euros, total charges 246 euros. Cash-flow brut avant impot : 880 – 246 – 958 = -324 euros par mois.
Effet de l’amortissement LMNP au reel : l’amortissement comptable du bien (hors terrain, soit environ 130 000 euros sur 30 ans) genere une charge fictive de 4 333 euros par an. Combine aux interets d’emprunt (annee 1 : 5 700 euros) et aux charges deductibles (4 800 euros), le resultat fiscal est fortement deficitaire et imputable sans limite sur 10 ans. Resultat : zero imposition pendant au moins 12 a 15 ans et un cash-flow apres impot pratiquement equivalent au cash-flow brut.
Rendement brut : 5,7 %. TRI projete sur 15 ans avec hypothese de valorisation +1,5 %/an : 7,8 %. C’est dans cette gamme que se situe la performance reelle d’un BAB bien achete. Vous pouvez retester votre propre operation avec notre calculateur de cash-flow et notre calculateur de rendement locatif pour comparer plusieurs scenarios.
LMNP au reel, SCI a l’IS ou holding patrimoniale : quel montage privilegier ?
Le choix du regime juridique pese plus que le choix de la ville sur le rendement net-net d’une operation au Pays Basque. Voici notre grille comparative pour un investisseur en marginal a 30 %.
| Critere | LMNP au reel | SCI a l’IS | Holding + SCI |
|---|---|---|---|
| Imposition revenus | BIC avec amortissement, souvent 0 % | IS 15 % puis 25 % | IS optimise par remontee dividendes |
| Plus-value a la revente | Regime PV pro depuis 2025 | Plus-value pro (chere) | Sortie en titres (cession holding) |
| Cash-flow apres impot | Eleve (cash-out limite) | Moyen (IS preleve) | Eleve si reinvestissement |
| Souplesse transmission | Faible | Bonne | Excellente |
| Cout setup et comptable | 500 a 800 euros/an | 1 200 a 1 800 euros/an | 2 500 a 4 000 euros/an |
| Profil cible | 1 a 3 biens, conservation | 3 a 5 biens, transmission | 5+ biens, strategie longue |
Notre verdict pour un premier achat sur le BAB : LMNP au reel reste le montage le plus pertinent. L’amortissement neutralise la fiscalite, la souplesse de revente reste correcte et le cout administratif est marginal. Le passage en SCI a l’IS ou en holding patrimoniale immobiliere ne se justifie qu’a partir du 3e ou 4e bien, quand la logique de transmission et de reinvestissement devient prioritaire. Pour arbitrer entre micro-BIC et reel en LMNP, retenez que le reel devient pertinent au-dela de 7 000 euros de charges annuelles deductibles, ce qui est quasi systematique sur le BAB.
Vous voulez deleguer la recherche, le montage et la gestion d’un projet sur la cote basque ? Notre equipe pilote des operations cle en main sur Bayonne, Anglet et les communes peripheriques, avec selection du bien, montage juridique et mise en location. Demarrez votre projet locatif au Pays Basque avec un accompagnement expert.
DPE f et g : les biens a fuir et la decote a negocier
La performance energetique est devenue un parametre central de toute decision d’achat au Pays Basque. Les biens classes G sont interdits a la location longue duree depuis janvier 2025, les F le seront a partir de 2028 et les E en 2034. Pour le meuble de tourisme, les F et G sont deja interdits depuis la loi Le Meur. Un bien etiquete F ou G sur le BAB subit donc une triple peine : decote a l’achat (15 a 20 %), refus de financement par certaines banques et limitation immediate des usages locatifs.
Notre regle de filtrage : sur un bien classe F ou G, integrer dans le plan de financement le cout reel de rehabilitation (1 200 a 1 800 euros/m2 pour passer en D) et negocier minimum 18 % de decote en sus. Si le vendeur refuse, on passe. Le detail des echeances calendrier dans notre dossier DPE F et G, calendrier d’interdiction de location.
Communes peripheriques : ou aller chercher le vrai rendement ?
Au-dela du BAB, la deuxieme couronne du Pays Basque interieur et la frange sud des Landes offrent des operations a rendement brut de 5 a 6,5 %, avec une demande locative en croissance portee par les actifs qui ne peuvent plus se loger sur le littoral. Nous suivons en priorite Boucau, Tarnos, Ustaritz, Cambo-les-Bains et Bidart hors littoral. Les prix se situent autour de 3 500 a 3 800 euros/m2, soit moitie moins qu’a Biarritz, pour des loyers seulement 15 a 20 % inferieurs.
Le risque a surveiller sur ces communes : la dependance au littoral. Une partie de la demande locative provient de jeunes actifs qui travaillent sur le BAB et qui supportent un trajet quotidien. Une amelioration des transports (RER basque envisage a horizon 2030) renforcerait cette dynamique mais un eventuel ralentissement economique du BAB pourrait fragiliser ces communes plus que le centre.
Foire aux questions
L’investissement locatif au pays basque est-il encore rentable avec l’encadrement des loyers ?
Oui, mais l’approche a change. La rentabilite brute s’etablit desormais entre 3 et 4 % sur Biarritz, 4 a 6 % sur Bayonne et 5 a 6,5 % sur les communes peripheriques. L’argument central reste la valorisation patrimoniale a long terme sur un marche structurellement sous tension, couplee a une vacance locative inferieure a 2 %. C’est un marche de patience, pas de coup.
Peut-on encore faire du airbnb a biarritz en 2026 ?
Oui mais uniquement en residence principale dans la limite de 120 jours par an (sans autorisation de changement d’usage). La transformation d’une residence secondaire en meuble de tourisme reste soumise au principe de compensation, ce qui la rend tres difficile a obtenir en pratique sur le BAB. Le bien doit imperativement etre classe A a E au DPE.
Quel budget minimum pour investir au pays basque ?
Pour un T1 ou T2 a Bayonne ou Hendaye en centre, comptez 150 000 a 200 000 euros tout compris. Avec un apport de 25 000 a 35 000 euros, c’est le point d’entree accessible le plus efficace. Sur Biarritz, le ticket grimpe a 280 000 a 400 000 euros pour un T2 bien place. Les communes peripheriques permettent d’entrer a 120 000 a 160 000 euros sur des T2 ou T3 corrects.
La loi denormandie s’applique-t-elle au pays basque ?
Oui, Bayonne et plusieurs communes peripheriques sont eligibles au dispositif Denormandie pour de l’ancien avec travaux representant au moins 25 % du cout total. C’est une option fiscalement interessante (jusqu’a 21 % de reduction d’impot sur 12 ans) si vous combinez achat decote et travaux structurels. Notre guide complet sur la loi Denormandie detaille les communes eligibles et les pieges a eviter.
Quel rendement attendre d’une colocation a bayonne ?
Une colocation de 4 chambres sur un T4 ou T5 bien place a Bayonne (Saint-Esprit, centre, Polo Beyris) genere entre 1 800 et 2 200 euros/mois, pour un prix d’achat tout compris autour de 350 000 a 420 000 euros. Le rendement brut atteint 6 a 7 %, le cash-flow apres impot reste positif en LMNP au reel des l’annee 1. C’est la strategie qui a le meilleur ratio rendement-risque sur le BAB en 2026.
Le LMNP est-il toujours interessant apres la reforme des plus-values 2025 ?
Oui, malgre l’integration des amortissements pratiques dans le calcul de la plus-value a la revente. L’effet pendant la phase d’exploitation (zero impot sur les loyers) reste tres puissant et l’impact a la sortie est lisse par les abattements pour duree de detention. Pour un horizon superieur a 15 ans, le LMNP au reel reste le montage de reference. Notre dossier LMNP apres la reforme des plus-values chiffre l’impact exact.
Comment trouver le loyer de reference applicable a mon bien sur le BAB ?
L’agglomeration Pays Basque (CAPB) met a disposition un simulateur officiel qui calcule, selon la commune, le type de bien, le nombre de pieces et l’epoque de construction, les trois loyers de reference (median, majore, minore) applicables a votre logement. C’est la seule reference juridique opposable en cas de contestation devant la commission de conciliation.
Vaut-il mieux acheter en cash ou recourir au credit au pays basque ?
Sauf cas tres particulier, le credit reste la solution optimale. Avec des taux a 3,6 %, des loyers en croissance et une valorisation historique a +5 %/an, l’effet de levier reste largement positif. Acheter cash n’a de sens que pour optimiser un cash-flow immediat dans une logique de retraite proche. Pour un investisseur qui construit son patrimoine, multiplier les biens en credit reste la strategie a plus haut TRI. Plus de pistes sur notre dossier cash-flow positif en immobilier locatif.
